Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG KINH DOANH

(Thuê nhà, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn để kinh doanh)

Số: ..............................

PHẦN A. XÁC ĐỊNH HỆ LUẬT ÁP DỤNG — ĐÁNH DẤU TRƯỚC KHI ĐIỀN

Hai bên cùng đánh dấu. Phần này không phải mô tả cho đẹp: mỗi ô dẫn tới một bộ quy tắc chấm dứt khác nhau, và Điều 12 của hợp đồng này được viết theo đúng ô đã chọn.

A1. Mặt bằng cho thuê là:

[ ] NHÀ Ở — nhà ở riêng lẻ, nhà phố, một phần căn nhà, kể cả nhà vừa để ở vừa để kinh doanh. Hệ luật: Bộ luật Dân sự VÀ Luật Nhà ở.

Căn cứ: Điều 472 đoạn 2 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — "Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan." Và Điều 2 khoản 1 Luật Nhà ở: nhà dùng cả để ở lẫn mục đích khác mà pháp luật không cấm là "nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp" — vẫn là nhà ở.

[ ] CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC hoặc PHẦN DIỆN TÍCH SÀN — kho, nhà xưởng, sàn văn phòng, ki-ốt hoặc gian hàng trong trung tâm thương mại, nhà hàng xây riêng. Hệ luật: chỉ Bộ luật Dân sự, Mục 5 hợp đồng thuê tài sản (Điều 472 đến Điều 482).

Ô này KHÔNG có sàn bảo vệ của Luật Nhà ở. Điều 428 khoản 1 Bộ luật Dân sự công nhận "các bên có thỏa thuận" là một căn cứ đơn phương chấm dứt, nên cái gì không viết vào hợp đồng thì coi như không có.

[ ] CĂN HỘ CHUNG CƯ — ⚠ DỪNG LẠI, KHÔNG KÝ. Điều 3 khoản 8 điểm c Luật Nhà ở nghiêm cấm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở".

Phần diện tích thương mại, dịch vụ trong một toà nhà chung cư thì KHÁC căn hộ — ranh giới đó nằm ở hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt của chính toà nhà, không phải thứ hai bên tự thoả thuận được. Hỏi ban quản trị hoặc chủ đầu tư trước.

A2. Bên cho thuê là:

[ ] Cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản của mình — dùng được mẫu này.

[ ] Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản — ⚠ KHÔNG dùng mẫu này.

Điều 45 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: "Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này…". Mẫu tương ứng là Phụ lục VI Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Điều 12 khoản 2 điểm e), và Điều 12 khoản 3 điểm c cấm doanh nghiệp thay đổi nội dung mẫu ấy.

A3. Ngưỡng quy mô của bên cho thuê là cá nhân:

[ ] Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở — tức DƯỚI MỨC QUY MÔ NHỎ theo Điều 7 khoản 2 điểm a Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

[ ] CÓ thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở — ⚠ DỪNG LẠI. Khi đó bên cho thuê không còn ở "dưới mức quy mô nhỏ" của Điều 7 khoản 2 điểm a Nghị định 96/2024/NĐ-CP, nên không được Điều 9 khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản miễn tuân thủ luật đó, và mẫu này không dùng được.

[ ] Chưa xác định được — hỏi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi ký, đừng đánh dấu bừa ô thứ nhất.

Hệ quả có lợi: Điều 9 khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản — "…thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật". Không phải lập doanh nghiệp, không phải dùng hợp đồng mẫu — nhưng vẫn phải kê khai thuế. Với tổ chức, ngưỡng của Điều 7 là "không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm".

PHẦN B. NỘI DUNG HỢP ĐỒNG

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: Mục 5 Chương XVI về hợp đồng thuê tài sản (Điều 472 đến Điều 482); Điều 328 về đặt cọc; Điều 418 về thỏa thuận phạt vi phạm; Điều 420 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản; Điều 422 và Điều 428 về chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng; Điều 429 về thời hiệu khởi kiện; Điều 321 khoản 6 về quyền cho thuê tài sản đang thế chấp; Điều 346 về cầm giữ tài sản; Điều 163 và Điều 164 về bảo vệ quyền sở hữu; Điều 217 khoản 2 về sử dụng tài sản chung; Điều 156 khoản 1 và Điều 351 khoản 2 về sự kiện bất khả kháng; Điều 357 về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026) — áp dụng khi mặt bằng là nhà ở: Điều 2 khoản 1 về nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; Điều 3 khoản 8 điểm c và khoản 9 về hành vi bị nghiêm cấm; Điều 160, Điều 163, Điều 164; Điều 168 khoản 1 về quyền ưu tiên mua của bên thuê khi chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê; Điều 170 đến Điều 173;

– Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: Điều 9 khoản 3 và khoản 4 về kinh doanh quy mô nhỏ và dưới mức quy mô nhỏ; Điều 44 khoản 5 về công chứng, chứng thực; Điều 45 khoản 2 về đối tượng phải dùng hợp đồng mẫu;

– Nghị định số 96/2024/NĐ-CP: Điều 7 về xác định quy mô nhỏ; Điều 12 khoản 2 và khoản 3 về bộ hợp đồng mẫu Phụ lục I đến Phụ lục XI;

– Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 43 về giấy phép xây dựng và thông báo khởi công (khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 theo Điều 94 khoản 2);

– Nghị định số 168/2025/NĐ-CP ngày 30/6/2025 về đăng ký doanh nghiệp (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 296/2026/NĐ-CP, hiệu lực 23/7/2026): Điều 9, Điều 87, Điều 90, Điều 98, Điều 99 và Điều 100;

– Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13: Điều 39 khoản 1 về thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., hai bên gồm:

BÊN CHO THUÊ (sau đây gọi là Bên A)

Nếu là cá nhân:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Nếu là hộ kinh doanh, doanh nghiệp, hợp tác xã:

Tên tổ chức: .......................................................

Mã số doanh nghiệp / mã số hộ kinh doanh / mã số thuế: .......................................................

Địa chỉ trụ sở: .......................................................

Người đại diện theo pháp luật, chức vụ: .......................................................

Văn bản uỷ quyền (nếu người ký không phải người đại diện) số, ngày: .......................................................

Chung cho cả hai trường hợp:

Điện thoại: .......................................................

Thư điện tử: .......................................................

Địa chỉ nhận thông báo (nếu khác địa chỉ trên): .......................................................

Số tài khoản, ngân hàng, chủ tài khoản: .......................................................

Chủ sở hữu chung của mặt bằng (điền cả khi tưởng là không có):

Tình trạng hôn nhân khi ký (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn / khác): .......................................................

Mặt bằng là tài sản riêng hay tài sản chung — nếu chung thì chung với ai: .......................................................

Người đồng sở hữu cùng ký hợp đồng: họ tên, số định danh cá nhân: .......................................................

....................................................................

Văn bản đồng ý hoặc uỷ quyền của chủ sở hữu chung không trực tiếp ký, số, ngày: .......................................................

⚠ ĐÂY LÀ CHỖ HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG BỊ KIỆN DỄ NHẤT. Mặt bằng là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản thừa kế chưa chia là chuyện thường, và Điều 217 khoản 2 Bộ luật Dân sự nói rõ: "Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Cho thuê chính là khai thác công dụng. Một người ký một mình thì người đồng sở hữu còn lại có thể không bị ràng buộc — hoặc cùng ký, hoặc có văn bản đồng ý đính kèm. Với tài sản chung theo phần, khoản 1 của điều đó gắn quyền khai thác với phần quyền sở hữu của từng người.

