Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

(và tài sản gắn liền với đất, nếu có)

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13;

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 27 khoản 3 điểm a về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; Điều 133 về đăng ký biến động; Điều 135 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận;

– Luật Công chứng số 46/2024/QH15: Điều 6 về hiệu lực của văn bản công chứng, Điều 44 về thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản, Điều 47 về chữ viết trong văn bản công chứng, Điều 48 về lời chứng của công chứng viên;

– Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về chứng thực (bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP), đối với trường hợp chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 163 và Điều 164 — áp dụng thêm khi tài sản chuyển nhượng có nhà ở;

– Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, đối với nghĩa vụ thuế của bên chuyển nhượng.

⛔ ĐỌC TRƯỚC KHI ĐIỀN. Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều 47 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 quy định chữ viết trong văn bản công chứng "không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xóa, không được để trống". Vì vậy: mọi dòng chấm dưới đây phải được điền, hoặc gạch bỏ nếu không áp dụng, TRƯỚC khi ký. Và theo Điều 48 khoản 1 điểm d cùng luật, các bên KÝ TRƯỚC SỰ CHỨNG KIẾN của công chứng viên — đừng ký sẵn ở nhà.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., chúng tôi gồm:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên A)

1. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn): .......................................................

Vợ / chồng cùng tham gia giao dịch (nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng):

2. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn): .......................................................

Giấy chứng nhận kết hôn số / ngày cấp / nơi cấp: .......................................................

Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người KHÔNG có nghĩa đó là tài sản riêng: Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 cho phép vợ và chồng thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện. Thiếu chữ ký của người có chung quyền là hợp đồng có thể bị vô hiệu. Khai đủ ở đây và ở Điều 9.

Trường hợp bên này còn có người thứ ba trở lên cùng có quyền (hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất chung), ghi tiếp theo đúng thứ tự trên vào Điều 9 và tất cả cùng ký ở cuối hợp đồng.

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên B)

1. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn): .......................................................

Vợ / chồng cùng tham gia giao dịch (nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng):

2. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn): .......................................................

Giấy chứng nhận kết hôn số / ngày cấp / nơi cấp: .......................................................

Ghi đủ hai vợ chồng nếu muốn Giấy chứng nhận mới đứng tên cả hai. Để trống phần này thì hồ sơ đăng ký biến động sẽ đi theo tên đã ghi ở mục 1.

Trường hợp bên này còn có người thứ ba trở lên cùng có quyền (hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất chung), ghi tiếp theo đúng thứ tự trên vào Điều 9 và tất cả cùng ký ở cuối hợp đồng.

Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. THỬA ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

Các thông tin dưới đây ghi ĐÚNG NHƯ TRÊN Giấy chứng nhận. Sai một số hiệu tờ bản đồ là hồ sơ bị trả lại ở khâu đăng ký biến động.

Địa chỉ thửa đất: .......................................................

Thửa đất số: .......................................................

Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích (bằng số, m²): .......................................................

Diện tích (bằng chữ): .......................................................

Mục đích sử dụng: .......................................................

Thời hạn sử dụng: .......................................................

Nguồn gốc sử dụng: .......................................................

Hình thức sử dụng (riêng / chung): .......................................................

Giấy chứng nhận số: .......................................................

Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: .......................................................

Ngày cấp: .......................................................

Cơ quan cấp: .......................................................

Những hạn chế quyền ghi trên Giấy chứng nhận (nếu có): .......................................................

ĐIỀU 2. TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Gạch bỏ trường hợp không đúng: KHÔNG có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng kèm theo / CÓ tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng kèm theo, cụ thể:

Loại tài sản (nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, rừng trồng…): .......................................................

Diện tích xây dựng / Diện tích sàn: .......................................................

Số tầng / Kết cấu: .......................................................

Năm hoàn thành xây dựng: .......................................................

Đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận (có / không): .......................................................

