Hợp đồng hợp tác góp tiền mua chung bất động sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG HỢP TÁC GÓP TIỀN MUA CHUNG BẤT ĐỘNG SẢN

(giữa cá nhân với cá nhân — bất động sản đã có sẵn)

Số: ..............................

A. BA RANH GIỚI PHẢI XÁC ĐỊNH TRƯỚC KHI VIẾT CHỮ ĐẦU TIÊN

Ngoài ra, dù thuộc hay không thuộc diện phải lập doanh nghiệp, mọi khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản mua chung đều phải kê khai nộp thuế theo quy định. Mẫu này KHÔNG in bất kỳ mức thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng hay phí đo đạc nào — hỏi cơ quan thuế và tổ chức hành nghề công chứng nơi ký để có con số đúng thời điểm.

B. CĂN CỨ VÀ CÁC BÊN

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017: Điều 504 (hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản), Điều 505 (9 nội dung chủ yếu), Điều 506 (tài sản chung), Điều 507, Điều 508 (xác lập, thực hiện giao dịch dân sự), Điều 509 (trách nhiệm dân sự), Điều 510 (rút khỏi), Điều 511 (gia nhập), Điều 512 (chấm dứt); Điều 209 và Điều 218 về sở hữu chung theo phần; Điều 357 và Điều 468 khoản 1, khoản 2 về lãi chậm trả; Điều 147 khoản 3 và Điều 148 khoản 5 về cách tính thời hạn;

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024: Điều 27 khoản 2 điểm b và khoản 3 điểm a; Điều 135 khoản 2 về cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất;

– Luật Hợp tác xã số 17/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024: Điều 4 khoản 21 và Điều 107 khoản 1, khoản 2 về tổ hợp tác hình thành trên cơ sở hợp đồng hợp tác;

– Nghị định số 295/2026/NĐ-CP ngày 23/7/2026 của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 23/7/2026, thay thế Nghị định số 92/2024/NĐ-CP: Điều 5 và Điều 59 khoản 1 về cơ quan và thời hạn 05 ngày làm việc đăng ký tổ hợp tác;

– Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Điều 3 Luật số 43/2024/QH15: Điều 9 khoản 1, khoản 3 và khoản 4; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, Điều 7 khoản 1 về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Điều 2 Luật số 43/2024/QH15: Điều 116 khoản 1 điểm e và khoản 2 — ranh giới với quan hệ góp vốn cùng chủ đầu tư dự án nhà ở;

– Luật Công chứng số 46/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, Điều 2 khoản 1 về công chứng theo yêu cầu tự nguyện.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ................................................................................., các bên gồm:

Ngày ghi ở dòng ngay trên là NGÀY KÝ HỢP ĐỒNG. Đó là mốc bắt đầu đếm 05 ngày làm việc tại ĐIỀU 4 và là ngày hợp đồng có hiệu lực theo ĐIỀU 17. Tờ này có ba chỗ ghi ngày ký — dòng trên, ô “NGÀY KÝ HỢP ĐỒNG” tại ĐIỀU 4, và dòng ngày tháng phía trên bảng chữ ký — BA CHỖ PHẢI GHI CÙNG MỘT NGÀY. Ghi lệch là lệch mốc đếm.

THÀNH VIÊN 1

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / thư điện tử: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn): .......................................................

Nếu đã kết hôn, họ tên vợ hoặc chồng: .......................................................

THÀNH VIÊN 2

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / thư điện tử: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn): .......................................................

Nếu đã kết hôn, họ tên vợ hoặc chồng: .......................................................

THÀNH VIÊN 3

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / thư điện tử: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn): .......................................................

Nếu đã kết hôn, họ tên vợ hoặc chồng: .......................................................

THÀNH VIÊN 4

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / thư điện tử: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn): .......................................................

Nếu đã kết hôn, họ tên vợ hoặc chồng: .......................................................

Trường hợp nhóm có nhiều hơn 04 người: lập thêm PHỤ LỤC 02 (danh sách thành viên) và ghi rõ tại đây tổng số thành viên là ...... người. Danh sách thành viên cũng chính là một trong bốn giấy tờ của hồ sơ đăng ký tổ hợp tác nêu tại ĐIỀU 4 dưới đây.