BÊN THUÊ (sau đây gọi là Bên B)

Nếu là cá nhân:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Nếu là hộ kinh doanh, doanh nghiệp, hợp tác xã:

Tên tổ chức: .......................................................

Mã số doanh nghiệp / mã số hộ kinh doanh / mã số thuế: .......................................................

Địa chỉ trụ sở: .......................................................

Người đại diện theo pháp luật, chức vụ: .......................................................

Văn bản uỷ quyền (nếu người ký không phải người đại diện) số, ngày: .......................................................

Chung cho cả hai trường hợp:

Điện thoại: .......................................................

Thư điện tử: .......................................................

Địa chỉ nhận thông báo (nếu khác địa chỉ trên): .......................................................

Số tài khoản, ngân hàng, chủ tài khoản: .......................................................

Hai bên thoả thuận ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. MẶT BẰNG CHO THUÊ

Địa chỉ mặt bằng: .......................................................

Loại công trình (nhà ở riêng lẻ / kho / xưởng / sàn văn phòng / ki-ốt / khác): .......................................................

Tổng diện tích cho thuê (m²): .......................................................

Trong đó diện tích sử dụng riêng (m²): .......................................................

Diện tích sử dụng chung, lối đi chung được dùng: .......................................................

Chiều rộng mặt tiền, chiều cao thông thuỷ, số tầng được thuê: .......................................................

Ranh giới phần thuê: hai bên vẽ hoặc mô tả rõ ranh giới phần diện tích Bên B được sử dụng riêng và đính kèm bản vẽ, sơ đồ hoặc ảnh chụp làm Phụ lục.

....................................................................

....................................................................

Thửa đất gắn với mặt bằng:

- Số thửa đất, số tờ bản đồ địa chính: .......................................................

- Diện tích thửa đất (m²), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: .......................................................

Hai ô này KHÔNG phải ô thừa. Điều 163 khoản 2 Luật Nhà ở buộc hợp đồng về nhà ở mô tả "đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó" — tức mô tả căn nhà thôi là chưa đủ nội dung luật đòi. Với công trình không phải nhà ở, hai ô này vẫn đáng điền: mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất là thứ quyết định Bên B có được làm ngành nghề ghi ở Điều 2 tại đây hay không.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số: .......................................................

Do cơ quan: .......................................................

Cấp ngày: .......................................................

Với nhà ở, cho thuê KHÔNG bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: Điều 160 khoản 2 điểm d Luật Nhà ở xếp "Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở" vào nhóm không bắt buộc có Giấy chứng nhận. Ô này để ghi giấy tờ mà Bên A thực tế có — không có thì ghi loại giấy tờ khác chứng minh quyền cho thuê, đừng bỏ trắng.

Nếu Bên A không phải chủ sở hữu: căn cứ được cho thuê (uỷ quyền, thuê lại…): .......................................................

Hạ tầng kỹ thuật bàn giao kèm mặt bằng — ghi rõ để cuối kỳ còn đối chiếu:

- Nguồn điện: công suất cho phép (kW), số pha, vị trí công tơ riêng: .......................................................

- Chỉ số công tơ điện lúc bàn giao: .......................................................

- Nguồn nước, thoát nước, chỉ số công tơ nước lúc bàn giao: .......................................................

- Hệ thống điều hoà, thông gió, thang máy, nhà vệ sinh được dùng: .......................................................

- Chỗ để xe: số lượng, vị trí, có tính phí riêng hay không: .......................................................

- Lối vào riêng, giờ được ra vào toà nhà: .......................................................

- Trang thiết bị, tài sản của Bên A bàn giao kèm theo: .......................................................

Hiện trạng chi tiết, ảnh chụp và toàn bộ chỉ số công tơ được ghi trong Biên bản bàn giao lập cùng ngày bàn giao. Biên bản là phụ lục không tách rời của hợp đồng này.

ĐIỀU 2. MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ NGÀNH NGHỀ KINH DOANH

Bên B thuê mặt bằng để: .......................................................

Ngành, nghề kinh doanh cụ thể: .......................................................

Tên cửa hàng, thương hiệu dự kiến treo tại mặt bằng: .......................................................

1. Bên B chỉ sử dụng mặt bằng đúng mục đích và ngành nghề ghi tại điều này. Muốn đổi sang ngành nghề khác thì phải có văn bản đồng ý của Bên A trước khi đổi.

Điều 480 khoản 2 Bộ luật Dân sự: dùng tài sản thuê không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê "có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại". Với nhà ở, Điều 172 khoản 2 điểm c Luật Nhà ở nói y như vậy. Ghi ngành nghề càng hẹp thì Bên B càng dễ vi phạm — ghi cho đúng phạm vi định làm, đừng chép nguyên một dòng đăng ký kinh doanh dài.

2. Bên B tự chịu trách nhiệm đáp ứng và duy trì các điều kiện đầu tư kinh doanh của ngành nghề mình làm trong suốt thời hạn thuê, bao gồm cả các loại giấy phép, chứng nhận mà pháp luật chuyên ngành đòi hỏi. Bên A không bảo đảm rằng mặt bằng đương nhiên đủ điều kiện cho ngành nghề của Bên B.

Các giấy phép Bên B phải có và tự xin (ghi tên, không ghi "các giấy tờ khác"): .......................................................

....................................................................

3. Nếu mặt bằng là nhà ở riêng lẻ: Bên B không kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, không kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội và sinh hoạt của khu dân cư nếu không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh.

Chép theo Điều 3 khoản 9 Luật Nhà ở — một trong các hành vi bị nghiêm cấm.

4. Nếu mặt bằng nằm trong toà nhà chung cư: Bên B không kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; không kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; không hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác; kinh doanh dịch vụ nhà hàng phải bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

Chép theo Điều 3 khoản 8 điểm e Luật Nhà ở. Đây là điều cấm của luật, không phải nội quy toà nhà — hai bên thoả thuận khác cũng không có giá trị.

ĐIỀU 3. ĐĂNG KÝ KINH DOANH VÀ ĐĂNG KÝ THUẾ TẠI ĐỊA CHỈ MẶT BẰNG

1. Bên A:

[ ] ĐỒNG Ý cho Bên B sử dụng địa chỉ mặt bằng nêu tại Điều 1 để đăng ký trụ sở hộ kinh doanh / trụ sở doanh nghiệp / địa điểm kinh doanh / chi nhánh, văn phòng đại diện và để đăng ký thuế, trong suốt thời hạn thuê.

[ ] KHÔNG đồng ý. Bên B không được dùng địa chỉ này để đăng ký.

Nếu đồng ý có giới hạn, ghi rõ giới hạn: .......................................................

Điều 87 khoản 1 Nghị định 168/2025/NĐ-CP: "Trụ sở của hộ kinh doanh là nơi hộ kinh doanh thực hiện hoạt động kinh doanh và là địa chỉ liên lạc do hộ kinh doanh đăng ký để cơ quan quản lý nhà nước liên hệ…". Nghĩa là sau khi đăng ký, mọi giấy tờ của cơ quan thuế và cơ quan quản lý sẽ gửi về địa chỉ này.

2. Bên A cam kết tại thời điểm ký hợp đồng, mặt bằng này KHÔNG có tổ chức, cá nhân nào khác đang đăng ký trụ sở hoặc địa điểm kinh doanh mà chưa chấm dứt, và không có chủ thể nào đang ở tình trạng "Không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký".

