Hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN

(Uỷ quyền bán — chuyển nhượng nhà đất)

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, các điều 134, 138, 140, 141, 142, 143, 422 và các điều 562 – 569 về đại diện và hợp đồng uỷ quyền;

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 27 khoản 3 và Điều 45 khoản 1;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 164;

– Luật Công chứng số 46/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, các điều 42, 44, 47, 53 và 57;

– Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, Điều 5 và Điều 24 khoản 4, được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định số 07/2025/NĐ-CP, 280/2025/NĐ-CP và 18/2026/NĐ-CP;

– Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 03/3/2020 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Điều 14.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., chúng tôi gồm:

I. BÊN UỶ QUYỀN (Bên A — người đứng tên nhà đất)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Đồng thời là Bên uỷ quyền (nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng):

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

⚠ Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai 2024 buộc ghi cả tên vợ và tên chồng vào Giấy chứng nhận khi nhà đất là tài sản chung, trừ khi hai người thoả thuận để một người đứng tên đại diện. Sổ chỉ ghi một tên KHÔNG có nghĩa là tài sản riêng. Thiếu chữ ký của người còn lại thì hợp đồng chuyển nhượng ký sau này có thể bị vô hiệu.

II. BÊN ĐƯỢC UỶ QUYỀN (Bên B)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Quan hệ với Bên uỷ quyền: .......................................................

III. NHÀ ĐẤT ĐƯỢC UỶ QUYỀN BÁN

Địa chỉ: .......................................................

Thửa đất số ................ , tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích đất (m²): .......................................................

Mục đích sử dụng đất: .......................................................

Thời hạn sử dụng đất: .......................................................

Nguồn gốc sử dụng đất: .......................................................

Tài sản gắn liền với đất (loại nhà, diện tích sàn): .......................................................

Giấy chứng nhận số: .......................................................

Do: .......................................................

Cấp ngày: .......................................................

Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: .......................................................

IV. PHẠM VI UỶ QUYỀN

Bên A uỷ quyền cho Bên B thực hiện những việc ĐƯỢC ĐÁNH DẤU dưới đây, đối với nhà đất nêu tại mục III. Việc không được đánh dấu thì không thuộc phạm vi uỷ quyền:

☐ Tìm người mua, dẫn khách xem nhà đất và thương lượng điều kiện chuyển nhượng.

☐ Ký hợp đồng đặt cọc với bên mua, trong giới hạn tại mục V.

☐ Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tổ chức hành nghề công chứng, nhân danh Bên uỷ quyền.

☐ Nhận tiền chuyển nhượng theo đúng cách thức đã chọn tại mục V.

☐ Kê khai, nộp hồ sơ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ liên quan đến giao dịch.

☐ Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai và nhận kết quả tại cơ quan đăng ký đất đai.

☐ Bàn giao nhà đất và lập biên bản bàn giao với bên mua.

☐ Nhận, cung cấp, bổ sung giấy tờ theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

☐ Việc khác: ...............................................................

Hợp đồng này KHÔNG uỷ quyền những việc sau:

✗ Tặng cho nhà đất cho bất kỳ ai.

✗ Thế chấp, cầm cố nhà đất hoặc dùng nhà đất bảo đảm cho khoản vay của bất kỳ ai.

✗ Góp vốn bằng nhà đất, chuyển đổi nhà đất.

✗ Cho thuê, cho thuê lại, cho mượn nhà đất.

Đừng viết thêm câu "được toàn quyền định đoạt". Theo Điều 141 khoản 1 điểm c Bộ luật Dân sự 2015, nội dung uỷ quyền chính là phạm vi đại diện — viết chung chung thì mọi giá bán, mọi cách nhận tiền đều nằm trong phạm vi, và không còn gì để khiếu nại.

V. NĂM GIỚI HẠN BẮT BUỘC PHẢI ĐIỀN

Năm mục dưới đây là phần quan trọng nhất của hợp đồng. Bỏ trống mục nào là mở rộng quyền của Bên B đúng bằng chỗ trống đó.

1. Giá chuyển nhượng tối thiểu

Bằng số (đồng): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Bên B không được ký hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn mức trên, trừ khi Bên A đồng ý bằng văn bản. Ký thấp hơn là vượt quá phạm vi đại diện; theo Điều 143 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015, phần vượt quá đó Bên B phải tự chịu trách nhiệm với bên mua.

2. Ai được nhận tiền chuyển nhượng

☐ Bên mua chuyển thẳng cho Bên A, Bên B KHÔNG nhận tiền. Số tài khoản của Bên A: .......................................... tại ..........................................

