Văn bản chấm dứt hợp đồng hợp tác và phân chia tài sản chung

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

VĂN BẢN CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG HỢP TÁC

VÀ PHÂN CHIA TÀI SẢN CHUNG

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017: Điều 504 (hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản), Điều 505 (nội dung chủ yếu), Điều 506 (tài sản chung của các thành viên hợp tác), Điều 509 (trách nhiệm dân sự của thành viên hợp tác), Điều 512 (chấm dứt hợp đồng hợp tác); các điều 209, 218, 219, 220 về sở hữu chung theo phần; Điều 357 và Điều 468 khoản 1 về lãi chậm trả tiền; Điều 418 về thoả thuận phạt vi phạm;

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. ⚠ Mốc 01/8/2024 KHÔNG nằm trong bản gốc của luật: Điều 252 khoản 1 của chính Luật Đất đai in ngày 01/01/2025, và ngày đó được thay bằng khoản 2 Điều 1 Luật số 43/2024/QH15 ("Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024"). Các điều được dẫn: Điều 27 khoản 2 điểm b và khoản 3 điểm a; Điều 133 khoản 1 điểm a, điểm i và khoản 3; Điều 220 về điều kiện tách thửa;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (khoản 1 Điều 197 cũng do Điều 2 Luật số 43/2024/QH15 sửa thành mốc này): Điều 116 khoản 1 điểm e và khoản 2; Điều 164 khoản 1 và khoản 4;

– Luật Công chứng số 46/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025: Điều 42, Điều 44, Điều 47. ⚠ Điều 42 và Điều 44 đã bị sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027 (xác nhận ở bản hợp nhất số 109/VBHN-VPQH ngày 19/5/2026); chữ chép trong tờ này đúng cho tới hết ngày 31/12/2026, dùng sau mốc đó phải kiểm lại;

– Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, Điều 5 khoản 1 điểm đ, khoản 5 và khoản 6 (bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP ngày 04/02/2026, đã gồm các Nghị định số 07/2025/NĐ-CP, 280/2025/NĐ-CP và 18/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/01/2026);

– Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13, Điều 35 khoản 2 điểm a;

– Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: Điều 2 khoản 1 (ai là người nộp thuế) và Điều 14 khoản 1, khoản 2;

– Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (khoản 1 Điều 82 do Điều 3 Luật số 43/2024/QH15 sửa thành mốc này), Điều 9 khoản 4.

PHẦN A. ĐỌC TRƯỚC KHI ĐIỀN — BA CÂU HỎI QUYẾT ĐỊNH TỜ GIẤY NÀY CÓ ĐÚNG VIỆC KHÔNG

Phần A không phải lời rào đón. Trả lời sai một trong ba câu dưới đây thì tờ giấy này không chặn được gì, chỉ tạo cảm giác an toàn giả. Trả lời xong rồi hãy điền.

CÂU 1 — Cả nhóm cùng chấm dứt, hay chỉ một người rút ra?

Văn bản này dùng khi HỢP ĐỒNG HỢP TÁC CHẤM DỨT đối với tất cả các thành viên. Nếu chỉ MỘT người muốn ra mà nhóm vẫn tiếp tục hợp tác thì đó là việc RÚT KHỎI HỢP ĐỒNG HỢP TÁC theo Điều 510 Bộ luật Dân sự — một văn bản khác, điều luật khác, điều kiện khác (Điều 510 khoản 1 điểm b đòi "có lý do chính đáng và được sự đồng ý của hơn một nửa tổng số thành viên hợp tác").

CÂU 2 — Đã chấm dứt rồi mới chia, hay chia trước khi chấm dứt?

Nguyên văn Điều 506 khoản 3 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13:

"3. Không được phân chia tài sản chung trước khi chấm dứt hợp đồng hợp tác, trừ trường hợp tất cả các thành viên hợp tác có thỏa thuận."

Vì vậy tờ giấy này làm HAI việc trong MỘT văn bản, theo đúng thứ tự: chấm dứt hợp đồng hợp tác (mục III) rồi mới phân chia (mục VI). Nếu nhóm muốn chia khi hợp tác vẫn tiếp tục thì phải có thoả thuận của TẤT CẢ thành viên — không ai được vắng mặt, không ai được uỷ quyền miệng.

CÂU 3 — ⛔ GIẤY CHỨNG NHẬN ĐANG ĐỨNG TÊN AI? Đây là câu hỏi đắt nhất.

NGẢ 1 — Giấy chứng nhận đứng tên ĐỦ TẤT CẢ thành viên (nhóm người sử dụng đất). Việc chia là đăng ký biến động hoặc tách thửa, và văn bản này là giấy tờ chính. Nguyên văn Điều 133 khoản 1 điểm i Luật Đất đai số 31/2024/QH15:

"i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;"

Và Điều 27 khoản 2 điểm b cùng luật cho biết đường đi của từng phần: "nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

NGẢ 2 — Giấy chứng nhận chỉ đứng tên MỘT hoặc MỘT SỐ người trong nhóm. Đây là tình huống thường gặp nhất của nhóm góp tiền, và là chỗ tờ giấy này KHÔNG đủ. Việc đưa đất sang tên người khác lúc này là CHUYỂN NHƯỢNG hoặc TẶNG CHO quyền sử dụng đất. Nguyên văn Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai số 31/2024/QH15:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;"

⚠ VĂN BẢN NÀY KHÔNG THAY ĐƯỢC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG CÓ CÔNG CHỨNG HOẶC CHỨNG THỰC. Nó ghi lại việc nhóm chấm dứt hợp tác, chốt phần của mỗi người và chốt ai phải làm gì — nhưng nó KHÔNG tự chuyển quyền sử dụng đất sang tên ai. Ký xong tờ này mà không ký tiếp hợp đồng chuyển nhượng có công chứng thì sổ vẫn nguyên tên cũ.

Nhóm chúng tôi thuộc:

☐ NGẢ 1 — Giấy chứng nhận đứng tên đủ tất cả thành viên.