Nếu có, ghi rõ tên và mã số các chủ thể đang đăng ký tại địa chỉ này: .......................................................

Điều 98 khoản 4 Nghị định 168/2025/NĐ-CP đặt tên cho tình trạng pháp lý "Không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký" và giao cho cơ quan thuế lập biên bản xác minh. Một địa chỉ đang mang tình trạng đó là một địa chỉ đã bị đánh dấu — hỏi trước khi ký, đừng để đến lúc hồ sơ bị treo.

3. Bên A hỗ trợ Bên B khi cơ quan nhà nước xác minh địa chỉ, gồm việc xác nhận Bên B thực tế thuê và sử dụng mặt bằng. Bên A không thu thêm khoản tiền nào cho việc này, trừ khi hai bên đã ghi rõ tại Điều 5.

4. Khi hợp đồng chấm dứt, Bên B phải hoàn tất thủ tục chuyển hoặc chấm dứt đăng ký tại địa chỉ mặt bằng trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày trả mặt bằng, và gửi cho Bên A bản sao kết quả. Quá hạn mà chưa làm, Bên B chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh cho Bên A và chịu mức phạt ghi tại Điều 14.

Điều 100 khoản 1 điểm b Nghị định 168/2025/NĐ-CP buộc chủ hộ kinh doanh đăng ký thay đổi địa chỉ trụ sở "trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thay đổi". Ghi số ngày trong hợp đồng bằng hoặc ngắn hơn mốc của luật thì mới có nghĩa.

BIẾT ĐỂ KHỎI BỊ VÒI: hợp đồng thuê KHÔNG nằm trong hồ sơ đăng ký. Điều 99 khoản 2 Nghị định 168/2025/NĐ-CP liệt kê hồ sơ đăng ký thành lập hộ kinh doanh gồm đúng hai thứ — giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh và bản sao văn bản uỷ quyền của thành viên hộ gia đình (nếu do hộ gia đình đăng ký). Điều 90 khoản 2 nói thêm: "Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã không được yêu cầu… nộp thêm hồ sơ hoặc giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh quy định tại Nghị định này." Với doanh nghiệp, Điều 9 khoản 2 có câu tương tự. Hợp đồng này vẫn cần — nhưng cần cho lúc bị kiểm tra, không cần cho lúc nộp hồ sơ.

ĐIỀU 4. THỜI HẠN THUÊ, BÀN GIAO VÀ THỜI GIAN THI CÔNG

Thời hạn thuê: .......................................................

Từ ngày: .......................................................

Đến ngày: .......................................................

Ngày bàn giao mặt bằng: .......................................................

Thời gian được miễn hoặc giảm tiền thuê để Bên B thi công, lắp đặt trước khi mở cửa:

- Số ngày: .......................................................

- Mức miễn hoặc giảm: .......................................................

Điều kiện gia hạn và thời hạn báo trước để gia hạn: .......................................................

Quyền ưu tiên thuê tiếp của Bên B khi hết hạn (có / không, điều kiện): .......................................................

⚠ Ô "Thời hạn thuê" là ô nguy hiểm nhất của cả tờ giấy nếu bỏ trắng. Điều 474 khoản 2 Bộ luật Dân sự: khi các bên không thoả thuận thời hạn và cũng không xác định được theo mục đích thuê thì "mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý". Luật không nói "một thời gian hợp lý" là bao nhiêu. Với mặt bằng đã đổ tiền sửa chữa, đó là một khoảng trống rất đắt. Với nhà ở, Điều 171 khoản 2 điểm a Luật Nhà ở cho mốc 90 ngày — nhưng mốc đó chỉ tính từ ngày BÊN CHO THUÊ thông báo, luật không cho bên thuê mốc đối xứng.

Ô "Ngày bàn giao mặt bằng" không chỉ để hẹn nhau. Điều 476 khoản 2 Bộ luật Dân sự: "Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại." Ba quyền này có sẵn cho Bên B kể cả khi ô "Mức phạt khi chậm bàn giao" ở Điều 14 để trống — nhưng chỉ đếm được nếu ngày bàn giao và tình trạng bàn giao đã ghi rõ ở đây và ở Điều 1.

ĐIỀU 5. GIÁ THUÊ, CÁC KHOẢN CHI PHÍ VÀ THUẾ

Giá thuê mỗi tháng (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Giá thuê trên đã bao gồm thuế giá trị gia tăng chưa: .......................................................

Kỳ thanh toán (tháng / quý / khác): .......................................................

Hạn thanh toán mỗi kỳ: .......................................................

Hình thức thanh toán, tài khoản nhận tiền: .......................................................

Lộ trình điều chỉnh giá thuê — ghi rõ, không để "theo thoả thuận sau":

- Mốc thời gian được điều chỉnh: .......................................................

- Mức điều chỉnh tối đa mỗi lần: .......................................................

- Thời hạn báo trước khi điều chỉnh: .......................................................

Với nhà ở, Điều 170 khoản 2 Luật Nhà ở chỉ cho bên cho thuê điều chỉnh giá sau khi cải tạo và được bên thuê đồng ý, và chỉ khi thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống. Ngoài trường hợp hẹp đó, việc tăng giá là chuyện của hợp đồng. Điều 172 khoản 3 điểm b cho bên thuê nhà ở quyền đơn phương chấm dứt khi bị "tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng" — nghĩa là nghĩa vụ thông báo do CHÍNH HỢP ĐỒNG đặt ra. Không viết vào đây thì không có gì để viện dẫn.

Các khoản ngoài giá thuê — khoản nào không ghi thì Bên B không phải trả:

- Tiền điện: đơn giá, cách tính, ai đứng tên hợp đồng điện: .......................................................

- Tiền nước: đơn giá, cách tính: .......................................................

- Phí quản lý, dịch vụ chung của toà nhà: .......................................................

- Phí gửi xe của Bên B và của khách: .......................................................

- Phí vệ sinh, thu gom rác, an ninh: .......................................................

- Chi phí khác: .......................................................

Nghĩa vụ thuế: Bên A là bên có thu nhập từ việc cho thuê và thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Nếu hai bên thoả thuận Bên B trả thay một phần hoặc toàn bộ thì phải ghi rõ tại đây, kèm cách xuất chứng từ.

Thoả thuận riêng về thuế, phí, lệ phí (nếu có): .......................................................

Điều 9 khoản 3 và khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 miễn cho cá nhân quy mô nhỏ việc lập doanh nghiệp "nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật". Mẫu này CỐ Ý không in một con số thuế suất, ngưỡng doanh thu hay mức lệ phí nào — hỏi cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước khi điền.

ĐIỀU 6. TIỀN ĐẶT CỌC BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG

Số tiền đặt cọc (bằng số): .......................................................

Bằng chữ, tương đương ...... tháng tiền thuê: .......................................................

Ngày giao tiền đặt cọc, hình thức giao: .......................................................

Thời hạn Bên A hoàn trả sau khi Bên B trả mặt bằng (số ngày): .......................................................

1. Bên A chỉ được khấu trừ tiền đặt cọc cho các khoản sau, và phải lập bảng kê nêu rõ từng khoản khi khấu trừ:

a) Tiền thuê, tiền điện, nước, phí dịch vụ Bên B còn nợ;

b) Chi phí sửa chữa hư hỏng do lỗi của Bên B, trừ hao mòn tự nhiên;

c) Chi phí tháo dỡ, hoàn trả nguyên trạng thuộc trách nhiệm Bên B tại Điều 7;

d) Khoản khác hai bên đã thoả thuận: .......................................................

