Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai: mức 5% và điều kiện nhận tiền

Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai: đặt cọc 5% giá bán, điều kiện nhận cọc dự án và Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Mốc hiệu lực và phạm vi chủ thể của khoản 5 Điều 23

Người đang cân nhắc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai cần tách rõ bên nhận tiền, sản phẩm được mua hoặc thuê mua và người ký trước khi nhìn vào tỷ lệ tiền. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, còn Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 hết hiệu lực từ thời điểm này, trừ trường hợp chuyển tiếp. Theo khoản 5 Điều 23, giới hạn đặt cọc 5% giá bán hoặc giá thuê mua áp dụng khi chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền từ bên đặt cọc để mua hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai, với điều kiện tài sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Vì vậy, không nên kết luận mọi khoản tiền mang tên đặt cọc đều tự động thuộc cùng một phạm vi chỉ dựa trên tên giấy tờ.

Giá bán phải hiện diện trong thỏa thuận

Thỏa thuận đặt cọc thuộc trường hợp nêu trên phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của nhà ở, công trình xây dựng hay phần diện tích sàn xây dựng. Đây là điểm cần kiểm tra trước khi chuyển tiền, bởi một phiếu chỉ ghi số tiền giữ chỗ nhưng bỏ trống giá của sản phẩm sẽ không giúp người mua đối chiếu giới hạn 5% một cách rõ ràng. Có thể dùng ba câu hỏi theo thứ tự: tiền đi vào ai, tiền nhằm xác lập việc mua hoặc thuê mua sản phẩm nào, và giá bán được ghi ở đâu trong hồ sơ. Nếu một trong ba câu trả lời còn phụ thuộc vào lời giới thiệu miệng, nên yêu cầu tài liệu giải thích trước khi ký, thay vì tự xem phiếu giữ chỗ là hợp đồng đặt cọc hợp lệ.

Môi giới không có thẩm quyền ký thay chủ đầu tư

Khoản 4 Điều 23 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này khiến việc kiểm tra người ký, tư cách chủ đầu tư và tài khoản nhận tiền trở thành một bước độc lập, không thể thay bằng việc xem tên thương mại của sàn phân phối. Dòng tiền do môi giới thu hộ, bên chuyển nhượng hợp đồng hoặc cá nhân nhận tiền chưa đủ để kết luận thuộc hay không thuộc giới hạn 5%; cần đối chiếu toàn bộ hợp đồng, giấy ủy quyền nếu có, chứng từ thu và quan hệ pháp lý giữa các bên.

Điều kiện pháp lý trước khi chủ đầu tư được thu tiền

Đất, khởi công và hồ sơ xây dựng là các lớp điều kiện riêng

Giới hạn 5% không có nghĩa chủ đầu tư được nhận tiền ngay khi dự án mới có giấy phép xây dựng hoặc vừa khởi công. Điều 23 gắn việc thu tiền đặt cọc với tình trạng bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trong khi Điều 24 yêu cầu nhiều nhóm hồ sơ phải được đối chiếu. Nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai phải được khởi công theo pháp luật xây dựng và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chẳng hạn quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất kèm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc loại Giấy chứng nhận được điều luật liệt kê.

Hồ sơ xây dựng cũng là lớp kiểm tra riêng. Trường hợp phải có giấy phép thì cần giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép; nếu không thuộc trường hợp phải có giấy phép thì phải có thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng. Dự án còn phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ, nên việc chỉ nhìn vào một văn bản khởi công không phản ánh đầy đủ điều kiện nhận tiền. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, không công khai thông tin hoặc thu tiền bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định.

Khi nào cần biên bản nghiệm thu phần móng

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, hồ sơ phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng. Tuy nhiên, không thể suy ra rằng đã xong móng là toàn bộ dự án đương nhiên đủ điều kiện bán hoặc nhận cọc, vì các yêu cầu về đất, hồ sơ xây dựng, hạ tầng, tình trạng pháp lý và công khai thông tin vẫn phải được đối chiếu. Với nhà liền kề hoặc công trình khác, người mua không nên máy móc lấy tiêu chí nghiệm thu phần móng của chung cư làm thước đo duy nhất. Câu hỏi đúng là loại tài sản nào đang được chào bán và bộ điều kiện tương ứng của loại tài sản đó đã được chứng minh ra sao.