☐ NGẢ 2 — Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một hoặc một số người. (6)

☐ Chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc tài sản chung không phải là bất động sản.

⛔ TỜ GIẤY NÀY KHÔNG DÙNG CHO QUAN HỆ GÓP VỐN VỚI CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở. Điều 116 khoản 1 điểm e Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cấm chủ đầu tư huy động vốn "để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn", và khoản 2 cùng điều nói việc huy động vốn không đúng hình thức "KHÔNG CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ". Mẫu này chỉ dùng giữa cá nhân với cá nhân, cho bất động sản đã có sẵn.

PHẦN B. NỘI DUNG VĂN BẢN

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại .................................................................................,

Chúng tôi gồm những người có tên dưới đây, là các thành viên hợp tác:

I. CÁC THÀNH VIÊN HỢP TÁC

Ghi ĐỦ mọi người đã góp tiền, góp tài sản hoặc góp công sức. Nhóm đông hơn thì chép thêm khối và đánh số tiếp. Thiếu một người là thiếu một chữ ký ở mục XII, và Điều 506 khoản 2 Bộ luật Dân sự đòi "thỏa thuận bằng văn bản của TẤT CẢ các thành viên" khi định đoạt quyền sử dụng đất, nhà.

Thành viên thứ 1:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (10): .......................................................

Đã đóng góp (bằng số, bằng chữ) (2): .......................................................

Tỷ lệ phần đóng góp (%) (2): .......................................................

Hình thức đóng góp (tiền, tài sản, công sức): .......................................................

Vợ hoặc chồng của thành viên này (khai nếu có và sẽ ký tại mục XII — xem chú thích 10; không có thì gạch chéo cả bốn dòng dưới):

Ông/Bà: ..................................................

Sinh ngày: ..................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): ..................................................

Nơi cư trú: ..................................................

Thành viên thứ 2:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (10): .......................................................

Đã đóng góp (bằng số, bằng chữ) (2): .......................................................

Tỷ lệ phần đóng góp (%) (2): .......................................................

Hình thức đóng góp (tiền, tài sản, công sức): .......................................................

Vợ hoặc chồng của thành viên này (khai nếu có và sẽ ký tại mục XII — xem chú thích 10; không có thì gạch chéo cả bốn dòng dưới):

Ông/Bà: ..................................................

Sinh ngày: ..................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): ..................................................

Nơi cư trú: ..................................................

Thành viên thứ 3:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (10): .......................................................

Đã đóng góp (bằng số, bằng chữ) (2): .......................................................

Tỷ lệ phần đóng góp (%) (2): .......................................................

Hình thức đóng góp (tiền, tài sản, công sức): .......................................................

Vợ hoặc chồng của thành viên này (khai nếu có và sẽ ký tại mục XII — xem chú thích 10; không có thì gạch chéo cả bốn dòng dưới):

Ông/Bà: ..................................................

Sinh ngày: ..................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): ..................................................

Nơi cư trú: ..................................................

Thành viên thứ 4:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (10): .......................................................

Đã đóng góp (bằng số, bằng chữ) (2): .......................................................

Tỷ lệ phần đóng góp (%) (2): .......................................................

Hình thức đóng góp (tiền, tài sản, công sức): .......................................................

Vợ hoặc chồng của thành viên này (khai nếu có và sẽ ký tại mục XII — xem chú thích 10; không có thì gạch chéo cả bốn dòng dưới):

Ông/Bà: ..................................................

Sinh ngày: ..................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu (1): ..................................................

Nơi cư trú: ..................................................

Tổng số thành viên hợp tác: .......................................................

Tổng giá trị đóng góp của cả nhóm (bằng số, bằng chữ): .......................................................

II. HỢP ĐỒNG HỢP TÁC ĐƯỢC CHẤM DỨT

Tên văn bản đang có trong tay (3): .......................................................

Số (nếu có): .......................................................

Ký ngày: .......................................................

Nơi lập: .......................................................

Mục đích hợp tác đã ghi trong văn bản: .......................................................

Thời hạn hợp tác đã ghi: .......................................................

Đã công chứng / chứng thực tại (nếu có): .......................................................

Số bản đã lập, ai đang giữ: .......................................................

Các giấy tờ, phụ lục đi kèm hợp đồng hợp tác (4):

1: .......................................................

2: .......................................................

3: .......................................................

4: .......................................................

Người đại diện của nhóm (nếu đã cử theo Điều 508 Bộ luật Dân sự):

Ông/Bà: .......................................................

Theo văn bản cử người đại diện ngày: .......................................................

III. CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG HỢP TÁC

Các thành viên thống nhất chấm dứt hợp đồng hợp tác nêu tại mục II kể từ ngày ...... tháng ...... năm ............, theo căn cứ sau đây (đánh dấu vào ô tương ứng — năm căn cứ dưới đây là đúng năm điểm a → đ của Điều 512 khoản 1 Bộ luật Dân sự, không thêm căn cứ nào khác):

☐ a) Theo thoả thuận của các thành viên hợp tác;

☐ b) Hết thời hạn ghi trong hợp đồng hợp tác;

☐ c) Mục đích hợp tác đã đạt được;

☐ d) Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

☐ đ) Trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.

Diễn giải cụ thể của căn cứ đã chọn: .......................................................

Kể từ ngày chấm dứt nêu trên, các thành viên không còn cùng thực hiện công việc hợp tác, không nhân danh nhóm xác lập giao dịch mới, và người đại diện (nếu có) chấm dứt tư cách đại diện cho nhóm.

IV. KIỂM KÊ TÀI SẢN CHUNG TẠI THỜI ĐIỂM CHẤM DỨT

Điều 506 khoản 1 Bộ luật Dân sự: "Tài sản do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập và tài sản khác theo quy định của pháp luật là tài sản chung theo phần của các thành viên hợp tác." Chữ "theo phần" dẫn thẳng sang Điều 209 khoản 2 cùng bộ luật: "Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Kiểm kê thiếu một khoản là chia thiếu một khoản.

