Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(Bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất)

Số: ..............................

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Điều 328 về đặt cọc;

– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Điều 37 về trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước;

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 27 về quyền chuyển nhượng và Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 160 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch và Điều 164 về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở;

– Luật Công chứng số 46/2024/QH15.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., hai bên gồm:

BÊN ĐẶT CỌC (sau đây gọi là Bên A — bên dự kiến nhận chuyển nhượng)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Nếu bên này có từ hai người trở lên (vợ chồng, người có chung quyền sử dụng đất) thì ghi đủ thông tin từng người theo các dòng trên và tất cả cùng ký ở cuối hợp đồng.

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (sau đây gọi là Bên B — bên dự kiến chuyển nhượng)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Nếu bên này có từ hai người trở lên (vợ chồng, người có chung quyền sử dụng đất) thì ghi đủ thông tin từng người theo các dòng trên và tất cả cùng ký ở cuối hợp đồng.

Hai bên tự nguyện thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. TÀI SẢN DỰ KIẾN CHUYỂN NHƯỢNG

Địa chỉ thửa đất: .......................................................

Thửa đất số: .......................................................

Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích (m²): .......................................................

Mục đích sử dụng đất: .......................................................

Thời hạn sử dụng đất: .......................................................

Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình): .......................................................

Giấy chứng nhận số: .......................................................

Do: .......................................................

Cấp ngày: .......................................................

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận: .......................................................

Ghi địa chỉ đúng như trên Giấy chứng nhận; nếu tên đơn vị hành chính đã thay đổi sau sắp xếp thì ghi thêm tên hiện nay kèm chữ "nay là".

ĐIỀU 2. TIỀN ĐẶT CỌC VÀ TÍNH CHẤT CỦA KHOẢN TIỀN NÀY

Số tiền đặt cọc (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Ngày giao tiền: .......................................................

Hình thức giao (tiền mặt / chuyển khoản): .......................................................

Số tài khoản, ngân hàng nhận (nếu chuyển khoản): .......................................................

Hai bên xác định rõ: khoản tiền nêu trên LÀ TIỀN ĐẶT CỌC theo Điều 328 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, do Bên A giao cho Bên B để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu tại Điều 1. Khoản tiền này KHÔNG PHẢI là tiền trả trước, tiền giữ chỗ, tiền thiện chí hay bất kỳ tên gọi nào khác.

Đây là dòng quan trọng nhất của hợp đồng này. Điều 37 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định: "Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước." Tiền trả trước không phải biện pháp bảo đảm, nên nếu thiếu dòng trên thì toàn bộ chế tài tại Điều 5 dưới đây không áp dụng được: bên nhận tiền đổi ý chỉ phải trả lại đúng số đã nhận.

ĐIỀU 3. GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ KIẾN, CÁCH TRỪ TIỀN ĐẶT CỌC, THUẾ VÀ PHÍ

Giá chuyển nhượng dự kiến (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Tiền đặt cọc tại Điều 2 được trừ vào giá chuyển nhượng khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, cụ thể: trừ vào đợt thanh toán thứ ......

Số tiền còn phải thanh toán sau khi trừ tiền đặt cọc: .......................................................

Các đợt thanh toán còn lại và thời điểm từng đợt: .......................................................

Hình thức thanh toán: .......................................................

Pháp luật không phân bổ các khoản thuế, phí dưới đây giữa hai bên. Không ghi ở đây thì tranh chấp phát sinh ngay tại nơi công chứng, vào đúng ngày ký.

Thuế thu nhập cá nhân do bên nào nộp: .......................................................

Lệ phí trước bạ do bên nào nộp: .......................................................

Phí công chứng, thù lao công chứng do bên nào nộp: .......................................................

Chi phí đo đạc, hồ sơ đăng ký biến động do bên nào nộp: .......................................................

ĐIỀU 4. THỜI HẠN, ĐỊA ĐIỂM KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng chậm nhất đến ngày: .......................................................

Nơi công chứng hoặc chứng thực dự kiến: .......................................................

Bên chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ mang theo: .......................................................

Hợp đồng chuyển nhượng nêu tại Điều 1 PHẢI được công chứng hoặc chứng thực — Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai số 31/2024/QH15; đối với nhà ở còn theo Điều 164 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Riêng hợp đồng đặt cọc này, pháp luật KHÔNG bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Hai bên có thể công chứng nếu muốn, vì theo Điều 6 khoản 3 Luật Công chứng số 46/2024/QH15, "Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu."