Các bên tự nguyện thoả thuận ký hợp đồng hợp tác này để cùng góp tiền mua chung bất động sản, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm, với các nội dung sau đây:

ĐIỀU 1. MỤC ĐÍCH HỢP TÁC

(Điều 505 khoản 1 Bộ luật Dân sự — phần “mục đích”)

Các bên cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng và cùng đứng tên bất động sản mô tả tại ĐIỀU 2, nhằm mục đích (đánh dấu một hoặc nhiều ô):

☐ Cùng giữ tài sản, chưa có kế hoạch bán;

☐ Cùng sử dụng, ở hoặc canh tác;

☐ Cho thuê để hưởng lợi tức;

☐ Nắm giữ rồi bán lại khi có điều kiện;

Mục đích khác: .......................................................

Các bên xác nhận việc hợp tác này KHÔNG nhằm nhận chuyển nhượng suất mua, quyền ưu tiên hoặc sản phẩm nhà ở từ chủ đầu tư dự án — xem RANH GIỚI 1 tại mục A.

ĐIỀU 2. BẤT ĐỘNG SẢN MUA CHUNG

Địa chỉ: .......................................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích (m²): .......................................................

Loại đất / mục đích sử dụng: .......................................................

Thời hạn sử dụng đất: .......................................................

Giấy chứng nhận số: .......................................................

Do cơ quan: .......................................................

Cấp ngày: .......................................................

Tài sản gắn liền với đất (nếu có): .......................................................

Bên chuyển nhượng (bên bán):

Ông/Bà hoặc tổ chức: .......................................................

Số định danh cá nhân / mã số doanh nghiệp: .......................................................

Nơi cư trú của cá nhân / trụ sở của tổ chức: .......................................................

Giá chuyển nhượng theo hợp đồng (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Hợp đồng chuyển nhượng số / ngày ký / nơi công chứng, chứng thực: .......................................................

ĐIỀU 3. THỜI HẠN HỢP TÁC

(Điều 505 khoản 1 Bộ luật Dân sự — phần “thời hạn”)

☐ Có thời hạn: từ ngày ......./......./.......... đến ngày ......./......./..........

☐ Không xác định thời hạn.

Việc chọn ô nào ở đây quyết định nhóm có phải đăng ký tổ hợp tác hay không — xem ĐIỀU 4. Đây không phải một ô hình thức.

ĐIỀU 4. ĐĂNG KÝ TỔ HỢP TÁC — ĐỒNG HỒ 05 NGÀY LÀM VIỆC KỂ TỪ NGÀY KÝ

NGÀY KÝ HỢP ĐỒNG (chép lại từ đầu tờ): ......./......./..........

Cách đếm 05 ngày làm việc, theo chính Bộ luật Dân sự. Điều 147 khoản 3: “Khi thời hạn bắt đầu bằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó” — tức NGÀY KÝ KHÔNG tính vào 05 ngày. Điều 148 khoản 5: “Khi ngày cuối cùng của thời hạn là ngày nghỉ cuối tuần hoặc ngày nghỉ lễ thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày làm việc tiếp theo ngày nghỉ đó.” Và luật viết NGÀY LÀM VIỆC chứ không phải ngày trên lịch, nên 05 ngày làm việc luôn dài hơn 05 ngày dương lịch. Mẫu KHÔNG tự tính hộ ngày cuối: hỏi chính cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã để chốt, rồi mới điền vào ô dưới đây.

Các bên xác định (đánh dấu một ô):

☐ Hợp đồng này CÓ thời hạn DƯỚI 12 tháng và các bên không đề nghị thụ hưởng chính sách của Nhà nước ⇒ các bên cho rằng không thuộc diện bắt buộc đăng ký, nhưng vẫn có thể đăng ký tự nguyện.

☐ Hợp đồng này KHÔNG xác định thời hạn hoặc CÓ thời hạn TỪ 12 THÁNG TRỞ LÊN, hoặc các bên đề nghị thụ hưởng chính sách của Nhà nước ⇒ thuộc diện phải đăng ký. Người đại diện nêu tại ĐIỀU 8 nộp hồ sơ chậm nhất ngày ......./......./.......... (05 ngày làm việc kể từ ngày ký).

Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã sẽ nộp hồ sơ (tên, địa chỉ): .......................................................

Bốn dữ kiện quầy đăng ký sẽ hỏi — chuẩn bị sẵn ở đây:

Tên dự kiến của tổ hợp tác: .......................................................