IV.1. Bất động sản

Địa chỉ thửa đất, nhà: .......................................................

Số thửa đất: .......................................................

Số tờ bản đồ: .......................................................

Diện tích (m²): .......................................................

Mục đích sử dụng đất: .......................................................

Thời hạn sử dụng đất: .......................................................

Tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình): .......................................................

Giấy chứng nhận số: .......................................................

Do cơ quan nào cấp: .......................................................

Cấp ngày: .......................................................

⛔ Giấy chứng nhận đang đứng tên (6): .......................................................

Ai đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận: .......................................................

Tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm ký (đánh dấu):

☐ Không thế chấp, không bảo lãnh, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

☐ Đang thế chấp tại: ..............................................................

☐ Đang có tranh chấp: ............................................................

☐ Đang bị kê biên, phong toả, hạn chế quyền: ......................................

⚠ Đất đang thế chấp thì phải xoá đăng ký thế chấp (giải chấp) xong mới sang tên được. Đánh dấu ô "đang thế chấp" mà không ghi cách xử lý ở mục VII.5 là để lại một nút thắt sẽ nổ đúng lúc đi nộp hồ sơ.

IV.2. Tài sản chung khác

Tiền mặt còn lại của nhóm: .......................................................

Số dư tài khoản ngân hàng đứng tên ai, số tài khoản: .......................................................

Động sản (xe, máy móc, vật tư…): .......................................................

Quyền tài sản khác (khoản phải thu, tiền đặt cọc đã nhận…): .......................................................

IV.3. Hoa lợi, lợi tức đã thu và chưa chia

Điều 507 khoản 1 Bộ luật Dân sự cho thành viên hợp tác quyền "được hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ hoạt động hợp tác". Tiền cho thuê, tiền bồi thường, tiền lãi gửi ngân hàng đều thuộc mục này.

Loại hoa lợi, lợi tức: .......................................................

Tổng số đã thu: .......................................................

Đã chia bao nhiêu, còn lại bao nhiêu: .......................................................

Ai đang giữ: .......................................................

IV.4. Định giá tài sản chung

Tổng giá trị tài sản chung (bằng số, bằng chữ) (5): .......................................................

Con số trên được xác định theo (đánh dấu):

☐ Các thành viên tự thoả thuận.

☐ Chứng thư thẩm định giá số: ................................ ngày ..................., do tổ chức: ................................................................ phát hành.

☐ Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm ký.

☐ Cách khác: ....................................................................

Khi hiện vật không chia được, Bộ luật Dân sự nêu sẵn hai lối gỡ. Điều 219 khoản 1: "khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác". Và Điều 510 khoản 2 — điều viết cho trường hợp một thành viên rút khỏi hợp đồng hợp tác, nhưng cách gỡ thì dùng chung được: "Trường hợp việc phân chia tài sản bằng hiện vật làm ảnh hưởng đến hoạt động hợp tác thì tài sản được tính giá trị thành tiền để chia."

V. THANH TOÁN CÁC KHOẢN NỢ — LÀM TRƯỚC KHI CHIA

Nguyên văn Điều 512 khoản 2 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13:

"2. Khi chấm dứt hợp đồng hợp tác, các khoản nợ phát sinh từ hợp đồng phải được thanh toán; nếu tài sản chung không đủ để trả nợ thì phải lấy tài sản riêng của các thành viên hợp tác để thanh toán theo quy định tại Điều 509 của Bộ luật này. Trường hợp các khoản nợ đã được thanh toán xong mà tài sản chung vẫn còn thì được chia cho các thành viên hợp tác theo tỷ lệ tương ứng với phần đóng góp của mỗi người, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Và Điều 509 — điều mà khoản 2 dẫn tới:

"Các thành viên hợp tác chịu trách nhiệm dân sự chung bằng tài sản chung; nếu tài sản chung không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung thì thành viên hợp tác phải chịu trách nhiệm bằng tài sản riêng theo phần tương ứng với phần đóng góp của mình, trừ trường hợp hợp đồng hợp tác hoặc luật có quy định khác."

⇒ Chia trước rồi mới nghĩ đến nợ là làm ngược thứ tự của điều luật, và người bị thiệt là chủ nợ lẫn chính các thành viên — vì tài sản riêng của mỗi người vẫn phải ra trả theo phần đóng góp.

V.1. Tình trạng nợ

☐ Nhóm KHÔNG còn khoản nợ nào phát sinh từ hợp đồng hợp tác.

☐ Nhóm CÒN các khoản nợ liệt kê tại mục V.2 dưới đây.

V.2. Danh sách các khoản nợ và cách trả

1. Chủ nợ: .............................................. Số tiền: ..............................................

Hạn phải trả: .................................... Người trả: ..........................................

Trả bằng nguồn nào (tài sản chung / tài sản riêng của ai): ............................................

2. Chủ nợ: .............................................. Số tiền: ..............................................

Hạn phải trả: .................................... Người trả: ..........................................

Trả bằng nguồn nào (tài sản chung / tài sản riêng của ai): ............................................

3. Chủ nợ: .............................................. Số tiền: ..............................................

Hạn phải trả: .................................... Người trả: ..........................................

Trả bằng nguồn nào (tài sản chung / tài sản riêng của ai): ............................................

Tổng số nợ (bằng số, bằng chữ): .......................................................

Thời hạn trả xong toàn bộ nợ: .......................................................

Chỉ phần tài sản chung CÒN LẠI sau khi đã thanh toán xong các khoản nợ trên mới được đem chia theo mục VI.