2. Việc khấu trừ nêu tại khoản 1 là việc đối trừ các khoản Bên B còn nợ hoặc còn phải chi trả. Khoản 1 KHÔNG phải là thoả thuận thay thế Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự và không làm mất quyền của bên nào theo điều luật đó, trừ khi hai bên đánh dấu ô thứ hai tại khoản 3 dưới đây và ghi rõ thoả thuận khác.

3. Hậu quả khi một bên từ chối thực hiện hợp đồng — hai bên chọn một:

[ ] GIỮ NGUYÊN quy tắc của Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự: Bên B từ chối thực hiện thì tiền đặt cọc thuộc về Bên A; Bên A từ chối thực hiện thì phải trả lại Bên B tiền đặt cọc VÀ một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc.

[ ] Hai bên THOẢ THUẬN KHÁC với Điều 328 khoản 2, ghi rõ dưới đây:

....................................................................

....................................................................

⚠ ĐỪNG BỎ TRỐNG KHOẢN 3 VÌ TƯỞNG NÓ LÀ THỦ TỤC. Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Đọc theo tờ này: Bên B là bên đặt cọc, Bên A là bên nhận đặt cọc. Hai điều đáng tiền nằm ở đây — (i) Bên B từ chối thực hiện thì MẤT cọc mà Bên A không cần viết thêm điều khoản phạt nào; (ii) Bên A từ chối thực hiện thì phải trả GẤP ĐÔI. Cái đuôi "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" là chỗ mất quyền: hợp đồng viết khác đi thì luật nhường.

Đặt cọc KHÁC phạt vi phạm, và hai thứ đó có thể cùng tồn tại. Muốn có thêm chế tài ngoài Điều 328 khoản 2 — ví dụ "Bên B trả mặt bằng trước hạn thì chịu phạt" — thì phải viết hẳn ra thành thoả thuận phạt vi phạm tại Điều 14: Điều 418 khoản 2 Bộ luật Dân sự để mức phạt cho các bên tự thoả thuận, nhưng phải có thoả thuận thì mới có phạt. "Hao mòn tự nhiên" là chữ của Điều 479 khoản 1 và Điều 482 khoản 1 Bộ luật Dân sự; Luật Nhà ở không dùng chữ này.

ĐIỀU 7. SỬA CHỮA, CẢI TẠO, LẮP ĐẶT VÀ HOÀN TRẢ NGUYÊN TRẠNG

1. Việc Bên A phải làm trước khi bàn giao:

- Hạng mục Bên A sửa chữa, hoàn thành trước ngày: .......................................................

....................................................................

2. Trong thời hạn thuê, Bên A bảo đảm mặt bằng ở tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê, và phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của mặt bằng, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán Bên B phải tự sửa.

Chép theo Điều 477 khoản 1 Bộ luật Dân sự. Khoản 3 của điều đó cho Bên B tự sửa với chi phí hợp lý và đòi lại tiền, nếu đã thông báo mà Bên A không sửa hoặc sửa không kịp thời. Hai bên nên ghi số ngày cụ thể để biết thế nào là "không kịp thời".

- Thời hạn Bên A phải sửa kể từ khi nhận thông báo (số ngày): .......................................................

3. Bên B được cải tạo, lắp đặt các hạng mục sau:

- Hạng mục Bên B được làm mà không cần hỏi lại: .......................................................

....................................................................

- Hạng mục phải có văn bản đồng ý riêng của Bên A trước khi làm: .......................................................

....................................................................

4. Chi phí cải tạo do Bên B bỏ ra:

[ ] Bên B tự chịu toàn bộ, không đòi lại.

[ ] Bên A hoàn lại theo mức và cách tính ghi dưới đây.

[ ] Bên A khấu trừ vào tiền thuê theo mức và cách tính ghi dưới đây.

Mức và cách tính: .......................................................

....................................................................

Điều 479 khoản 2 Bộ luật Dân sự: "Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý." Hai vế đi liền nhau: có đồng ý thì mới được làm, và đã được đồng ý thì có quyền đòi tiền. Không muốn trả tiền thì phải đánh dấu ô thứ nhất, đừng để trống rồi cãi nhau sau.

5. Giấy phép xây dựng cho việc cải tạo:

[ ] Việc cải tạo chỉ diễn ra BÊN TRONG công trình, hoặc ở mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; KHÔNG làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng; KHÔNG ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực; bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

[ ] Việc cải tạo KHÔNG thuộc trường hợp trên — phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo trước khi thi công.

Bên đứng tên xin giấy phép và chịu chi phí: .......................................................

Bên gửi thông báo khởi công xây dựng (nếu thuộc diện phải gửi): .......................................................

Điều 43 khoản 2 điểm h Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 là chỗ liệt kê trường hợp miễn giấy phép, và ô thứ nhất ở trên chép theo đúng điểm đó. Ngoài phạm vi ấy thì rơi vào "Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình" tại Điều 43 khoản 1 điểm b. Lưu ý dễ sót: Điều 43 khoản 3 điểm b vẫn buộc gửi THÔNG BÁO KHỞI CÔNG kèm hồ sơ đối với công trình được miễn phép. Khoản 3 loại trừ BỐN nhóm khỏi nghĩa vụ gửi thông báo, nguyên văn: "(trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân)". Trong việc thuê mặt bằng thương mại thì nhóm áp dụng được trên thực tế là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 theo Điều 94 khoản 2 của luật này.

6. Khi trả mặt bằng, các hạng mục Bên B đã lắp đặt, cải tạo sẽ:

[ ] Được giữ nguyên, thuộc về Bên A, Bên B không đòi thanh toán.

[ ] Do Bên B tháo dỡ và hoàn trả nguyên trạng, chi phí Bên B chịu.

[ ] Bên A mua lại theo giá thoả thuận tại thời điểm trả mặt bằng.

Danh mục hạng mục và cách xử lý từng hạng mục: .......................................................

....................................................................

....................................................................

ĐIỀU 8. BIỂN HIỆU, MẶT NGOÀI VÀ GIỜ HOẠT ĐỘNG

Vị trí, kích thước biển hiệu Bên B được treo: .......................................................

Bên xin phép treo biển hiệu, quảng cáo theo pháp luật về quảng cáo: .......................................................

Việc sơn, che chắn, thay đổi mặt ngoài mà Bên B được làm: .......................................................

Giờ Bên B được mở cửa, ra vào, nhập hàng: .......................................................

Quy định về tiếng ồn, mùi, khói, rác thải mà Bên B phải tuân thủ: .......................................................

Nội quy toà nhà, khu vực mà Bên B phải tuân thủ (tên văn bản, đính kèm): .......................................................

ĐIỀU 9. TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ, QUY HOẠCH VÀ CAM KẾT CỦA BÊN A

Bên A cam kết tại thời điểm ký hợp đồng:

a) Mặt bằng thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của Bên A hoặc Bên A có quyền cho thuê hợp pháp;

b) Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, quyền sử dụng;

c) Nếu mặt bằng là nhà ở thuộc diện sở hữu có thời hạn: đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đó;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn;

đ) KHÔNG thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, đã có thông báo giải tỏa hoặc quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Mặt bằng bảo đảm chất lượng, an toàn cho Bên B, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường; nếu hai bên thoả thuận khác thì ghi rõ hạng mục thoả thuận khác vào ô dưới đây, không để im lặng:

Hạng mục hai bên thoả thuận khác (ghi "không" nếu không có): .......................................................

