Công cụ tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng không phải một con số cố định

Người bán đất hay nói "được xây 80%". Không có con số 80% chung nào cả. Mật độ xây dựng thuần tối đa giảm dần theo diện tích lô:

• Lô từ 90 m² trở xuống: 100%

• Lô 100 m²: 90%

• Lô 200 m²: 70%

• Lô 300 m²: 60%

• Lô 500 m²: 50%

• Lô từ 1.000 m² trở lên: 40%

Giữa hai mốc thì nội suy. Lô 150 m² được 80%, không phải 90% của mốc dưới.

Hệ quả: mua lô to không được xây rộng theo tỷ lệ

Lô 500 m² được xây 250 m² mỗi tầng, còn lô 100 m² được 90 m². Lô gấp năm lần nhưng diện tích xây chỉ hơn hai lần rưỡi. Đây là chỗ nhiều người tính nhầm khi so hai lô đất.

Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn chia diện tích lô. Nhà ở riêng lẻ có trần là 7 lần. Với mật độ 90% thì trần này giới hạn nhà ở mức 7 tầng — mật độ càng cao thì càng ít tầng.

Đây là trần của quy chuẩn, không phải giấy phép

Quy hoạch chi tiết của từng khu, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi và quy định riêng của địa phương đều có thể siết chặt hơn con số này. Cơ quan cấp phép mới là nơi chốt. Dùng con số ở đây để sàng lọc trước khi đi xa hơn, đừng dùng nó làm căn cứ ký hợp đồng.