V.3. Nghĩa vụ của thành viên đối với nhóm

Ghi rõ nếu có thành viên còn nợ nhóm hoặc đã gây thiệt hại cho nhóm. Điều 507 khoản 3 Bộ luật Dân sự: thành viên hợp tác phải "bồi thường thiệt hại cho các thành viên hợp tác khác do lỗi của mình gây ra". Điều 506 khoản 1 còn buộc thành viên chậm góp tiền phải "trả lãi đối với phần tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này và phải bồi thường thiệt hại".

Thành viên: .......................................................

Còn phải nộp / phải bồi thường: .......................................................

Cách xử lý (trừ vào phần được chia, trả riêng…): .......................................................

VI. PHƯƠNG ÁN PHÂN CHIA TÀI SẢN CHUNG CÒN LẠI

VI.1. Chọn một phương án

☐ PHƯƠNG ÁN 1 — CHIA BẰNG HIỆN VẬT (tách thửa)

Thửa đất được tách thành các thửa nhỏ, mỗi thành viên nhận một thửa và được cấp Giấy chứng nhận riêng. Chỉ chọn được phương án này nếu thửa đất ĐỦ ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA theo Điều 220 Luật Đất đai số 31/2024/QH15: đã có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, "đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời" (khoản 1 điểm c), và "phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước" (khoản 1 điểm d). Riêng DIỆN TÍCH TỐI THIỂU thì khoản 2 điểm a và khoản 4 giao cho UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH quy định "đối với từng loại đất" — khác nhau theo từng tỉnh, phải hỏi cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất TRƯỚC KHI KÝ. Ký xong mới biết thửa không tách được là phải làm lại toàn bộ với đủ mặt mọi người.

☐ PHƯƠNG ÁN 2 — MỘT HOẶC MỘT SỐ THÀNH VIÊN NHẬN TOÀN BỘ, THANH TOÁN BẰNG TIỀN CHO NGƯỜI CÒN LẠI

Người nhận đất trả tiền cho những người không nhận đất. Đây là phương án phổ biến nhất và cũng là phương án dễ hỏng nhất: phần quyền sử dụng đất chuyển từ người này sang người kia, nên còn phải có HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG (hoặc tặng cho) CÓ CÔNG CHỨNG hoặc chứng thực theo Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai. Xem mục VII.2 và chú thích 6. Chọn phương án này thì BẮT BUỘC điền mục VI.3 — chỗ chốt tiền bù trả lúc nào và chuyện gì xảy ra nếu không trả.

☐ PHƯƠNG ÁN 3 — BÁN TÀI SẢN CHUNG CHO NGƯỜI THỨ BA RỒI CHIA TIỀN

Cả nhóm cùng ký hợp đồng chuyển nhượng cho người mua, tiền về rồi chia theo bảng ở mục VI.2. Điều 219 khoản 1 Bộ luật Dân sự: khi tài sản chung "không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác".

☐ PHƯƠNG ÁN 4 — PHƯƠNG ÁN KHÁC DO CÁC THÀNH VIÊN THOẢ THUẬN

Ghi rõ ở mục VI.4. Điều 512 khoản 2 cho phép chia khác tỷ lệ đóng góp bằng cụm "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" — nhưng thoả thuận khác đó phải được viết ra, không được hiểu ngầm.

VI.2. Bảng phân chia cụ thể cho từng thành viên

Ghi đủ mọi thành viên đã kê tại mục I, kể cả người nhận bằng 0 đồng — ghi rõ 0 đồng và lý do, chứ không bỏ trống. Bỏ trống một dòng là để ngỏ một tranh chấp.

1. Ông/Bà: ..................................................

Được nhận (mô tả cụ thể tài sản hoặc số tiền): .......................................................

Giá trị được nhận (bằng số, bằng chữ): .......................................................

Phải thanh toán bù cho ai, bao nhiêu: .......................................................

Thời hạn giao, nhận: .......................................................

2. Ông/Bà: ..................................................

Được nhận (mô tả cụ thể tài sản hoặc số tiền): .......................................................

Giá trị được nhận (bằng số, bằng chữ): .......................................................

Phải thanh toán bù cho ai, bao nhiêu: .......................................................

Thời hạn giao, nhận: .......................................................

3. Ông/Bà: ..................................................

Được nhận (mô tả cụ thể tài sản hoặc số tiền): .......................................................

Giá trị được nhận (bằng số, bằng chữ): .......................................................

Phải thanh toán bù cho ai, bao nhiêu: .......................................................

Thời hạn giao, nhận: .......................................................

4. Ông/Bà: ..................................................

Được nhận (mô tả cụ thể tài sản hoặc số tiền): .......................................................

Giá trị được nhận (bằng số, bằng chữ): .......................................................

Phải thanh toán bù cho ai, bao nhiêu: .......................................................

Thời hạn giao, nhận: .......................................................

VI.3. ⛔ TIỀN THANH TOÁN BÙ Ở PHƯƠNG ÁN 2 — TIỀN VÀ CHỮ KÝ CHUYỂN NHƯỢNG PHẢI ĐI CÙNG NHAU

Chỉ điền mục này nếu đã chọn PHƯƠNG ÁN 2 ở mục VI.1. Đây là chỗ hỏng thật của nhóm góp tiền, và bảng ở mục VI.2 một mình không chặn được: người không nhận đất ký vào hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng là MẤT NGAY phần quyền của mình, trong khi tiền mới chỉ là một lời hứa trên giấy. Ký trước rồi đi đòi sau là tự bỏ mất thứ duy nhất mình đang cầm trong tay.

Người phải trả tiền bù: .......................................................

Người được nhận tiền bù: .......................................................

Tổng số tiền phải trả bù (bằng số, bằng chữ): .......................................................

Thời điểm trả — đánh dấu MỘT ô:

☐ Trả ĐỦ tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng (hoặc tặng cho) ở tổ chức hành nghề công chứng, trước khi các bên đặt bút ký vào hợp đồng đó.

☐ Trả trước: ................................ khi ký văn bản này; số còn lại trả đủ tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng.

☐ Trả sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, theo lịch: ............................................ ⚠ Chọn ô này thì bắt buộc điền hết phần chế tài dưới đây.