⚠ ĐỌC KỸ RANH GIỚI CỦA ĐIỀU 160 LUẬT NHÀ Ở, VÌ NÓ KHÔNG PHỦ HẾT VIỆC CHO THUÊ. Khoản 1 chỉ điều chỉnh "mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở" — cho thuê KHÔNG nằm trong danh sách đó. Cho thuê chỉ chạm tới Điều 160 qua khoản 3, và khoản 3 chỉ kéo vào ĐÚNG BA ĐIỂM c, d và đ của khoản 1 (nguyên văn: "Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."). ⇒ Điểm c, d, đ ở trên chép theo điểm c, d, đ khoản 1; điểm e chép theo vế sau của khoản 3. Còn ĐIỂM b (không tranh chấp) là điểm b của khoản 1 và khoản 3 KHÔNG kéo nó vào — với hợp đồng thuê, điểm b thuần tuý là cam kết của Bên A trong tờ giấy này, không phải điều kiện luật định. ⚠ Và nếu mặt bằng KHÔNG phải nhà ở thì cả năm điểm đều chỉ tồn tại vì chúng nằm trong hợp đồng — pháp luật không có câu tương đương. Đó là lý do không được xoá điểm nào cho gọn.

g) Mặt bằng đang thế chấp tại (ghi "không" nếu không có): .......................................................

Nếu đang thế chấp, Bên A xác nhận đã thông báo cho Bên B về việc mặt bằng đang được dùng để thế chấp, và đã thông báo cho bên nhận thế chấp về việc cho thuê. Nếu hợp đồng thế chấp còn đòi văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp thì ghi vào ô dưới và đính kèm.

Văn bản của bên nhận thế chấp (nếu có) số, ngày: .......................................................

Điều 321 khoản 6 Bộ luật Dân sự cho bên thế chấp quyền "được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết". Luật đòi HAI LẦN THÔNG BÁO, không đòi sự đồng ý — khác với khoản 5 của cùng điều đó, nơi việc bán, trao đổi, tặng cho mới cần bên nhận thế chấp đồng ý. Nhiều hợp đồng thế chấp của ngân hàng vẫn tự đặt thêm điều kiện phải xin phép; đó là ràng buộc của hợp đồng thế chấp, không phải của luật.

h) Bên A đã cung cấp cho Bên B thông tin quy hoạch, hiện trạng pháp lý mà mình biết, và cam kết thông báo cho Bên B trong thời hạn ...... ngày kể từ khi nhận được bất kỳ quyết định, thông báo nào về thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ, điều chỉnh quy hoạch liên quan đến mặt bằng.

i) Thông tin quy hoạch Bên B đã tự kiểm tra tại cơ quan: .......................................................

Ngày kiểm tra, kết quả: .......................................................

k) Nếu mặt bằng bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ hoặc không còn sử dụng được vì lý do không do lỗi của Bên B, Bên A hoàn trả tiền thuê đã nhận cho phần thời gian chưa sử dụng, hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc, và bồi thường cho Bên B theo mức:

Mức bồi thường hoặc cách tính: .......................................................

Với nhà ở, Điều 171 khoản 2 điểm e Luật Nhà ở cho phép chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này và buộc bên cho thuê "thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày… trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác". Với công trình không phải nhà ở thì chỉ còn Điều 422 khoản 5 Bộ luật Dân sự — hợp đồng chấm dứt vì "đối tượng của hợp đồng không còn" — và luật KHÔNG nói gì về bồi thường. Ô "Mức bồi thường" ở trên là chỗ duy nhất Bên B có thể tự bảo vệ khoản tiền đã đầu tư vào mặt bằng.

ĐIỀU 10. CHO THUÊ LẠI VÀ CHUYỂN GIAO MẶT BẰNG

[ ] Bên B KHÔNG được cho thuê lại, cho mượn, chuyển giao mặt bằng cho bên thứ ba.

[ ] Bên B được cho thuê lại hoặc chuyển giao một phần / toàn bộ, nhưng phải có văn bản đồng ý của Bên A trước mỗi lần.

Điều kiện, phạm vi được cho thuê lại: .......................................................

Thời hạn cho thuê lại không vượt quá thời hạn còn lại của hợp đồng này. Hợp đồng này chấm dứt thì hợp đồng cho thuê lại chấm dứt theo; Bên B chịu trách nhiệm với bên thuê lại về hậu quả đó.

Điều 475 Bộ luật Dân sự: "Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý." Với nhà ở, Điều 170 khoản 4 Luật Nhà ở nói y hệt, nhưng Điều 172 khoản 2 điểm đ còn gắn thêm chế tài: cho thuê lại mà không có sự đồng ý thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà. ⚠ Hai câu về thời hạn và về việc hợp đồng thuê lại chấm dứt theo là THOẢ THUẬN của hai bên trong tờ giấy này, KHÔNG phải câu chữ của điều luật — giữ chúng lại thì bên thuê lại mới biết mình đang đứng ở đâu.

ĐIỀU 11. BÊN A BÁN, TẶNG CHO HOẶC CHUYỂN QUYỀN MẶT BẰNG TRONG THỜI HẠN THUÊ

1. Bên A thông báo cho Bên B bằng văn bản nếu có ý định bán, tặng cho, góp vốn hoặc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng mặt bằng cho người khác. Thông báo nêu rõ việc bán và điều kiện bán.

Thời hạn Bên A phải báo trước (số ngày): .......................................................

2. Quyền ưu tiên mua của Bên B:

a) Nếu mặt bằng là NHÀ Ở và Bên B đã thanh toán đủ tiền thuê tính đến thời điểm nhận được thông báo thì Bên B được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà Bên B không mua thì Bên A được bán cho người khác. Mốc 30 ngày này là mốc của Điều 168 khoản 1 Luật Nhà ở; để trống ô dưới đây là giữ nguyên mốc đó.

Hai bên thoả thuận thời hạn khác (số ngày) — để trống thì áp dụng 30 ngày: .......................................................

b) Nếu mặt bằng KHÔNG phải nhà ở, pháp luật không cho Bên B quyền ưu tiên mua. Hai bên chọn:

[ ] Bên B KHÔNG có quyền ưu tiên mua.

[ ] Hai bên thoả thuận cho Bên B quyền ưu tiên mua với thời hạn ...... ngày kể từ ngày nhận được thông báo và điều kiện ghi dưới đây.

....................................................................

⚠ MẢNH NÀY RỚT LÀ RỚT ÂM THẦM. Điều 168 khoản 1 Luật Nhà ở, nguyên văn: "Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn." Hai điều phải nhớ: (i) luật cho bên thuê quyền MUA TRƯỚC, không chỉ quyền được thuê tiếp; (ii) cái đuôi "trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn" nghĩa là điền một con số nhỏ hơn 30 vào ô trên chính là RÚT NGẮN cửa sổ của Bên B một cách hợp pháp. Điền hay để trống đều là một lựa chọn — hãy biết mình đang chọn gì. Điều kiện "đã thanh toán đủ tiền thuê" cũng là điều kiện thật: đang nợ tiền thuê thì quyền này không phát sinh.