Địa chỉ trụ sở tổ hợp tác: .......................................................

Ngành, nghề kinh doanh (một ngành kinh tế cấp bốn): .......................................................

Tổng giá trị phần vốn góp (bằng số và bằng chữ): .......................................................

Vì sao đúng bốn ô này: Điều 60 khoản 2 Nghị định số 295/2026/NĐ-CP quy định Giấy chứng nhận đăng ký tổ hợp tác gồm “a) Tên tổ hợp tác; b) Địa chỉ trụ sở tổ hợp tác; c) Mã số tổ hợp tác; d) Tổng giá trị phần vốn góp” — mã số do cơ quan cấp, ba thứ còn lại do nhóm khai. Điều 13 khoản 1 cùng nghị định buộc người thành lập “lựa chọn ngành kinh tế cấp bốn trong Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam để ghi ngành, nghề kinh doanh trong hồ sơ đăng ký”, và Điều 60 khoản 1 điểm a đặt điều kiện cấp là “Ngành, nghề đăng ký kinh doanh không bị cấm đầu tư kinh doanh”.

Chú ý hai điều. MỘT: “Giấy đề nghị đăng ký thành lập tổ hợp tác” là biểu mẫu do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành (Điều 3 khoản 8 Nghị định 295/2026) — lấy tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã, KHÔNG kèm theo mẫu này. HAI: pháp luật chưa có văn bản nào nói rõ nhóm chỉ góp tiền mà không góp sức lao động có phải là “tổ hợp tác” hay không. Nếu còn phân vân, mang hợp đồng đã ký ra hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã TRƯỚC khi hết 05 ngày làm việc. Nghị định 295/2026 KHÔNG quy định hậu quả nào cho việc nộp muộn — hồ sơ nộp muộn vẫn được nhận và xem xét theo Điều 59 khoản 2, chỉ là đã quá thời hạn luật định; mẫu không doạ thêm điều gì luật không nói.

ĐIỀU 5. TÀI SẢN ĐÓNG GÓP VÀ TỶ LỆ PHẦN ĐÓNG GÓP

(Điều 505 khoản 3 và Điều 506 khoản 1 Bộ luật Dân sự)

Tổng số tiền các bên cùng góp (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Tổng số tiền trên bao gồm giá chuyển nhượng tại ĐIỀU 2 và các khoản chi chung liệt kê tại khoản 3 Điều này.

1. Bảng góp tiền:

2. Tỷ lệ phần đóng góp ghi tại cột “Tỷ lệ” là căn cứ để chia hoa lợi, lợi tức, chịu chi phí, chịu trách nhiệm dân sự và chia tài sản khi chấm dứt hợp tác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác ghi rõ tại ĐIỀU 15.

3. Các khoản chi chung ngoài giá chuyển nhượng — ai ứng, chia theo tỷ lệ nào:

Lệ phí trước bạ: .......................................................

Thuế thu nhập cá nhân của bên bán (nếu các bên thoả thuận chịu thay): .......................................................

Phí công chứng, chứng thực: .......................................................

Phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận: .......................................................

Tiền công môi giới (nếu có): .......................................................

Khoản khác: .......................................................

Mẫu cố ý để trống các mức tiền trên: mỗi khoản do một văn bản khác nhau quy định và thay đổi theo thời điểm. Riêng lệ phí trước bạ, cần phân biệt hai thứ hay bị lẫn: MỨC THU đối với nhà, đất do nghị định của Chính phủ ấn định và áp dụng thống nhất trên cả nước — Hội đồng nhân dân cấp tỉnh KHÔNG quyết định mức thu này; thứ khác nhau theo địa phương chỉ là CĂN CỨ TÍNH, vì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là nơi ban hành Bảng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà. Điền theo thông báo thật của cơ quan thuế và tổ chức hành nghề công chứng nơi ký, không chép từ bài viết trên mạng.

4. Chậm góp tiền:

Điều 506 khoản 1 đoạn 2 Bộ luật Dân sự: “Trường hợp có thỏa thuận về góp tiền mà thành viên hợp tác chậm thực hiện thì phải có trách nhiệm trả lãi đối với phần tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này và phải bồi thường thiệt hại.”

Lãi suất chậm góp các bên thoả thuận (%/năm): .......................................................