Hình thức trả (chuyển khoản vào tài khoản số, tại ngân hàng): .......................................................

Giấy tờ xác nhận đã trả (uỷ nhiệm chi, giấy biên nhận có chữ ký): .......................................................

Chế tài nếu chậm trả hoặc không chịu ký:

Điều 357 khoản 1 Bộ luật Dân sự: "Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả." Khoản 2 cùng điều buộc lãi suất thoả thuận "không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này"; khoản 1 Điều 468 chốt trần đó là "không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác". Không thoả thuận thì áp khoản 2 Điều 468.

Lãi chậm trả các bên thoả thuận (%/năm, không quá mức trần nêu trên): .......................................................

Điều 418 khoản 2 Bộ luật Dân sự: "Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác." Không viết ra thì không có phạt.

Phạt vi phạm nếu chậm trả (bằng số, bằng chữ, hoặc % của số tiền bù): .......................................................

Phạt vi phạm nếu bên phải chuyển nhượng không chịu ra công chứng: .......................................................

Hạn chót hai bên phải có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng: .......................................................

Quá hạn trên mà một bên không trả tiền hoặc không ký hợp đồng chuyển nhượng thì bên còn lại có quyền yêu cầu Toà án buộc thực hiện đúng nghĩa vụ và trả tiền lãi, tiền phạt, bồi thường thiệt hại theo mục X của văn bản này.

VI.4. Thoả thuận riêng về cách chia (nếu chia khác tỷ lệ đóng góp)

Nội dung thoả thuận: ............................................................

Lý do chia khác tỷ lệ đóng góp: ............................................................

Điều 512 khoản 2 cho phép chia khác tỷ lệ đóng góp bằng cụm "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" — nhưng thoả thuận đó phải nằm trên giấy, không được hiểu ngầm.

VI.5. Quyền ưu tiên mua khi có thành viên bán phần của mình

Nếu phương án chia dẫn tới việc một thành viên BÁN phần quyền của mình cho người ngoài nhóm thì Điều 218 khoản 3 Bộ luật Dân sự cho các thành viên còn lại quyền ưu tiên mua, với thời hạn "03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản" kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán. Vi phạm quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày phát hiện, người bị vi phạm có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua.

☐ Không có thành viên nào bán phần của mình cho người ngoài nhóm.

☐ Có. Các thành viên còn lại xác nhận đã được thông báo bằng văn bản và TỪ CHỐI mua lại phần quyền đó (ký xác nhận tại mục XII).

VII. NHỮNG VIỆC PHẢI LÀM SAU KHI KÝ

Đây là mục hay bị bỏ nhất, và cũng là mục quyết định tờ giấy có biến thành kết quả thật hay không. Ký xong mà không làm mục này thì sổ vẫn nguyên tên cũ.

VII.1. Đăng ký biến động — thời hạn 30 ngày, ÁP CHO CẢ HAI NGẢ

Nguyên văn Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15:

"3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền…"

⚠ Đọc kỹ chuỗi điểm: cả hai ngả của phần A đều có tên trong đó, không riêng ngả nào. (7)

NGẢ 1 rơi vào ĐIỂM i — "sự thỏa thuận… của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất": chính văn bản này là biến động, và mốc 30 ngày đếm từ ngày nó có hiệu lực.

NGẢ 2 rơi vào ĐIỂM a — "Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất": sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng (hoặc tặng cho) có công chứng, việc sang tên vẫn là đăng ký biến động và vẫn có hạn 30 ngày, đếm từ ngày hợp đồng đó được công chứng, chứng thực. Ngả 2 là ngả đông người nhất của nhóm góp tiền — đừng đọc mục này rồi tưởng hạn 30 ngày không phải việc của mình.

Người chịu trách nhiệm đi nộp hồ sơ: .......................................................

Nơi nộp (cơ quan đăng ký đất đai / Trung tâm phục vụ hành chính công / UBND cấp xã): .......................................................

Hạn chót nộp hồ sơ (7): .......................................................

Chi phí do ai ứng trước: .......................................................

⚠ Mẫu đơn đăng ký biến động, mẫu đơn tách thửa và thành phần hồ sơ hiện do UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH ban hành, khác nhau theo từng tỉnh. Phải lấy mẫu tại chính nơi sẽ nộp, đừng tải mẫu trôi nổi trên mạng.

VII.2. ⛔ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC — VÀ RANH GIỚI CỦA TỜ GIẤY NÀY

VĂN BẢN NÀY KHÔNG THAY HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG HOẶC TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ CÔNG CHỨNG HOẶC CHỨNG THỰC. Nếu việc chia làm cho quyền sử dụng đất chuyển từ tên người này sang tên người khác thì Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai bắt phải có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, và tờ giấy này chỉ là căn cứ để hai bên ký hợp đồng đó. (6)

NẾU TÀI SẢN CHUNG CÓ CẢ NHÀ Ở thì còn một luật thứ hai phải đọc, vì pháp luật đất đai không nói thay cho pháp luật nhà ở được. Nguyên văn Điều 164 khoản 1 và khoản 4 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15:

"1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

"4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Hai điều rút ra. MỘT: khoản 1 chỉ gọi tên hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở — nó KHÔNG gọi tên văn bản chấm dứt hợp tác và phân chia tài sản chung, đúng như Điều 27 khoản 3 Luật Đất đai cũng không gọi tên tờ này. Không tìm thấy điều luật nào buộc công chứng CHÍNH TỜ NÀY, nhưng "tra không thấy" khác "đã có văn bản nói không cần", nên ba ô dưới đây để người điền chọn sau khi hỏi nơi sẽ nộp. HAI: nếu việc chia làm chuyển quyền sở hữu NHÀ Ở sang người khác thì hợp đồng về nhà ở đó bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, và cửa chứng thực là UBND cấp xã NƠI CÓ NHÀ Ở — có thể khác xã với nơi có đất. (8)

Các thành viên thống nhất:

☐ Văn bản này được đem đi CÔNG CHỨNG tại tổ chức hành nghề công chứng. (8)

☐ Văn bản này được đem đi CHỨNG THỰC tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. (8)

☐ Văn bản này chỉ ký giữa các thành viên, và sẽ ký thêm hợp đồng chuyển nhượng (hoặc tặng cho) có công chứng cho phần đất phải sang tên.