3. Bên B được tiếp tục thuê đến hết thời hạn của hợp đồng này. Bên A có trách nhiệm đưa nghĩa vụ này vào hợp đồng chuyển quyền và bàn giao hợp đồng này cho chủ mới; chủ mới kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Bên A.

4. Nếu Bên A không thực hiện khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 3 và Bên B phải rời mặt bằng trước hạn, Bên A hoàn trả tiền thuê chưa sử dụng, hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường theo mức ghi tại Điều 9 điểm k.

⚠ ĐÂY LÀ CHỖ HAI NHÁNH LUẬT XA NHAU NHẤT. Với NHÀ Ở, Điều 173 khoản 2 Luật Nhà ở đã cho sẵn: chủ sở hữu chuyển quyền cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn thì "bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng", chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng cũ. Với CÔNG TRÌNH KHÔNG PHẢI NHÀ Ở, đã đọc hết Điều 472 đến Điều 482 Bộ luật Dân sự: KHÔNG có quy tắc tương đương, và cũng KHÔNG có quyền ưu tiên mua nào. Nghĩa là nếu không viết khoản 2 và khoản 3 ở trên vào hợp đồng, chủ mới có thể không bị ràng buộc gì và Bên B mất cả mặt bằng lẫn tiền đã sửa chữa. Đừng xoá điều này.

ĐIỀU 12. CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG

1. Hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn thuê; khi hai bên thoả thuận chấm dứt; khi mặt bằng không còn; khi Bên B là cá nhân chết hoặc bị Toà án tuyên bố mất tích mà không có ai đang cùng chung sống; khi Bên B là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động; khi một bên đơn phương chấm dứt có căn cứ theo khoản 2 hoặc khoản 3 dưới đây; hoặc theo quy định khác của pháp luật.

⚠ HAI TRƯỜNG HỢP VỀ BÊN B LÀ THỨ MẪU THUÊ NHÀ Ở HAY BỎ QUÊN, MÀ THUÊ MẶT BẰNG THÌ GẶP THẬT — bên thuê ở đây thường chính là hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp. Với NHÀ Ở, Điều 171 khoản 2 điểm d và điểm đ Luật Nhà ở đã cho sẵn: hợp đồng chấm dứt khi "Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống" và khi "Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động". Với công trình không phải nhà ở thì hai vế này chỉ tồn tại vì hợp đồng viết ra. Hậu quả về tiền cọc, tài sản còn lại và công nợ vẫn giải quyết theo Điều 6 và Điều 13.

2. Bên A được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi:

a) Bên B không trả tiền thuê ...... kỳ liên tiếp, hoặc chậm trả quá ...... ngày kể từ hạn thanh toán;

b) Bên B dùng mặt bằng sai mục đích, sai ngành nghề đã ghi tại Điều 2;

c) Bên B cải tạo, đục phá, thay đổi kết cấu khi chưa có văn bản đồng ý của Bên A;

d) Bên B cho thuê lại, chuyển giao mặt bằng trái Điều 10;

đ) Trường hợp khác hai bên thoả thuận: .......................................................

....................................................................

⚠ HAI THƯỚC ĐO KHÁC NHAU, ĐỪNG LẪN. Nhánh Bộ luật Dân sự: Điều 481 khoản 2 cho bên cho thuê đơn phương chấm dứt "nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" — trả theo quý thì ba kỳ là CHÍN THÁNG. Nhánh Luật Nhà ở: Điều 172 khoản 2 điểm b lấy mốc "từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng" — cái đuôi "mà không có lý do đã được thỏa thuận" là một phần của điều luật, bỏ nó đi là biến điều khoản thành công cụ đuổi người sai luật. Điền số kỳ vào điểm a ở trên thì hai bên mới biết mình đang ở thước nào.

Với NHÀ Ở, danh sách lý do đuổi là danh sách ĐÓNG: Điều 172 khoản 1 Luật Nhà ở viết "bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này". Thoả thuận thêm lý do ngoài khoản 2 thì thoả thuận đó không thắng được luật. Với công trình không phải nhà ở thì ngược lại: Điều 428 khoản 1 Bộ luật Dân sự công nhận "các bên có thỏa thuận" là căn cứ, nên điểm đ ở trên là điều khoản thật, không phải trang trí.

3. Bên B được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi:

a) Bên A không sửa chữa mặt bằng khi có hư hỏng nặng;

b) Quyền sử dụng mặt bằng của Bên B bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba, hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu khiến Bên B không sử dụng ổn định được;

c) Bên A tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước cho Bên B theo thoả thuận tại Điều 5 của hợp đồng này;

d) Mặt bằng không đủ điều kiện để Bên B được cấp phép hoạt động cho ngành nghề đã ghi tại Điều 2, không do lỗi của Bên B;

đ) Trường hợp khác hai bên thoả thuận: .......................................................

Điểm a và c ở trên viết theo đúng phạm vi của Điều 172 khoản 3 Luật Nhà ở, nguyên văn: "a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;". ⚠ Hai chỗ dễ bị viết hẹp lại mà cả hai đều hẹp về phía bất lợi cho bên thuê: (i) điều luật KHÔNG đòi "đã được thông báo" — cứ có hư hỏng nặng mà bên cho thuê không sửa là đủ; (ii) "tăng giá thuê bất hợp lý" là một vế RIÊNG, đứng độc lập với vế "không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng" — nghĩa là Bên A làm đúng thủ tục thông báo ở Điều 5 mà mức tăng vẫn bất hợp lý thì bên thuê nhà ở vẫn còn căn cứ này. Bỏ vế đó đi là cắt mất một quyền luật định. Điểm b ở trên theo Điều 478 khoản 2 Bộ luật Dân sự. Điểm d KHÔNG có trong luật — nó là thoả thuận, và nó là lý do quan trọng nhất của riêng mặt bằng kinh doanh. Với công trình không phải nhà ở, cả bốn điểm chỉ có hiệu lực vì chúng nằm trong hợp đồng này.

4. Thông báo chấm dứt:

Thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt (số ngày): .......................................................

Hình thức thông báo mà hai bên chấp nhận:

[ ] Văn bản giao trực tiếp có ký nhận.

[ ] Thư bảo đảm có báo phát gửi tới địa chỉ nhận thông báo ghi ở đầu hợp đồng.

[ ] Thư điện tử tới địa chỉ ghi ở đầu hợp đồng.

[ ] Hình thức khác: ..............................................................

⚠ ĐỪNG VIẾT "LUẬT BẮT BUỘC THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN" — không đúng ở cả ba chỗ. Điều 171 khoản 2 điểm a Luật Nhà ở (mốc 90 ngày) không nói gì về hình thức. Điều 171 khoản 2 điểm e (thu hồi, giải tỏa) bắt buộc văn bản. Điều 172 khoản 4 cho "bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng", báo trước ít nhất 30 ngày, và ai vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường — nghĩa là "hình thức khác" chỉ dùng được khi hợp đồng đã ghi sẵn, đúng chỗ các ô trên.

⚠ NGÀY CHẤM DỨT ĐẾM TỪ LÚC NHẬN, KHÔNG PHẢI LÚC GỬI. Điều 428 khoản 3 Bộ luật Dân sự: "Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt." Vì thế hình thức thông báo phải là hình thức chứng minh được ngày nhận.

5. Đơn phương chấm dứt không có căn cứ: bên đơn phương chấm dứt bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.

Chép theo Điều 428 khoản 5 Bộ luật Dân sự.