☐ Bên B được nhận, và phải chuyển lại đủ cho Bên A trong ........ ngày kể từ ngày nhận, vào tài khoản: .......................................... tại ..........................................

Điều 565 khoản 5 Bộ luật Dân sự buộc Bên B giao lại tài sản đã nhận và lợi ích thu được. Nhưng Điều 568 khoản 2 kết thúc bằng cụm "trừ trường hợp có thoả thuận khác" — nghĩa là một dòng thoả thuận sơ ý cũng đủ để tiền ở lại chỗ Bên B một cách hợp pháp. Vì vậy mục này bắt chọn một trong hai ô, không để tự hiểu.

3. Nhận tiền đặt cọc của bên mua

☐ Bên B KHÔNG được nhận tiền đặt cọc.

☐ Bên B được nhận đặt cọc, tối đa .......................... đồng, và phải báo cho Bên A trong ........ ngày; tiền cọc được giữ tại ..........................................

4. Uỷ quyền lại

☐ Bên B KHÔNG được uỷ quyền lại cho người khác.

☐ Bên B được uỷ quyền lại cho: ..........................................

Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015: chỉ được uỷ quyền lại khi có sự đồng ý của Bên uỷ quyền hoặc do sự kiện bất khả kháng; việc uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vi ban đầu, và hình thức phải phù hợp với hình thức uỷ quyền ban đầu.

5. Không được bán cho chính mình

Bên B không được nhân danh Bên A để ký hợp đồng chuyển nhượng với chính Bên B, với vợ hoặc chồng, cha, mẹ, con của Bên B, hoặc với người mà Bên B cũng đang là người đại diện. Đây không phải thoả thuận riêng của hai bên mà là quy định của Điều 141 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015; ghi lại vào đây để bên mua và công chứng viên cùng nhìn thấy.

VI. THỜI HẠN UỶ QUYỀN

Có hiệu lực từ ngày: .......................................................

Đến hết ngày: .......................................................

⚠ ĐỪNG BỎ TRỐNG HAI Ô TRÊN.

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015: "Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền." Bỏ trống không phải là uỷ quyền vô thời hạn — đó là uỷ quyền một năm, và nó có thể hết hạn đúng lúc hồ sơ sang tên đang chạy dở.

VII. THÙ LAO

☐ Việc uỷ quyền này KHÔNG có thù lao.

☐ Có thù lao là .......................................... đồng, trả vào thời điểm ..........................................

Ô này không phải hình thức. Điều 569 Bộ luật Dân sự cho hai bên quyền đơn phương chấm dứt khác nhau tuỳ có thù lao hay không: uỷ quyền có thù lao thì Bên A chấm dứt phải trả thù lao tương ứng phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại; uỷ quyền không thù lao thì chỉ cần báo trước một thời gian hợp lý.

VIII. CHẤM DỨT UỶ QUYỀN

a) Uỷ quyền chấm dứt khi hết thời hạn tại mục VI, khi công việc uỷ quyền đã hoàn thành, theo thoả thuận của hai bên, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt (Điều 140 khoản 3 và Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015);

b) Uỷ quyền chấm dứt khi Bên A hoặc Bên B là cá nhân CHẾT (Điều 140 khoản 3 điểm đ; Điều 422 khoản 3). Khi Bên A mất, nhà đất trở thành di sản và phải đi theo thủ tục thừa kế — hợp đồng uỷ quyền không thay được di chúc và không cho Bên B quyền bán tiếp;

c) Khi Bên A bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch của Bên A phải do người đại diện theo pháp luật xác lập (Điều 22 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015), nên việc uỷ quyền trên thực tế không còn thực hiện được; công chứng viên sẽ từ chối công chứng khi có nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự (Điều 42 khoản 4 Luật Công chứng số 46/2024/QH15);

d) ⚠ CHẤM DỨT MÀ KHÔNG BÁO CHO BÊN THỨ BA THÌ CHƯA ĂN THUA. Điều 569 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015: "Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt." Gọi điện huỷ uỷ quyền rồi để đó là chưa đủ;

đ) Hợp đồng uỷ quyền đã công chứng thì việc chấm dứt cũng phải công chứng, theo Điều 53 Luật Công chứng số 46/2024/QH15, tại chính tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng (hoặc nơi đang lưu trữ hồ sơ, nếu nơi cũ đã chấm dứt hoạt động). Trường hợp hai bên đã ký ở hai nơi khác nhau theo Điều 57 thì việc chấm dứt cũng đi qua hai nơi đó.