Nếu tài sản gắn liền với đất là NHÀ Ở, hợp đồng còn chịu thêm Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Điều 164 khoản 1 buộc công chứng hoặc chứng thực, và Điều 163 liệt kê các nội dung mà hợp đồng về nhà ở phải có. Với căn hộ chung cư, Điều 163 khoản 2 còn buộc ghi rõ phần sở hữu chung, thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế, diện tích sàn căn hộ và kinh phí bảo trì — mẫu chung này không đủ, hãy dùng mẫu riêng cho căn hộ.

ĐIỀU 3. GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số, đồng): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Giá chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (nếu có, bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

TỔNG GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Hình thức thanh toán (chuyển khoản / tiền mặt): .......................................................

Số tài khoản, ngân hàng, chủ tài khoản nhận tiền: .......................................................

Tiến độ thanh toán:

Đợt 1 — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Đợt 2 — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Đợt 3 — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Đợt cuối — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Pháp luật KHÔNG ấn định tiến độ thanh toán cho giao dịch giữa hai cá nhân. Các mốc 30% – 70% – 95% mà nhiều người nghe quen là quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 dành cho việc bán nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; giao dịch trong hợp đồng này không thuộc phạm vi đó. Hai bên tự đặt mốc, và mốc nào không ghi ra thì không tồn tại.

Hai bên ghi ĐÚNG GIÁ THỰC TẾ. Ghi thấp không mang lại lợi thế thuế như trước: Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất thì tính thuế theo bảng giá đất. Ngoài ra giá ghi trên hợp đồng là căn cứ duy nhất để đòi lại tiền khi hợp đồng bị hủy.

Biên nhận, chứng từ của từng đợt thanh toán do bên nào lập và lưu giữ: .......................................................

ĐIỀU 4. BÀN GIAO ĐẤT VÀ GIẤY TỜ

Thời điểm bàn giao đất trên thực địa: .......................................................

Thời điểm bàn giao giấy tờ: .......................................................

Hiện trạng bàn giao (mốc giới, hàng rào, cây trồng, vật kiến trúc): .......................................................

Người đang thuê, đang sử dụng thửa đất (nếu có) và cách xử lý: .......................................................

Giấy tờ Bên A giao cho Bên B hoặc giao cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

a) Bản chính Giấy chứng nhận nêu tại Điều 1;

b) Giấy tờ về việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (nếu có);

c) Văn bản xóa đăng ký thế chấp (nếu thửa đất từng được thế chấp);

d) Giấy tờ khác: .......................................................

Hai bên lập BIÊN BẢN BÀN GIAO ghi rõ ngày, hiện trạng và danh mục giấy tờ đã giao. Biên bản là phụ lục không tách rời của hợp đồng này. Luật không buộc lập biên bản bàn giao — nhưng không có nó thì về sau không ai chứng minh được đã giao gì, ngày nào.

ĐIỀU 5. ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG SAU KHI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC

Điều 133 khoản 1 điểm a Luật Đất đai số 31/2024/QH15 xếp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào diện phải đăng ký biến động, và khoản 3 cùng điều quy định các trường hợp tại điểm a "thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền". Luật đặt nghĩa vụ này lên "người sử dụng đất" và KHÔNG phân công việc cụ thể giữa hai bên — nên hai bên phân công tại điều này.

Bên chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký biến động: .......................................................

Nơi nộp hồ sơ: .......................................................

Chậm nhất đến ngày, hồ sơ phải được nộp: .......................................................

Bên giữ bản chính Giấy chứng nhận cho đến khi nộp hồ sơ: .......................................................

Bên A có nghĩa vụ phối hợp: ký các giấy tờ bổ sung, cung cấp bản sao giấy tờ tùy thân và giấy tờ về tình trạng hôn nhân, có mặt khi cơ quan tiếp nhận yêu cầu, trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày Bên B thông báo bằng văn bản hoặc tin nhắn.

Trách nhiệm của bên chậm trễ làm hồ sơ quá hạn: .......................................................