Điều 357 khoản 2 buộc mức lãi thoả thuận không được vượt quá mức tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự, tức KHÔNG QUÁ 20%/NĂM của khoản tiền; phần vượt quá không có hiệu lực. Nếu các bên không thoả thuận thì áp dụng khoản 2 Điều 468 — bằng 50% mức lãi suất giới hạn nói trên tại thời điểm trả nợ.

Quá hạn góp bao nhiêu ngày thì coi là vi phạm nghiêm trọng: .......................................................

Hậu quả khi vi phạm nghiêm trọng (các bên thoả thuận): .......................................................

ĐIỀU 6. ĐÓNG GÓP BẰNG SỨC LAO ĐỘNG

(Điều 505 khoản 4 Bộ luật Dân sự — “nếu có”)

☐ Không có thành viên nào đóng góp bằng sức lao động.

☐ Có, cụ thể như sau:

Ông/Bà ................................ đảm nhận công việc: .......................................................

Thời gian, khối lượng công việc: .......................................................

Có quy đổi thành tỷ lệ phần đóng góp không, quy đổi bao nhiêu: .......................................................

Ghi rõ phần này còn có một tác dụng khác: nó là một trong hai dấu hiệu của “tổ hợp tác” tại Điều 4 khoản 21 Luật Hợp tác xã, liên quan trực tiếp tới ĐIỀU 4 của hợp đồng này.

ĐIỀU 7. TÀI SẢN CHUNG VÀ VIỆC ĐỨNG TÊN TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN

(Điều 506 khoản 1 Bộ luật Dân sự; Điều 135 khoản 2 Luật Đất đai)

Bất động sản tại ĐIỀU 2 và mọi tài sản hình thành từ việc hợp tác là TÀI SẢN CHUNG THEO PHẦN của các thành viên, tương ứng với tỷ lệ tại ĐIỀU 5 (Điều 506 khoản 1; Điều 209 khoản 1 Bộ luật Dân sự: sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu ĐƯỢC XÁC ĐỊNH đối với tài sản chung).

Về việc cấp Giấy chứng nhận, các bên chọn (đánh dấu một ô):

☐ Cấp cho MỖI THÀNH VIÊN 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

☐ Cấp CHUNG 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện là Ông/Bà .............................................. — các bên cùng ký văn bản yêu cầu này khi nộp hồ sơ.

Nguyên văn Điều 135 khoản 2 Luật Đất đai số 31/2024/QH15: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.”

ĐIỀU 8. NGƯỜI ĐẠI DIỆN

(Điều 505 khoản 7 và Điều 508 Bộ luật Dân sự)

Các bên cử Ông/Bà: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Thời hạn đại diện, từ ngày ....... đến ngày: .......................................................

Người đại diện được thay mặt các thành viên làm những việc sau (đánh dấu):

☐ Ký hợp đồng chuyển nhượng với bên bán và nộp hồ sơ sang tên;

☐ Nộp thuế, lệ phí và nhận Giấy chứng nhận;

☐ Nộp hồ sơ đăng ký tổ hợp tác theo ĐIỀU 4 — phải kèm PHỤ LỤC 03 tách riêng;

☐ Ký hợp đồng cho thuê bất động sản, thu tiền thuê;

☐ Mở và quản lý tài khoản chung của nhóm;

Việc khác: .......................................................

Người đại diện có nghĩa vụ báo cáo bằng văn bản cho các thành viên định kỳ ...... tháng một lần và bất cứ khi nào có thành viên yêu cầu; giữ toàn bộ chứng từ thu chi; không dùng tài sản chung cho việc riêng.

Thay đổi người đại diện: khi có ...... /...... tổng số thành viên đồng ý bằng văn bản. Việc thay đổi phải được thông báo cho bên đang giao dịch với nhóm.

Việc uỷ quyền cho người đại diện của NHÓM NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (sau khi đã có Giấy chứng nhận) là một văn bản khác, lập theo Điều 27 khoản 2 điểm b Luật Đất đai — thư viện có mẫu riêng “Văn bản thoả thuận cử người đại diện của nhóm người cùng sử dụng đất”.