Nơi dự kiến công chứng / chứng thực (8): .......................................................

Thời hạn hoàn thành: .......................................................

Điều 47 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: chữ viết trong văn bản công chứng "không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xóa, KHÔNG ĐƯỢC ĐỂ TRỐNG, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác". Một tờ còn ô trống là một tờ công chứng viên có quyền trả lại.

VII.3. Giấy tờ mang theo khi đi công chứng, chứng thực hoặc nộp hồ sơ

Điều 42 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 liệt kê hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: "a) Dự thảo giao dịch; b) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng…; c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản…; d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có." Bảng kiểm dưới đây là bốn nhóm đó, viết ra thành việc cụ thể:

☐ Bản gốc hợp đồng hợp tác và toàn bộ phụ lục, biên nhận đã liệt kê tại mục II.

☐ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

☐ Thẻ căn cước hoặc hộ chiếu bản gốc của TẤT CẢ thành viên (và của vợ/chồng nếu ký).

☐ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của từng thành viên. (10)

☐ Văn bản cử người đại diện của nhóm (nếu đã lập).

☐ Giấy tờ chứng minh đã trả xong nợ, hoặc văn bản đồng ý của chủ nợ (nếu có nợ).

☐ Văn bản xoá đăng ký thế chấp (nếu đất đang thế chấp).

☐ Chứng thư thẩm định giá (nếu chọn cách định giá này ở mục IV.4).

☐ Giấy tờ khác: ................................................................

VII.4. Nghĩa vụ tài chính (9)

Nếu việc phân chia làm phát sinh chuyển nhượng bất động sản — giữa các thành viên với nhau hoặc cho người thứ ba — thì có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Nguyên văn Điều 14 khoản 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026):

"1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%."

Khoản 2 cùng điều xác định thời điểm tính thuế là "thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản".

⛔ AI LÀ NGƯỜI NỘP THUẾ THÌ LUẬT ĐỊNH, THOẢ THUẬN KHÔNG ĐỔI ĐƯỢC. Điều 2 khoản 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: "Người nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này…" — tức người CÓ THU NHẬP từ việc chuyển nhượng, chính là bên chuyển nhượng. Các dòng dưới đây chỉ chia CHI PHÍ giữa các thành viên với nhau; trước cơ quan thuế, người phải kê khai và nộp vẫn là người mà luật đã chỉ ra. Ghi tên người khác vào ô "người thực tế chịu chi phí" không gỡ được nghĩa vụ đó.

Các thành viên thoả thuận phân chia nghĩa vụ tài chính như sau:

Thuế TNCN: người có nghĩa vụ kê khai, nộp theo luật là: .......................................................

Thuế TNCN: người thực tế chịu khoản chi phí đó theo thoả thuận: .......................................................

Lệ phí trước bạ do ai nộp (mức: hỏi cơ quan thuế nơi có đất) (9): .......................................................

Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do ai nộp (9): .......................................................

Thù lao công chứng, phí chứng thực do ai nộp: .......................................................

Chi phí khác: .......................................................

Việc nhóm cá nhân bán bất động sản của chính mình không phải là kinh doanh bất động sản. Điều 9 khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng "không nhằm mục đích kinh doanh… thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này NHƯNG PHẢI KÊ KHAI NỘP THUẾ theo quy định của pháp luật". Không phải lập doanh nghiệp — nhưng vẫn phải khai thuế.

VII.5. Bàn giao

Bản gốc Giấy chứng nhận giao cho ai, ngày nào: .......................................................

Hồ sơ, giấy tờ gốc khác giao cho ai: .......................................................

Chìa khoá, quyền quản lý, sử dụng thực tế giao cho ai, từ ngày nào: .......................................................

Cách xử lý nếu đất đang thế chấp (ai giải chấp, bằng nguồn tiền nào, hạn nào): .......................................................

Cách xử lý nếu đang có người thuê, người ở nhờ: .......................................................

Hai bên lập biên bản bàn giao riêng, có chữ ký của người giao và người nhận. Biên bản đó là phụ lục không tách rời của văn bản này.

VIII. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ VỚI NGƯỜI THỨ BA KHÔNG THAY ĐỔI

Nguyên văn đoạn 2 khoản 3 Điều 506 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13:

"Việc phân chia tài sản chung quy định tại khoản này không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ được xác lập, thực hiện trước thời điểm tài sản được phân chia."

Các thành viên hiểu và xác nhận: văn bản này chỉ ràng buộc giữa những người ký. Nó KHÔNG xoá được khoản nợ nào với người ngoài, KHÔNG huỷ được hợp đồng nào nhóm đã ký với người khác, và KHÔNG làm mất quyền của chủ nợ. Chủ nợ vẫn có quyền đòi theo Điều 509 Bộ luật Dân sự: trước hết bằng tài sản chung, không đủ thì bằng tài sản riêng của từng thành viên theo phần tương ứng với phần đóng góp.

Điều 508 khoản 3 Bộ luật Dân sự cũng đã chốt trước: giao dịch dân sự do người đại diện của nhóm hoặc do các thành viên cùng xác lập "làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của tất cả thành viên hợp tác". Ký tờ chia này không gỡ được những nghĩa vụ đó.

Các hợp đồng, giao dịch với người thứ ba còn hiệu lực (liệt kê): ............................................................

Sau khi chia, ai tiếp tục thực hiện các giao dịch đó: ............................................................