Trường hợp đo đạc thực tế cho ra diện tích khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, hai bên xử lý như sau (chênh lệch tăng, chênh lệch giảm, có điều chỉnh giá hay không):

Cách xử lý chênh lệch diện tích: .......................................................

ĐIỀU 6. THUẾ, LỆ PHÍ VÀ CHI PHÍ

Ghi rõ mỗi dòng một bên. Không ghi thì hai bên sẽ tranh cãi tại quầy nộp hồ sơ, khi hợp đồng đã công chứng xong và không sửa được nữa.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản do bên nào chịu: .......................................................

Lệ phí trước bạ do bên nào chịu: .......................................................

Phí công chứng, thù lao công chứng do bên nào chịu: .......................................................

Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do bên nào chịu: .......................................................

Chi phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính do bên nào chịu: .......................................................

Chi phí khác: .......................................................

Thỏa thuận Bên B nộp thay thuế thu nhập cá nhân của Bên A — gạch bỏ trường hợp không đúng: CÓ / KHÔNG.

Dòng ngay trên không phải thủ tục thừa. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đánh vào thu nhập của BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15). Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định hai thời điểm xác định thu nhập tính thuế khác nhau: thời điểm hợp đồng có hiệu lực nếu hợp đồng KHÔNG có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay, và thời điểm làm thủ tục đăng ký nếu hợp đồng CÓ thỏa thuận đó. Nghĩa là pháp luật thuế thừa nhận thỏa thuận này — nhưng chỉ khi nó nằm trong hợp đồng.

Ngoài dòng trên, pháp luật KHÔNG phân bổ các khoản còn lại giữa hai bên; đó thuần túy là thỏa thuận. Mẫu này cố ý không in mức thuế suất, mức lệ phí trước bạ hay mức phí công chứng: nền pháp lý về thuế và lệ phí đã được thay mới từ 01/7/2026, và mức thu phải tra tại thời điểm ký, không tra trên một tờ mẫu tải về.

ĐIỀU 7. CAM KẾT CỦA BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

Bên A cam kết tại thời điểm ký hợp đồng này, thửa đất và tài sản nêu tại Điều 1, Điều 2:

a) Thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của Bên A và đã có Giấy chứng nhận;

b) Không có tranh chấp; trường hợp đã từng có tranh chấp thì tranh chấp đó đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

d) Đang trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

Năm điểm a đến đ trên chép theo Điều 45 khoản 1 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — đó là ĐIỀU KIỆN LUẬT ĐỊNH để được chuyển nhượng, không phải lời hứa suông. Thiếu một điều kiện là giao dịch không thực hiện được, dù hai bên đã ký.

e) Về thế chấp — gạch bỏ trường hợp không đúng: KHÔNG đang thế chấp / ĐANG thế chấp và đã hoàn tất giải chấp, xóa đăng ký thế chấp trước thời điểm ký hợp đồng này, cụ thể:

Tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp / Ngày xóa đăng ký thế chấp: .......................................................

g) Về nghĩa vụ tài chính — gạch bỏ trường hợp không đúng: ĐÃ NỘP XONG toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất / CÒN GHI NỢ và đã nộp xong trước khi ký hợp đồng này. Điều 45 khoản 5 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 buộc người được chậm nộp hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ đó TRƯỚC KHI chuyển nhượng;

h) Thửa đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

i) Bên A đã khai đầy đủ tại Điều 9 những người có chung quyền sử dụng đất và tất cả những người đó cùng ký hợp đồng này;

k) Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của các cam kết trên và bồi thường cho Bên B nếu cam kết không đúng.