ĐIỀU 9. ĐỊNH ĐOẠT TÀI SẢN CHUNG

(Điều 506 khoản 2 và khoản 3 Bộ luật Dân sự)

Các bên thống nhất: những việc sau chỉ được làm khi có văn bản của TẤT CẢ thành viên:

a) Bán, chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần bất động sản;

b) Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản;

c) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

d) Thay đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa;

đ) Xây dựng, cải tạo công trình trên đất;

e) Việc khác: .......................................................

Cho thuê bất động sản chung: phải có văn bản đồng ý của ...... /...... tổng số thành viên và của các thành viên nắm giữ ít nhất ...... % tổng phần đóng góp.

Trường hợp một thành viên muốn BÁN PHẦN QUYỀN của mình cho người ngoài nhóm, các thành viên còn lại có quyền ưu tiên mua theo Điều 218 khoản 3 Bộ luật Dân sự, và người bán phải thông báo BẰNG VĂN BẢN về việc bán và các điều kiện bán; thời hạn ưu tiên với bất động sản là 03 tháng kể từ ngày các đồng sở hữu khác nhận được thông báo. Thư viện có mẫu riêng cho tờ thông báo đó.

ĐIỀU 10. PHÂN CHIA HOA LỢI, LỢI TỨC VÀ CHỊU CHI PHÍ

(Điều 505 khoản 5 Bộ luật Dân sự)

Nguồn thu dự kiến (tiền thuê, hoa lợi từ đất, khoản khác): .......................................................

Cách chia (theo tỷ lệ phần đóng góp / cách khác, ghi rõ): .......................................................

Kỳ chia (tháng / quý / năm / khi phát sinh): .......................................................

Người giữ tiền chung, số tài khoản ngân hàng dùng chung: .......................................................

Chi phí duy trì tài sản chung — thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền sửa chữa, tiền thuê trông coi, chi phí tranh chấp — do các thành viên chịu theo tỷ lệ phần đóng góp, trừ trường hợp có thoả thuận khác ghi tại ĐIỀU 15.

Mỗi thành viên tự kê khai và nộp thuế đối với phần thu nhập của mình theo quy định của pháp luật về thuế. Mẫu này KHÔNG in thuế suất — hỏi cơ quan thuế nơi có bất động sản.

ĐIỀU 11. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA THÀNH VIÊN

(Điều 505 khoản 6 và Điều 507 Bộ luật Dân sự)

Mỗi thành viên có quyền:

a) Được hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ hoạt động hợp tác;

b) Tham gia quyết định các vấn đề liên quan đến thực hiện hợp đồng hợp tác, giám sát hoạt động hợp tác;

c) Được xem toàn bộ giấy tờ, chứng từ, sổ sách liên quan đến tài sản chung bất cứ lúc nào; người đại diện phải xuất trình trong thời hạn ...... ngày kể từ khi được yêu cầu;

d) Được sao chụp Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng đã ký với bên bán.

Mỗi thành viên có nghĩa vụ:

đ) Góp đủ, đúng hạn số tiền đã cam kết tại ĐIỀU 5;

e) Bồi thường thiệt hại cho các thành viên khác do lỗi của mình gây ra;

g) Không tự ý xác lập giao dịch nhân danh cả nhóm khi chưa được uỷ quyền; không tự ý chiếm giữ, sử dụng riêng tài sản chung;

h) Thực hiện quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng này.

ĐIỀU 12. TRÁCH NHIỆM DÂN SỰ CỦA THÀNH VIÊN

ĐIỀU 13. GIA NHẬP VÀ RÚT KHỎI HỢP ĐỒNG HỢP TÁC

(Điều 505 khoản 8; Điều 510 và Điều 511 Bộ luật Dân sự)

1. Gia nhập — các bên thoả thuận (đánh dấu một ô):

☐ Giữ nguyên quy định của Điều 511: quá bán tổng số thành viên đồng ý.

☐ Chặt hơn: phải có sự đồng ý bằng văn bản của TẤT CẢ thành viên.

☐ Khác: ...... /...... tổng số thành viên đồng ý bằng văn bản.

Thành viên mới phải góp ...................................................... và ký phụ lục gia nhập; phụ lục là bộ phận không tách rời của hợp đồng này.