IX. CAM ĐOAN CỦA CÁC THÀNH VIÊN

1. Danh sách tại mục I là ĐẦY ĐỦ các thành viên hợp tác. Chúng tôi không bỏ sót và không thêm người nào.

2. Tài sản kê khai tại mục IV là toàn bộ tài sản chung của nhóm tại thời điểm chấm dứt. Không ai giữ riêng, giấu riêng hoặc đứng tên hộ một phần tài sản chung nào chưa kê khai.

3. Các khoản nợ kê khai tại mục V là toàn bộ nợ phát sinh từ hợp đồng hợp tác. Chúng tôi hiểu rằng nếu tài sản chung không đủ trả nợ thì tài sản riêng của mỗi người vẫn phải ra trả theo phần tương ứng với phần đóng góp (Điều 509 Bộ luật Dân sự).

4. Chúng tôi đã đọc PHẦN A và xác định đúng ngả của mình. Chúng tôi hiểu văn bản này KHÔNG thay hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực, và KHÔNG tự làm thay đổi tên trên Giấy chứng nhận.

5. Người nào có vợ hoặc chồng và phần góp là tài sản chung vợ chồng thì đã có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ chồng theo Điều 35 khoản 2 điểm a Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13, hoặc vợ/chồng cùng ký tại mục XII. (10)

6. ⚠ Nếu có thành viên đã chết, chưa thành niên, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, hoặc không liên lạc được, thì DỪNG LẠI. Mỗi tình huống đó cần một căn cứ riêng (thừa kế, giám hộ, người đại diện theo pháp luật, hoặc quyết định của Toà án) trước khi ký văn bản này. Ký thiếu người là ký một văn bản có thể bị tuyên vô hiệu.

7. Chúng tôi ký văn bản này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe doạ hay cưỡng ép, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của mọi nội dung đã kê khai.

X. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Tranh chấp phát sinh từ văn bản này trước hết được giải quyết bằng thương lượng giữa các thành viên trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày một bên gửi thông báo bằng văn bản. Không thương lượng được thì một trong các thành viên có quyền yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Địa chỉ nhận thông báo của từng thành viên (ghi hoặc dẫn chiếu mục I): .......................................................

⚠ KHÔNG điền sẵn tên toà theo các mẫu trôi nổi trên mạng. Hệ thống toà án đã được sắp xếp lại và nơi khởi kiện phụ thuộc vào đối tượng tranh chấp; hỏi trước khi nộp đơn thay vì chép lại một cấp toà không còn tồn tại.

XI. HIỆU LỰC VÀ SỐ BẢN

Văn bản này có hiệu lực kể từ (đánh dấu):

☐ Ngày các thành viên ký.

☐ Ngày được công chứng hoặc chứng thực.

☐ Ngày: ......................................

Số bản đã lập (11): .......................................................

Mỗi thành viên giữ: .......................................................

Nộp cho cơ quan, tổ chức: .......................................................

Các phụ lục, biên bản bàn giao, biên bản định giá kèm theo là bộ phận không tách rời của văn bản này. Kể từ ngày văn bản này có hiệu lực, hợp đồng hợp tác nêu tại mục II chấm dứt; sở hữu chung đối với tài sản đã chia cũng chấm dứt theo Điều 220 khoản 1 Bộ luật Dân sự ("Tài sản chung đã được chia").

⚠ TRƯỚC KHI KÝ, ĐIỀN HẾT HOẶC GẠCH CHÉO MỌI DÒNG CHẤM VÀ MỌI Ô KHÔNG DÙNG. Xem lại Điều 47 khoản 1 Luật Công chứng đã dẫn ở mục VII.2.

XII. CHỮ KÝ CỦA TẤT CẢ CÁC THÀNH VIÊN HỢP TÁC

Nguyên văn Điều 506 khoản 2 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13:

"2. Việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất, nhà, xưởng sản xuất, tư liệu sản xuất khác phải có thỏa thuận bằng văn bản của tất cả các thành viên; việc định đoạt tài sản khác do đại diện của các thành viên quyết định, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Phải đủ chữ ký của MỌI người có tên tại mục I. Thiếu một chữ ký là thiếu điều kiện của chính điều luật trên — không phải thiếu một thủ tục hình thức.

⛔ KÝ VÀO TỪNG TRANG, KHÔNG CHỈ KÝ Ở TRANG CUỐI. Tờ này dài hơn mười trang in. Nguyên văn Điều 42 khoản 7 Luật Công chứng số 46/2024/QH15:

"7. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo giao dịch thì ký vào từng trang của giao dịch và ký, ghi đủ họ, tên của cá nhân, đóng dấu của tổ chức (nếu có) vào trang cuối của giao dịch; trường hợp điểm chỉ thì thực hiện theo quy định tại Điều 50 của Luật này."

Việc ký từng trang được làm TRƯỚC MẶT công chứng viên hoặc người thực hiện chứng thực, không ký sẵn ở nhà. Mang đủ mọi người đi một lượt: thiếu một người là cả nhóm phải quay lại lần nữa.

1. Ông/Bà: .................................................. Ký, ghi rõ họ tên: ..................................................

Vợ/chồng của thành viên (nếu có, xem chú thích 10): ..................................................

2. Ông/Bà: .................................................. Ký, ghi rõ họ tên: ..................................................

Vợ/chồng của thành viên (nếu có, xem chú thích 10): ..................................................

3. Ông/Bà: .................................................. Ký, ghi rõ họ tên: ..................................................

Vợ/chồng của thành viên (nếu có, xem chú thích 10): ..................................................

4. Ông/Bà: .................................................. Ký, ghi rõ họ tên: ..................................................

Vợ/chồng của thành viên (nếu có, xem chú thích 10): ..................................................

Người đại diện của nhóm (nếu có) xác nhận đã bàn giao lại toàn bộ tài sản, giấy tờ, sổ sách của nhóm và chấm dứt tư cách đại diện kể từ ngày văn bản này có hiệu lực:

Ông/Bà: .................................................. Ký, ghi rõ họ tên: ..................................................