6. Sau khi hợp đồng chấm dứt, hai bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, TRỪ thoả thuận về phạt vi phạm, về bồi thường thiệt hại và về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

Chép theo Điều 428 khoản 3 Bộ luật Dân sự. Trả mặt bằng xong KHÔNG có nghĩa là hết chuyện — ba loại thoả thuận trên vẫn sống.

7. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản: khi xảy ra sự thay đổi khách quan sau khi ký mà hai bên không lường trước được, lớn đến mức nếu biết trước thì đã không ký hoặc ký với nội dung hoàn toàn khác, và việc tiếp tục thực hiện sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, thì bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong thời hạn ...... ngày.

Điều 420 Bộ luật Dân sự. Khoản 1 của điều đó đặt năm điều kiện phải có ĐỦ, nên đây không phải cửa thoát dễ đi. Khoản 4 nói rõ: trong lúc đàm phán hoặc chờ Toà án, "các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác" — tức vẫn phải trả tiền thuê.

ĐIỀU 13. TRẢ LẠI MẶT BẰNG VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN CỦA BÊN THUÊ

1. Bên B trả lại mặt bằng trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên, hoặc theo đúng tình trạng hai bên đã thoả thuận tại Điều 7 khoản 6. Hai bên lập biên bản bàn giao lại, ghi chỉ số công tơ và hiện trạng.

Chép theo Điều 482 khoản 1 Bộ luật Dân sự.

2. Bên B chậm trả mặt bằng thì phải trả tiền thuê cho thời gian chậm trả, bồi thường thiệt hại, chịu phạt vi phạm nếu có thoả thuận, và chịu rủi ro xảy ra đối với mặt bằng trong thời gian chậm trả.

Chép theo Điều 482 khoản 4 và khoản 5 Bộ luật Dân sự.

3. Tài sản, hàng hoá, thiết bị của Bên B còn để lại tại mặt bằng:

- Thời hạn Bên B phải chuyển đi hết kể từ ngày chấm dứt (số ngày): .......................................................

- Nơi Bên A gửi giữ nếu quá hạn, chi phí gửi giữ do bên nào chịu: .......................................................

- Cách xử lý nếu Bên B không đến nhận sau thời hạn: .......................................................

....................................................................

⚠ ĐÂY LÀ CHỖ TRANH CHẤP SỐ MỘT CỦA THUÊ MẶT BẰNG, VÀ LUẬT KHÔNG ĐỨNG VỀ PHÍA BÊN KHOÁ CỬA GIỮ ĐỒ. Điều 346 Bộ luật Dân sự chỉ cho cầm giữ đối với "tài sản LÀ ĐỐI TƯỢNG của hợp đồng song vụ". Đối tượng của hợp đồng này là mặt bằng, không phải hàng hoá và thiết bị của Bên B — nên Bên A không có sẵn quyền giữ chúng để xiết nợ. Muốn có cách xử lý thì phải viết vào ba ô trên; không viết thì mỗi bên tự làm theo ý mình và cả hai đều rủi ro.

⚠ NHƯNG VIẾT VÀO HỢP ĐỒNG CŨNG CHƯA CHẮC LÀ ĐỦ — đây là nửa câu mà phần lớn mẫu bỏ sót. Một thoả thuận cho phép Bên A tự khoá giữ, tự bán hoặc tự thanh lý tài sản của Bên B vẫn có thể không thi hành được, vì quyền sở hữu của Bên B đối với hàng hoá, thiết bị không mất đi chỉ vì Bên B nợ tiền thuê: Điều 163 khoản 1 Bộ luật Dân sự — "Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản"; Điều 164 khoản 1 chỉ cho tự bảo vệ "bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật", còn Điều 164 khoản 2 chỉ đường thật: yêu cầu Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở và bồi thường thiệt hại. Tự ý giữ hoặc bán tài sản của người khác còn có thể bị xem xét theo pháp luật hình sự, không dừng ở chuyện dân sự. Đường đi an toàn cho Bên A: lập biên bản có người làm chứng, kiểm kê, gửi giữ ở nơi đã ghi tại ô thứ hai, thông báo bằng hình thức chứng minh được ngày nhận, rồi đòi tiền bằng con đường tại Điều 16 — chứ không phải đổi khoá.

4. Đối chiếu công nợ khi trả mặt bằng:

- Tiền thuê còn nợ / còn thừa: .......................................................

- Tiền điện, nước, phí dịch vụ chốt đến ngày: .......................................................

- Số tiền đặt cọc được hoàn trả: .......................................................

- Số tiền khấu trừ và lý do từng khoản: .......................................................

ĐIỀU 14. PHẠT VI PHẠM VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI

Mức phạt khi Bên B chấm dứt trước hạn không có căn cứ: .......................................................

Mức phạt khi Bên A chấm dứt trước hạn không có căn cứ: .......................................................

Mức phạt khi chậm thanh toán: .......................................................

Mức phạt khi chậm bàn giao hoặc chậm trả mặt bằng: .......................................................

Hai bên chọn một trong hai:

[ ] Bên vi phạm CHỈ phải chịu phạt vi phạm, không phải bồi thường thiệt hại.

[ ] Bên vi phạm VỪA phải chịu phạt vi phạm VỪA phải bồi thường thiệt hại.

⚠ KHÔNG ĐÁNH DẤU Ô NÀO LÀ ĐÃ CHỌN Ô THỨ NHẤT. Điều 418 khoản 3 Bộ luật Dân sự: "Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm." Khoản 2 của điều đó để mức phạt cho các bên tự thoả thuận, "trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác".

Riêng ô "Mức phạt khi chậm thanh toán": bỏ trống KHÔNG có nghĩa là mất trắng. Điều 357 khoản 1 Bộ luật Dân sự: "Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả." Khoản 2 cho hai bên tự thoả thuận lãi suất nhưng không vượt quá mức tại Điều 468 khoản 1; không thoả thuận thì theo Điều 468 khoản 2. Nghĩa là lãi chậm trả có sẵn, còn phạt vi phạm thì phải viết ra mới có — hai thứ khác nhau, đừng gộp.

ĐIỀU 15. BẤT KHẢ KHÁNG

1. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

2. Bên không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác ghi tại điều này hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng làm một bên không thực hiện được nghĩa vụ, bên đó thông báo cho bên kia trong thời hạn ...... ngày kể từ khi sự kiện xảy ra, kèm tài liệu chứng minh. Hai bên thoả thuận cách xử lý:

- Việc miễn, giảm tiền thuê trong thời gian không sử dụng được mặt bằng: .......................................................

- Thời gian tạm dừng hợp đồng tối đa: .......................................................

- Quyền chấm dứt nếu sự kiện kéo dài quá: .......................................................

Khoản 1 chép theo định nghĩa tại Điều 156 khoản 1 Bộ luật Dân sự; khoản 2 chép theo Điều 351 khoản 2 — "Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác." Ba chữ "không thể lường trước", "không thể khắc phục" và "đã áp dụng mọi biện pháp" phải có ĐỦ, nên đây là cửa hẹp chứ không phải cửa thoát. Bất khả kháng miễn TRÁCH NHIỆM, nó không đương nhiên miễn tiền thuê — muốn miễn, giảm tiền thuê thì phải điền ba ô trên. Đừng lẫn điều này với Điều 12 khoản 7 (hoàn cảnh thay đổi cơ bản, Điều 420): ở đó nghĩa vụ vẫn phải thực hiện trong lúc đàm phán.