Điều 511 nói tới cả “một cá nhân, pháp nhân”, nhưng tờ này chỉ dựng cho quan hệ giữa cá nhân với cá nhân (RANH GIỚI 1 ở mục A) nên không có khối khai pháp nhân. Nếu nhóm định kết nạp một pháp nhân, phụ lục gia nhập phải khai đủ tên và trụ sở của pháp nhân — Điều 505 khoản 2 Bộ luật Dân sự đòi hợp đồng hợp tác ghi “tên, trụ sở của pháp nhân” — kèm mã số và người đại diện theo pháp luật, và nên hỏi tư vấn trước.

2. Rút khỏi — các bên thoả thuận điều kiện:

Phải báo trước bằng văn bản bao nhiêu ngày: .......................................................

Cách xác định giá trị phần được nhận lại: .......................................................

Thời hạn thanh toán cho người rút: .......................................................

Điều 510 khoản 2: người rút khỏi hợp đồng hợp tác có quyền yêu cầu nhận lại tài sản đã đóng góp, được chia phần tài sản trong khối tài sản chung và phải thanh toán các nghĩa vụ theo thoả thuận; nếu chia bằng hiện vật làm ảnh hưởng đến hoạt động hợp tác thì tài sản được tính giá trị thành tiền để chia. Việc rút khỏi KHÔNG làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ đã xác lập trước thời điểm rút.

ĐIỀU 14. ĐIỀU KIỆN CHẤM DỨT HỢP TÁC

(Điều 505 khoản 9 và Điều 512 Bộ luật Dân sự)

Hợp đồng hợp tác chấm dứt trong các trường hợp tại Điều 512 khoản 1:

a) Theo thoả thuận của các thành viên hợp tác;

b) Hết thời hạn ghi trong hợp đồng hợp tác;

c) Mục đích hợp tác đã đạt được;

d) Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.

Các bên thoả thuận thêm điều kiện chấm dứt: .......................................................

Khi chấm dứt: các khoản nợ phát sinh từ hợp đồng phải được thanh toán TRƯỚC; nếu tài sản chung không đủ trả nợ thì lấy tài sản riêng của các thành viên theo Điều 509. Nợ trả xong mà tài sản chung vẫn còn thì chia cho các thành viên theo tỷ lệ tương ứng với phần đóng góp của mỗi người, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 512 khoản 2).

Việc chấm dứt và phân chia phải lập thành một văn bản riêng, có chữ ký của tất cả thành viên. Thư viện có mẫu riêng “Văn bản chấm dứt hợp đồng hợp tác và phân chia tài sản chung” cho bước đó — tờ hợp đồng này KHÔNG thay được văn bản ấy, và cũng không thay được hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho có công chứng khi phải sang tên.

ĐIỀU 15. THOẢ THUẬN RIÊNG CỦA CÁC BÊN

Chỗ ghi những thứ chỉ nhóm này mới có: ai được ở trên đất, xử lý ra sao khi một thành viên qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự, cách định giá lại tài sản, ai giữ bản gốc Giấy chứng nhận.

............................................................................................

............................................................................................

............................................................................................

............................................................................................

ĐIỀU 16. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Các bên ưu tiên thương lượng. Không thương lượng được thì hoà giải; hoà giải không thành thì một bên có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Toà án nhân dân khu vực (ghi khi khởi kiện): .......................................................

Với tranh chấp về chính bất động sản, thẩm quyền theo lãnh thổ thuộc Toà án nơi có bất động sản; mẫu để trống dòng trên vì danh sách và địa hạt Toà án nhân dân khu vực do cơ quan có thẩm quyền quyết định và thay đổi theo thời gian — hỏi Toà án trước khi nộp đơn, đừng chép sẵn.

ĐIỀU 17. HIỆU LỰC, SỐ BẢN VÀ VIỆC CÔNG CHỨNG

Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký. Điều 504 khoản 2 Bộ luật Dân sự chỉ đòi hợp đồng hợp tác “phải được lập thành văn bản” — pháp luật KHÔNG bắt buộc công chứng hoặc chứng thực tờ này.

☐ Các bên không công chứng hợp đồng này.

☐ Các bên tự nguyện yêu cầu công chứng hợp đồng này tại .............................................. — Điều 2 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 cho phép công chứng giao dịch khi “cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

Nên chọn ô thứ hai khi: số tiền lớn, nhóm đông người, hoặc chỉ một người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Chi phí công chứng do các bên chịu theo tỷ lệ tại ĐIỀU 5.

Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau: mỗi thành viên giữ 01 bản; 01 bản dùng cho hồ sơ đăng ký tổ hợp tác nếu thuộc diện phải đăng ký theo ĐIỀU 4; ...... bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng nếu có công chứng. Các phụ lục kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng.

Bản nộp kèm hồ sơ đăng ký KHÔNG bắt buộc là bản chính: Điều 59 khoản 1 điểm b Nghị định số 295/2026/NĐ-CP viết “Bản sao hoặc bản chính hợp đồng hợp tác”. Giữ bản chính lại cho nhóm và nộp bản sao là đủ.

Các bên xác nhận đã đọc lại toàn bộ hợp đồng, hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, và đã đối chiếu đủ 09 nội dung chủ yếu mà Điều 505 Bộ luật Dân sự đòi hỏi:

1. Mục đích, thời hạn hợp tác;

2. Họ, tên, nơi cư trú của cá nhân; tên, trụ sở của pháp nhân;

3. Tài sản đóng góp, nếu có;

4. Đóng góp bằng sức lao động, nếu có;

5. Phương thức phân chia hoa lợi, lợi tức;

6. Quyền, nghĩa vụ của thành viên hợp tác;

7. Quyền, nghĩa vụ của người đại diện, nếu có;

8. Điều kiện tham gia và rút khỏi hợp đồng hợp tác của thành viên, nếu có;

9. Điều kiện chấm dứt hợp tác.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

CHỮ KÝ CỦA CÁC THÀNH VIÊN

Đủ chữ ký của tất cả thành viên là điều kiện mà Điều 506 khoản 2 Bộ luật Dân sự đòi hỏi khi định đoạt quyền sử dụng đất và nhà. Thiếu một chữ ký là thiếu điều kiện của chính điều luật.

Chúng tôi cam đoan danh sách trên đã đủ ...... /...... thành viên của nhóm, không bỏ sót người nào đã góp tiền.

Thành viên không ký được thì ĐIỂM CHỈ vào ô “Ký, ghi rõ họ tên” và ghi bên cạnh “điểm chỉ thay chữ ký”; nên có một người làm chứng ký xác nhận việc điểm chỉ đó. Nếu các bên chọn công chứng theo ĐIỀU 17 thì việc điểm chỉ làm theo Điều 50 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 — khoản 3 điều đó cho “việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch không ký được”, và khoản 2 Điều 49 buộc phải có người làm chứng khi người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, hoặc không ký và không điểm chỉ được.

Người làm chứng (nếu có) — họ tên, số định danh cá nhân, nơi cư trú: .......................................................

Người làm chứng ký, ghi rõ họ tên: .......................................................

PHỤ LỤC 01

BIÊN BẢN XÁC NHẬN GÓP TIỀN THEO TỪNG ĐỢT

(bộ phận không tách rời của hợp đồng hợp tác số .......................)

Ghi từng lần chuyển tiền, kể cả lần nhỏ. Đây là bằng chứng phần đóng góp — thứ quyết định tỷ lệ chia khi chấm dứt hợp tác và là thứ nhóm góp tiền hay thiếu nhất. Ưu tiên chuyển khoản mang tên người góp; nếu đưa tiền mặt thì phải có chữ ký người nhận.

Tổng cộng đã góp: ..................................................... đồng (bằng chữ: ......................................................................).

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

CÁC THÀNH VIÊN KÝ XÁC NHẬN

PHỤ LỤC 02

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

(bộ phận không tách rời của hợp đồng hợp tác số .......................)

Danh sách này dùng cho hai việc: đối chiếu nội bộ, và làm giấy tờ điểm c trong hồ sơ đăng ký tổ hợp tác theo Điều 59 khoản 1 Nghị định số 295/2026/NĐ-CP nếu nhóm thuộc diện phải đăng ký.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

NGƯỜI ĐẠI DIỆN

(Ký, ghi rõ họ tên)

PHỤ LỤC 03

VĂN BẢN UỶ QUYỀN CỦA THÀNH VIÊN TỔ HỢP TÁC

CHO NGƯỜI ĐẠI DIỆN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ TỔ HỢP TÁC

(kèm theo hợp đồng hợp tác số ......................., ký ngày ....../....../..........)

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ................................................................................., các thành viên tổ hợp tác có tên dưới đây:

Cùng thống nhất uỷ quyền cho (đánh dấu một ô):

☐ Cá nhân:

Ông/Bà: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / thư điện tử: .......................................................