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

PHẦN CHỨNG NHẬN CỦA CƠ QUAN, TỔ CHỨC CÓ THẨM QUYỀN

(Do công chứng viên hoặc người thực hiện chứng thực ghi. Nếu đi chứng thực thì xin CHỨNG THỰC GIAO DỊCH, không phải chứng thực chữ ký.)

CHÚ THÍCH — NHỮNG Ô DỄ ĐIỀN SAI NHẤT

(1) SỐ ĐỊNH DANH CÁ NHÂN là dãy 12 số trên thẻ căn cước. Người không có thẻ căn cước thì ghi số hộ chiếu và nơi cấp. Ghi sai một số là hồ sơ bị trả lại ở cửa đăng ký.

(2) PHẦN ĐÓNG GÓP phải ghi được cả bằng số tiền và bằng tỷ lệ phần trăm, vì Điều 512 khoản 2 Bộ luật Dân sự chia phần còn lại "theo tỷ lệ tương ứng với phần đóng góp của mỗi người". Đóng góp bằng công sức (Điều 505 khoản 4) thì quy ra giá trị và ghi cách quy ra; không quy ra được thì ghi thẳng "đóng góp bằng công sức, các thành viên thống nhất tính bằng ...%".

(3) HỢP ĐỒNG HỢP TÁC không nhất thiết mang tên "hợp đồng hợp tác". Giấy viết tay "cùng nhau mua đất", "biên bản góp vốn mua đất", "giấy thoả thuận mua chung" đều là hợp đồng hợp tác nếu nội dung là cùng góp tài sản, cùng hưởng lợi, cùng chịu trách nhiệm (Điều 504 khoản 1). Ghi đúng tên trên tờ giấy đang có trong tay, đừng đổi tên cho "đúng luật".

(4) Liệt kê ĐỦ giấy tờ rời: phụ lục, biên nhận tiền, sao kê chuyển khoản, tin nhắn xác nhận. Với nhóm góp tiền, đây thường là bằng chứng DUY NHẤT về phần đóng góp. Không liệt kê ở đây thì sau này không ai cầm ra được.

(5) GIÁ TRỊ TÀI SẢN: ghi rõ con số ở đâu ra — các thành viên tự thoả thuận, hay theo chứng thư thẩm định giá của tổ chức có chức năng thẩm định giá, hay theo bảng giá đất. Ba nguồn cho ba con số khác nhau; không ghi nguồn thì con số không tự bảo vệ được khi có tranh cãi.

(6) ⛔ Ô này quyết định cả tờ giấy. Nếu Giấy chứng nhận đang đứng tên ĐỦ tất cả thành viên với tư cách nhóm người sử dụng đất thì việc chia là ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG (Điều 133 khoản 1 điểm i Luật Đất đai) hoặc TÁCH THỬA, và văn bản này là giấy tờ chính. Nếu Giấy chứng nhận chỉ đứng tên MỘT hoặc MỘT SỐ người thì việc đưa đất sang tên người khác là CHUYỂN NHƯỢNG hoặc TẶNG CHO, và Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai buộc phải có hợp đồng CÓ CÔNG CHỨNG HOẶC CHỨNG THỰC — văn bản này KHÔNG thay được hợp đồng đó.

(7) THỜI HẠN 30 NGÀY ÁP CHO CẢ HAI NGẢ — đừng đọc lướt chuỗi điểm. Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai buộc đăng ký biến động trong 30 ngày "kể từ ngày có biến động" đối với các trường hợp tại "các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này". NGẢ 1 rơi vào điểm i (thoả thuận của nhóm người sử dụng đất chung); NGẢ 2 rơi vào điểm a (thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất). CẢ HAI đều có tên trong chuỗi đó, nên đừng nghĩ hạn 30 ngày chỉ là việc của ngả 1. Mốc đếm là ngày CÓ BIẾN ĐỘNG, không phải ngày đi nộp: ngả 1 là ngày văn bản này có hiệu lực; ngả 2 là ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho được công chứng, chứng thực.

(8) NƠI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC không tuỳ ý. Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: công chứng viên "chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở". Đường chứng thực còn chặt hơn: Điều 5 khoản 6 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản hợp nhất 753/VBHN-BTP) buộc chứng thực giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất "được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã NƠI CÓ ĐẤT". Cùng khoản đó còn một vế thứ hai hay bị cắt mất: "việc chứng thực các giao dịch về nhà ở được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã NƠI CÓ NHÀ" — trùng với Điều 164 khoản 4 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Nhà và đất nằm ở hai xã khác nhau thì đó là hai cửa, không phải một. ⚠ Điều 44 Luật Công chứng đã bị Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026 sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027; từ mốc đó phải đọc lại điều này trước khi chọn nơi công chứng.

(9) THUẾ: nếu việc phân chia làm phát sinh chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên hoặc cho người thứ ba thì có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Điều 14 khoản 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): thuế "được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%". Các khoản khác — lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, lệ phí cấp Giấy chứng nhận — thay đổi theo tỉnh và theo thời kỳ; mẫu này CỐ Ý để trống, hỏi cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất trước khi ghi số.

(10) VỢ, CHỒNG CỦA THÀNH VIÊN: nếu tiền góp mua là tài sản chung của vợ chồng thì việc định đoạt bất động sản "phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng" — Điều 35 khoản 2 điểm a Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13. Cho vợ hoặc chồng của thành viên ký vào mục XII rẻ hơn rất nhiều so với một vụ kiện tuyên bố giao dịch vô hiệu.

(11) SỐ BẢN: lập ít nhất đủ cho mỗi thành viên 01 bản, cộng thêm số bản mà cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức hành nghề công chứng giữ lại. Hỏi trước nơi sẽ nộp — thiếu bản thì phải ký lại từ đầu với đủ mặt mọi người, việc khó nhất của cả tờ giấy này.