IX. CAM ĐOAN CỦA BÊN UỶ QUYỀN

a) Nhà đất nêu tại mục III thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của Bên A; đã có Giấy chứng nhận; không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 45 khoản 1 Luật Đất đai số 31/2024/QH15);

b) Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người, tất cả những người có quyền đều đã ký vào hợp đồng này với tư cách Bên uỷ quyền;

c) Việc uỷ quyền này là để Bên B bán hộ nhà đất cho Bên A, KHÔNG phải là cách che một giao dịch chuyển nhượng đã xảy ra giữa hai bên;

d) Bên A đã được giải thích và hiểu rằng sau khi hợp đồng này có hiệu lực, Bên B có thể ký hợp đồng chuyển nhượng làm nhà đất sang tên người khác trong phạm vi và các giới hạn nêu trên.

X. CAM KẾT CỦA BÊN ĐƯỢC UỶ QUYỀN

a) Thực hiện đúng phạm vi tại mục IV và năm giới hạn tại mục V; báo cho Bên A về việc thực hiện công việc (Điều 565 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015);

b) Báo cho bên mua biết về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và mọi thay đổi của phạm vi đó (Điều 565 khoản 2); xuất trình hợp đồng uỷ quyền này khi bên mua hoặc công chứng viên yêu cầu;

c) Giao lại cho Bên A tiền và các lợi ích thu được đúng cách thức đã chọn tại mục V.2, kèm bảng kê các khoản đã thu, đã chi (Điều 565 khoản 5);

d) Bảo quản Giấy chứng nhận và các giấy tờ được giao; không dùng vào việc nào khác ngoài phạm vi uỷ quyền (Điều 565 khoản 3);

đ) Chịu trách nhiệm với bên mua về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện (Điều 143 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015) và bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ (Điều 565 khoản 6).

XI. ĐIỀU KHOẢN CHUNG

a) Việc uỷ quyền không làm thay đổi người có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí theo pháp luật về thuế. Hai bên thoả thuận người chi trả trên thực tế: ..........................................;

b) Hai bên đã đọc lại toàn bộ hợp đồng, hiểu rõ và tự nguyện ký. Hợp đồng lập thành ........ bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ........ bản;

c) Tranh chấp phát sinh do hai bên thương lượng; không thương lượng được thì đưa ra Toà án có thẩm quyền giải quyết.

BÊN UỶ QUYỀN (Bên A) BÊN ĐƯỢC UỶ QUYỀN (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

(Phần này do công chứng viên ghi theo Điều 48 Luật Công chứng số 46/2024/QH15.)

⚠ TRƯỚC KHI KÝ, ĐIỀN HẾT HOẶC GẠCH CHÉO MỌI DÒNG CHẤM. Điều 47 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: chữ viết trong văn bản công chứng không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xoá, KHÔNG ĐƯỢC ĐỂ TRỐNG, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Một tờ còn ô trống là một tờ công chứng viên có quyền trả lại.

Nơi làm thủ tục: hợp đồng uỷ quyền về bất động sản KHÔNG bị buộc làm ở nơi có đất, dù đi đường nào. Công chứng — Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 xếp "văn bản uỷ quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản" vào nhóm TRỪ khỏi giới hạn theo tỉnh. Chứng thực — Điều 5 khoản 5 điểm d Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản đang có hiệu lực) xếp "văn bản uỷ quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ở" vào nhóm chứng thực KHÔNG PHỤ THUỘC NƠI CƯ TRÚ, trong khi khoản 6 buộc mọi giao dịch khác về quyền sử dụng đất phải chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Nếu hai bên không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì làm theo Điều 57 Luật Công chứng: mỗi bên ký một nơi, và văn bản chỉ có hiệu lực khi cả hai nơi đã ký, đóng dấu. Riêng HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ký sau này thì vẫn phải công chứng trong tỉnh nơi có đất, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

⚠ Đi chứng thực thì phải đúng loại việc: xin CHỨNG THỰC GIAO DỊCH (chứng thực chính hợp đồng này), KHÔNG phải chứng thực chữ ký. Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP chỉ cho chứng thực chữ ký trên giấy uỷ quyền trong bốn việc vặt — nộp/nhận hộ hồ sơ, nhận hộ lương hưu và bưu phẩm, nhờ trông nom nhà cửa, thành viên hộ gia đình vay vốn Ngân hàng chính sách xã hội — và loại trừ thẳng việc uỷ quyền "liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản". Khoản 3 điều đó nói rõ: những việc uỷ quyền khác thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký, phải đi theo thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch. Một tờ giấy uỷ quyền bán nhà đất chỉ có dấu "chứng thực chữ ký" là một tờ giấy làm sai đường.