☐ Pháp nhân:

Tên pháp nhân: .......................................................

Mã số: .......................................................

Trụ sở: .......................................................

Người đại diện theo pháp luật: .......................................................

làm NGƯỜI ĐẠI DIỆN TỔ HỢP TÁC thực hiện thủ tục đăng ký tổ hợp tác tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã, với phạm vi (đánh dấu những việc cho phép, gạch bỏ những việc không cho phép):

☐ Ký và nộp Giấy đề nghị đăng ký thành lập tổ hợp tác cùng toàn bộ hồ sơ;

☐ Sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo thông báo bằng văn bản của cơ quan đăng ký kinh doanh;

☐ Nhận Giấy chứng nhận đăng ký tổ hợp tác và thông báo về cơ quan thuế quản lý;

Việc khác: .......................................................

Thời hạn uỷ quyền, từ ngày ....... đến ngày: .......................................................

Người uỷ quyền và người được uỷ quyền chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, trung thực và chính xác của việc uỷ quyền (Điều 12 khoản 5 Nghị định số 295/2026/NĐ-CP). Văn bản uỷ quyền này KHÔNG bị Điều 59 khoản 1 điểm d đòi phải công chứng hoặc chứng thực; với việc uỷ quyền thực hiện thủ tục đăng ký nói tại Điều 12 khoản 2 điểm a, nghị định còn viết thẳng: “Văn bản ủy quyền này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực”.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

NGƯỜI ĐƯỢC UỶ QUYỀN

(Ký, ghi rõ họ tên — xác nhận đã nhận uỷ quyền)

CHÚ THÍCH — NHỮNG Ô DỄ ĐIỀN SAI NHẤT

(1) Tỷ lệ phần đóng góp tại ĐIỀU 5. Phải cộng đủ 100%. Nếu có người góp bằng công sức mà các bên quy đổi thành tỷ lệ thì ghi cả cách quy đổi, đừng chỉ ghi con số cuối.

(2) Ô chọn tại ĐIỀU 3 và ĐIỀU 4. Chọn “không xác định thời hạn” hoặc thời hạn từ 12 tháng trở lên là kích hoạt nghĩa vụ đăng ký tổ hợp tác trong 05 ngày làm việc kể từ NGÀY KÝ — không phải kể từ ngày mua xong hay ngày có sổ. Ba chỗ ghi ngày ký (đầu tờ, ĐIỀU 4, trên bảng chữ ký) phải trùng nhau, và 05 ngày làm việc dài hơn 05 ngày trên lịch — xem cách đếm in tại ĐIỀU 4.

(3) Ô chọn tại ĐIỀU 7. Đây là ô đắt nhất tờ giấy. Luật Đất đai chỉ có hai ngả: mỗi người một sổ, hoặc một sổ chung trao người đại diện. Không có ngả “để một người đứng tên hộ”.

(4) Phạm vi uỷ quyền tại ĐIỀU 8. Gạch bỏ những việc không cho phép. Ô nào để trống mà người đại diện vẫn làm thì theo Điều 508 khoản 3 cả nhóm vẫn phải chịu hậu quả.

(5) Ngưỡng biểu quyết tại ĐIỀU 13. Không đánh dấu ô nào tức là chấp nhận mặc định của Điều 511 và Điều 510: quá bán.

(6) Lãi suất chậm góp tại ĐIỀU 5 khoản 4. Ghi quá 20%/năm thì phần vượt quá không có hiệu lực — ghi cao không làm mình được bảo vệ hơn.

(7) Mọi ô tiền thuế, lệ phí, phí trong tờ này đều để trống có chủ đích. Điền theo thông báo thật của cơ quan thuế và tổ chức hành nghề công chứng nơi ký, không chép từ bài viết trên mạng.

(8) Ba phụ lục không cùng công dụng. PHỤ LỤC 01 (biên bản góp tiền) là giấy tờ nội bộ của nhóm. PHỤ LỤC 02 và PHỤ LỤC 03 là hai trong bốn giấy tờ của hồ sơ đăng ký tổ hợp tác — điểm c và điểm d Điều 59 khoản 1 Nghị định số 295/2026/NĐ-CP — nên phải TÁCH RA nộp riêng, không kẹp vào giữa hợp đồng.