ĐIỀU 16. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

1. Tranh chấp phát sinh được giải quyết trước hết bằng thương lượng trong thời hạn ...... ngày. Không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

2. Tranh chấp mà đối tượng tranh chấp là chính mặt bằng nêu tại Điều 1 — ví dụ tranh chấp về việc đòi lại mặt bằng — thì chỉ Toà án nơi có mặt bằng có thẩm quyền giải quyết:

Toà án nơi có mặt bằng (ghi tên đầy đủ khi nộp đơn): .......................................................

Điều 39 khoản 1 điểm c Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13: "Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết." ⚠ Không phải mọi tranh chấp của hợp đồng này đều rơi vào câu đó: kiện đòi tiền thuê, tiền cọc, tiền bồi thường thì đối tượng tranh chấp là khoản tiền, nên áp dụng điểm a — Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở; điểm b còn cho hai bên tự thoả thuận BẰNG VĂN BẢN chọn Toà án nơi nguyên đơn. ⚠ Tên và cấp của Toà án thay đổi theo pháp luật về tổ chức Toà án nhân dân — vì thế ô trên để trống, tra tên đúng tại thời điểm nộp đơn thay vì in sẵn một tên đã cũ.

Điều 429 Bộ luật Dân sự: "Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm." Đếm từ lúc BIẾT, không phải từ lúc hợp đồng hết hạn.

ĐIỀU 17. HIỆU LỰC, SỐ BẢN VÀ PHỤ LỤC

1. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ...... / ngày bên sau cùng ký (gạch bỏ trường hợp không đúng).

2. Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản gốc có chữ ký trực tiếp của cả hai bên.

3. Công chứng, chứng thực:

[ ] Hai bên KHÔNG công chứng, chứng thực hợp đồng này.

[ ] Hai bên có nhu cầu và sẽ công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

[ ] Hai bên có nhu cầu và sẽ chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Pháp luật KHÔNG bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê. Điều 164 khoản 2 Luật Nhà ở xếp "thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở" vào nhóm "không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu"; khoản 4 cho biết việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Với công trình không phải nhà ở, Điều 44 khoản 5 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ bắt buộc công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng MUA BÁN và THUÊ MUA giữa các cá nhân — hợp đồng THUÊ không nằm trong đó. Công chứng là để chắc chắn, không phải để hợp lệ.

4. Các phụ lục kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng:

[ ] Biên bản bàn giao mặt bằng, ghi hiện trạng và chỉ số công tơ, ngày ..............

[ ] Bản vẽ, sơ đồ ranh giới phần diện tích cho thuê.

[ ] Bộ ảnh chụp hiện trạng mặt bằng lúc bàn giao.

[ ] Danh mục tài sản, trang thiết bị Bên A bàn giao kèm theo.

[ ] Nội quy toà nhà, khu vực.

[ ] Giấy tờ về việc thông báo cho bên nhận thế chấp, hoặc văn bản của bên đó.

[ ] Bản sao giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng mặt bằng.

[ ] Phụ lục khác: ..............................................................

5. Mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải lập thành văn bản có chữ ký của cả hai bên.

Thoả thuận riêng khác của hai bên: .......................................................

....................................................................

....................................................................

BÊN CHO THUÊ (Bên A) BÊN THUÊ (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu là tổ chức) (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu là tổ chức)

CÁC ĐỒNG SỞ HỮU MẶT BẰNG CÙNG KÝ (nếu mặt bằng là tài sản chung và người đồng sở hữu không có văn bản đồng ý riêng):

Họ tên, số định danh cá nhân, chữ ký: .......................................................

....................................................................

....................................................................

CHÚ THÍCH CHÂN TỜ — NHỮNG Ô DỄ ĐIỀN SAI NHẤT

(1) PHẦN A không được bỏ qua. Ba câu hỏi ở đó quyết định Điều 12 chạy theo bộ quy tắc nào. Đánh dấu sai ô A1 thì cả tờ giấy nói một đằng, luật xử một nẻo.

(2) Ô "Thời hạn thuê" tại Điều 4: bỏ trắng là mở đường cho Điều 474 khoản 2 Bộ luật Dân sự — mỗi bên chấm dứt bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước "một thời gian hợp lý" mà luật không định nghĩa.

(3) Ô "...... kỳ liên tiếp" tại Điều 12 khoản 2 điểm a: ghi số kỳ, không ghi số tháng. Trả theo quý thì ba kỳ là chín tháng — đó là con số của Điều 481 khoản 2 Bộ luật Dân sự, khác hẳn mốc 03 tháng của Luật Nhà ở.

(4) Bốn ô đánh dấu về hình thức thông báo tại Điều 12 khoản 4: chọn ít nhất một. Điều 172 khoản 4 Luật Nhà ở chỉ cho dùng "hình thức khác" khi hợp đồng đã thoả thuận sẵn, và Điều 428 khoản 3 Bộ luật Dân sự tính ngày chấm dứt từ lúc bên kia NHẬN được thông báo.

(5) Hai ô chọn tại Điều 14: không đánh dấu ô nào thì mặc định chỉ có phạt vi phạm, không có bồi thường — Điều 418 khoản 3 Bộ luật Dân sự.

(6) Điều 9 điểm k và Điều 11 khoản 3: hai chỗ này là chỗ Bên B giữ lại khoản tiền đã đầu tư vào mặt bằng. Với công trình không phải nhà ở, pháp luật không có quy tắc thay thế nếu hai bên xoá đi.

(7) Điều 6 khoản 3: đừng bỏ trống. Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự đã cho sẵn quy tắc hai chiều — bên đặt cọc từ chối thực hiện thì mất cọc, bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương — nhưng điều luật kết bằng "trừ trường hợp có thỏa thuận khác", nên tờ giấy này viết gì thì luật nhường theo.

(8) Điều 11 khoản 2: nếu mặt bằng là nhà ở, bên thuê có QUYỀN ƯU TIÊN MUA và có 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo để quyết định (Điều 168 khoản 1 Luật Nhà ở). Điều luật cho phép "thỏa thuận khác về thời hạn", nên điền một con số nhỏ hơn 30 là rút ngắn cửa sổ đó — để trống mới là giữ nguyên mốc của luật.

(9) Điều 5: không điền một con số thuế nào theo trí nhớ. Ngưỡng doanh thu, thuế suất và cách kê khai của hoạt động cho thuê tài sản do pháp luật về thuế quy định và thay đổi theo thời kỳ — hỏi cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

(10) Điều 7 khoản 5: cải tạo làm đổi công năng sử dụng hoặc chạm vào kết cấu chịu lực thì KHÔNG còn được miễn giấy phép. Thi công trước rồi xin phép sau là chuyện khác hẳn với việc được miễn.

(11) Khối "các đồng sở hữu cùng ký" ở cuối tờ: mặt bằng là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản thừa kế chưa chia thì một người ký một mình là chỗ dễ bị kiện nhất — Điều 217 khoản 2 Bộ luật Dân sự cho các chủ sở hữu chung hợp nhất quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng tài sản chung.

(12) Điều 13 khoản 3: viết được cách xử lý tài sản của Bên B vào hợp đồng vẫn chưa chắc thi hành được. Tự khoá giữ hoặc tự bán tài sản của người khác có thể trái Điều 163 khoản 1 Bộ luật Dân sự và bị xem xét theo pháp luật hình sự — đường đi là Điều 164 khoản 2: yêu cầu Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.