Thông báo đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua tại cấp tỉnh

Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh rằng nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận thông báo; văn bản đó khác với quảng cáo, thư mời hoặc thông báo nội bộ của đơn vị bán hàng. Theo Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ thông báo gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế, cùng biên bản nghiệm thu hạ tầng; chung cư hoặc tòa hỗn hợp có nhà ở cần biên bản nghiệm thu phần móng.

Không cộng thêm 5% vào đợt thanh toán đầu tiên theo hợp đồng

Ba thời điểm cần ghi riêng trên lịch giao dịch

Người mua nên ghi riêng ngày ký phiếu giữ chỗ hoặc thỏa thuận đặt cọc, ngày ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua và ngày của từng lần thanh toán. Ba thời điểm này không mặc nhiên là một giao dịch, dù cùng xuất hiện trong một bộ hồ sơ bán hàng. Khoản đặt cọc theo khoản 5 Điều 23 có giới hạn không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua trong phạm vi áp dụng của điều luật, còn khoản thanh toán theo hợp đồng chịu cơ chế của Điều 25. Việc tách ngày và loại giấy tờ giúp tránh cách tính sai theo kiểu lấy 5% đặt cọc rồi cộng tiếp vào mức 30% của lần thanh toán đầu tiên.

Thanh toán lần đầu không quá 30% đã bao gồm khoản tiền trước đó

Điều 25 quy định việc thanh toán được thực hiện nhiều lần; lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và đã bao gồm tiền đặt cọc. Cách rà soát thực tế là cộng toàn bộ số tiền chủ đầu tư đã thu cho cùng sản phẩm vào đợt đầu, không chỉ nhìn vào chứng từ được ghi là “thanh toán lần một”. Chẳng hạn, nếu người mua đã nộp tiền trước khi ký hợp đồng mua bán, khoản đó vẫn cần được đưa vào tổng số tiền của lần đầu khi kiểm tra giới hạn, chứ không tạo ra một khoản 5% độc lập nằm ngoài 30%.

Các ngưỡng thu tiền ở giai đoạn sau

Trước khi bàn giao, tổng số tiền người mua thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng; nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc khoản 4 Điều 10 thì mức này không quá 50%. Khi người mua hoặc thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Đây là các giới hạn về thanh toán theo từng giai đoạn, không phải cam kết rằng cơ quan nhà nước sẽ bàn giao nhà hoặc cấp Giấy chứng nhận đúng thời hạn.

Kiểm tra văn bản đủ điều kiện bán, thông tin công khai và tình trạng thế chấp

Thông tin nào chủ đầu tư phải công khai

Trước khi đưa bất động sản hoặc dự án vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Người mua nên đối chiếu loại sản phẩm, vị trí, quy mô, tiến độ, thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công và văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Hạn chế quyền và thông tin thế chấp, nếu có, cũng phải được xem cùng bộ hồ sơ; một quảng cáo nói sản phẩm “đã đủ điều kiện” không thay thế văn bản và tài liệu công khai cần kiểm tra.

Cách đọc văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh

Văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh cần được đọc theo đúng dự án, loại nhà và phạm vi sản phẩm được nêu trong văn bản. Người mua có thể tìm thông tin trên cổng thông tin của Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền tại nơi có dự án, rồi so sánh với tài liệu do chủ đầu tư cung cấp. Một số địa phương, như Sở Xây dựng Đắk Lắk, đã công bố thông tin dự án nhà ở xã hội cùng các thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và nhắc lại giới hạn đặt cọc theo khoản 5 Điều 23; đây chỉ là ví dụ về cách công khai, không thay thế hồ sơ của dự án khác.

Đối chiếu người ký, chủ tài khoản và tư cách chủ đầu tư

Ba tên cần được đặt cạnh nhau là tên chủ đầu tư trong hồ sơ dự án, tên người ký thỏa thuận và tên chủ tài khoản nhận tiền. Nếu hồ sơ do môi giới ký, người mua cần yêu cầu giải thích căn cứ giao dịch, bởi chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc đối với sản phẩm hình thành trong tương lai. Sự không trùng khớp chưa đủ để kết luận một chứng từ cụ thể vô hiệu, nhưng là dấu hiệu cần dừng chuyển tiền và kiểm tra thêm hợp đồng, tư cách chủ thể, tài khoản nhận tiền cùng các phụ lục liên quan.