Lưu ý khi chọn nơi ký: công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15). Việc chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

ĐIỀU 5. XỬ LÝ TIỀN ĐẶT CỌC

Ba khoản 1, 2, 3 dưới đây chép theo Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.

1. Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết và thực hiện: tiền đặt cọc được trừ vào giá chuyển nhượng theo Điều 3, hoặc được Bên B trả lại cho Bên A nếu hai bên thỏa thuận không trừ.

2. Bên A từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng: tiền đặt cọc thuộc về Bên B.

3. Bên B từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng: Bên B phải trả cho Bên A tiền đặt cọc VÀ một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc.

4. Điều 328 khoản 2 kết thúc bằng cụm "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" — nghĩa là hai bên được thỏa thuận mức khác với khoản 2 và khoản 3 nêu trên. Muốn khác thì ghi vào dòng dưới đây; để trống thì áp dụng đúng khoản 2 và khoản 3.

Mức xử lý khác do hai bên thỏa thuận (nếu có): .......................................................

5. Các trường hợp KHÔNG coi là từ chối giao kết, hai bên hoàn trả tiền đặt cọc và không bên nào phải bồi thường:

Điều 328 không có sẵn danh mục này — không ghi vào đây thì không có. Nội dung thường được đưa vào: tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai; cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ; ngân hàng không hoàn tất giải chấp trước ngày ký; sự kiện bất khả kháng.

a) ....................................................................;

b) ....................................................................;

c) ....................................................................

Thời hạn hoàn trả tiền đặt cọc kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả (số ngày): .......................................................

ĐIỀU 6. CAM KẾT CỦA BÊN NHẬN ĐẶT CỌC VỀ TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN

Bên B cam kết tại thời điểm ký hợp đồng này, tài sản nêu tại Điều 1:

a) Thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của Bên B và đã có Giấy chứng nhận;

b) Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện; trường hợp đã từng có tranh chấp thì tranh chấp đó đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn;

d) Đang trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền;

e) Về thế chấp — gạch bỏ trường hợp không đúng: KHÔNG đang thế chấp / ĐANG thế chấp tại tổ chức tín dụng, cụ thể:

Tổ chức tín dụng nhận thế chấp: .......................................................

Dư nợ còn lại: .......................................................

Bên B hoàn tất giải chấp và xóa đăng ký thế chấp chậm nhất ngày: .......................................................

Nguồn tiền dùng để giải chấp: .......................................................

g) Về nghĩa vụ tài chính — gạch bỏ trường hợp không đúng: ĐÃ NỘP XONG toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất / CÒN GHI NỢ, và Bên B nộp xong trước ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.

Khoản còn ghi nợ (nếu có): .......................................................

Ba điểm đ, e, g là chỗ hồ sơ hay đứng lại vào đúng ngày ra công chứng: Điều 45 khoản 5 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 buộc nộp xong nghĩa vụ tài chính được ghi nợ trước khi chuyển nhượng; Điều 160 khoản 1 điểm đ Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 loại nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ ra khỏi diện được giao dịch.

h) Bên B chịu trách nhiệm về tính trung thực của các cam kết trên. Trường hợp cam kết không đúng làm hợp đồng chuyển nhượng không ký được, việc đó thuộc trường hợp Bên B từ chối giao kết theo Điều 5 khoản 3.

ĐIỀU 7. NGƯỜI CÓ CHUNG QUYỀN CÙNG KÝ

Điều 27 khoản 2 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện. Điều 135 khoản 4 và khoản 5 cùng luật quy định tương tự với tài sản chung của vợ chồng và của hộ gia đình. Ký thiếu một người là hợp đồng có thể bị vô hiệu — và tiền đã trao thì đã trao rồi.

Giấy chứng nhận ghi tên những người: .......................................................

Những người có chung quyền cùng ký hợp đồng này (họ tên, quan hệ): .......................................................

Số định danh cá nhân của từng người: .......................................................

Trường hợp có người ủy quyền cho người khác ký thay, ghi rõ văn bản ủy quyền và đính kèm bản sao:

Văn bản ủy quyền số / ngày lập: .......................................................

Do tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nào công chứng, chứng thực: .......................................................

ĐIỀU 8. ĐIỀU KHOẢN KHÁC

Thỏa thuận riêng của hai bên: .......................................................

Hai bên đã đọc, hiểu rõ nội dung hợp đồng và tự nguyện ký. Tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng; không thương lượng được thì yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản, có hiệu lực kể từ ngày ký. Các phụ lục và giấy tờ kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng này.

BÊN ĐẶT CỌC (Bên A) BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

NGƯỜI LÀM CHỨNG (nếu có): ......................................................