ĐIỀU 8. CAM KẾT CỦA BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

a) Bên B đã trực tiếp xem thửa đất, đã đối chiếu hiện trạng với Giấy chứng nhận và chấp nhận hiện trạng đó;

b) Bên B thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo Điều 3;

c) Bên B thuộc trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

Điểm c không phải câu lấy lệ. Điều 45 khoản 8 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 liệt kê các trường hợp KHÔNG được nhận chuyển nhượng, trong đó có: cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực đó. Và Điều 45 khoản 7 buộc cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng đất trồng lúa QUÁ HẠN MỨC tại Điều 176 phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Với đất nông nghiệp và đất trong khu vực rừng, kiểm điều kiện của BÊN MUA trước khi đặt bút.

d) Cam kết riêng khác của Bên B: .......................................................

ĐIỀU 9. NHỮNG NGƯỜI CÓ CHUNG QUYỀN CÙNG KÝ

Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 cho phép vợ và chồng thỏa thuận ghi tên MỘT người trên Giấy chứng nhận để đứng tên làm đại diện. Vì vậy Giấy chứng nhận ghi một tên KHÔNG chứng minh được đó là tài sản riêng. Khoản 5 cùng điều quy định tương tự với đất của hộ gia đình; Điều 27 khoản 2 quy định nhóm người sử dụng đất mà quyền không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện. Ký thiếu một người là hợp đồng có thể bị vô hiệu.

Giấy chứng nhận ghi tên những người: .......................................................

Thửa đất là tài sản riêng / tài sản chung của vợ chồng / của hộ gia đình: .......................................................

Giấy tờ chứng minh (giấy đăng ký kết hôn, văn bản thỏa thuận tài sản, xác nhận độc thân): .......................................................

Những người có chung quyền cùng ký hợp đồng này:

1. Họ tên / quan hệ / số định danh cá nhân: .......................................................

2. Họ tên / quan hệ / số định danh cá nhân: .......................................................

3. Họ tên / quan hệ / số định danh cá nhân: .......................................................

Trường hợp có người ủy quyền cho người khác ký thay:

Văn bản ủy quyền số / ngày lập: .......................................................

Do tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nào công chứng, chứng thực: .......................................................

ĐIỀU 10. VI PHẠM HỢP ĐỒNG

Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản — điều buộc hợp đồng phải có mục phạt vi phạm và trách nhiệm do vi phạm — chỉ áp cho hợp đồng kinh doanh bất động sản, KHÔNG áp cho giao dịch giữa hai cá nhân. Nghĩa là ở tờ giấy này, không ghi thì không có.

Mức phạt khi Bên B chậm thanh toán: .......................................................

Mức phạt khi Bên A chậm bàn giao đất, chậm giao giấy tờ: .......................................................

Mức phạt khi một bên từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng: .......................................................

Các trường hợp hai bên được chấm dứt hợp đồng và cách xử lý hậu quả: .......................................................

ĐIỀU 11. HIỆU LỰC VÀ ĐIỀU KHOẢN CHUNG

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản, theo Điều 6 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15; trường hợp chứng thực thì theo quy định của pháp luật về chứng thực.

Về nơi ký: theo Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15, công chứng viên CHỈ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Việc chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

Thỏa thuận riêng khác của hai bên: .......................................................

Hai bên đã đọc lại toàn văn hợp đồng, hiểu rõ nội dung và tự nguyện ký. Tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng; không thương lượng được thì yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản, các bản còn lại lưu tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực và nộp kèm hồ sơ đăng ký biến động. Các phụ lục và giấy tờ kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng này.

............, ngày ...... tháng ...... năm ............

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A) BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B)

(Tất cả những người nêu tại Điều 9 ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

⛔ Ký TRƯỚC SỰ CHỨNG KIẾN của công chứng viên — Điều 48 khoản 1 điểm d Luật Công chứng số 46/2024/QH15. Chữ ký đặt sẵn ở nhà sẽ phải ký lại tại chỗ.

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

(Phần này do công chứng viên ghi. Người yêu cầu công chứng không tự điền — Điều 48 khoản 4 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết mẫu lời chứng.)

XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ NƠI CÓ ĐẤT

(Dùng trong trường hợp hai bên chọn chứng thực thay cho công chứng)