Bảo lãnh ngân hàng gắn với hợp đồng, không thay thế bước kiểm tra dự án

Nghĩa vụ tài chính nào được ngân hàng bảo lãnh

Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của mình khi không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng. Phạm vi này không đồng nghĩa ngân hàng bảo đảm mọi nghĩa vụ của dự án, bảo đảm dự án chắc chắn hoàn thành hoặc bảo đảm người mua được hoàn tiền trong mọi tình huống. Vì vậy, bảo lãnh là một lớp bảo vệ gắn với nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng, không thay cho việc kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và hồ sơ dự án.

Quyền chọn có hoặc không có bảo lãnh và thư bảo lãnh

Khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua, người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh; nếu từ chối thì việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng. Nếu lựa chọn bảo lãnh, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng sau khi đã cung cấp và người mua đã nhận thư bảo lãnh, nên người mua cần giữ tài liệu chứng minh thời điểm nhận thư thay vì chỉ dựa vào lời hẹn của nhân viên bán hàng.

Nhà ở xã hội khác ở điểm nào

Khoản 8 Điều 26 nêu rằng quy định bảo lãnh tại Điều 26 không áp dụng đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội. Ngoại lệ này chỉ khoanh vào cơ chế bảo lãnh theo Điều 26, không thể suy rộng thành việc miễn toàn bộ điều kiện giao dịch, điều kiện đưa nhà vào kinh doanh, giới hạn đặt cọc hoặc quy định thanh toán khác. Với hồ sơ nhà ở xã hội, người mua vẫn cần đọc riêng các điều kiện áp dụng cho loại hình và dự án cụ thể, thay vì dùng ngoại lệ về bảo lãnh để bỏ qua các bước kiểm tra còn lại.

Hồ sơ lập trước ngày 01/08/2024 và giấy tờ mang tên giữ chỗ

Không kết luận tự động với thỏa thuận cũ

Với thỏa thuận hoặc hợp đồng lập trước ngày 01/08/2024, không nên tự động kết luận trần 5% áp dụng hồi tố hoặc đương nhiên không áp dụng cho mọi khoản tiền cũ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chuyển tiếp tại Điều 83, nên cần xem ngày ký, loại hợp đồng, tình trạng thực hiện và phụ lục sửa đổi trước khi đánh giá. Nếu hồ sơ cũ đã được điều chỉnh, gia hạn hoặc thay thế bằng văn bản mới, thời điểm và nội dung của từng tài liệu có thể ảnh hưởng đến cách phân tích. Khi chưa có đầy đủ hồ sơ, cách thận trọng là chỉ xác định các điểm cần kiểm tra, không khẳng định hiệu lực của thỏa thuận cụ thể.

Tên gọi giữ chỗ không quyết định bản chất dòng tiền

“Giữ chỗ”, “đăng ký thiện chí” hay “hợp tác đầu tư” là tên gọi trên giấy tờ, không tự mình trả lời khoản tiền dùng để làm gì và ai có quyền nhận tiền. Người mua cần đối chiếu quyền ưu tiên mua, sản phẩm cụ thể, giá bán, nghĩa vụ hoàn trả, chủ thể thu tiền và tình trạng đủ điều kiện của dự án. Một phiếu mang tên giữ chỗ nhưng thực tế yêu cầu tiền để xác lập quyền mua một căn hộ cụ thể vẫn cần được đọc theo nội dung cam kết, không chỉ theo tiêu đề. Ngược lại, cũng không nên khẳng định mọi phiếu giữ chỗ đều là hợp đồng đặt cọc khi chưa xem toàn bộ điều khoản và dòng tiền.

Thứ tự kiểm tra trước khi chuyển tiền

Trình tự an toàn hơn là xác định ngày và loại hồ sơ trước, kiểm tra tình trạng thực hiện cùng phụ lục sửa đổi, rồi đối chiếu bản chất khoản tiền với giá bán, sản phẩm và chủ thể nhận tiền. Sau đó, người mua cần kiểm tra văn bản thông báo và trả lời về việc đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua, thông tin công khai của dự án, tình trạng hạn chế quyền hoặc thế chấp nếu có, cùng người ký và tài khoản nhận tiền. Bài viết này phù hợp với người chuẩn bị mua căn hộ, nhà liền kề hoặc công trình trong dự án đang xây sau ngày 01/08/2024; trước khi ký hoặc chuyển tiền, vẫn cần kiểm chứng hồ sơ chính thức của dự án và tư vấn phù hợp với tình huống cụ thể. Thông tin pháp lý có thể thay đổi theo công bố chính thức.