Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất ở

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở RIÊNG LẺ

(gắn liền với quyền sử dụng đất ở — giữa cá nhân với cá nhân)

Số: ..............................

Hợp đồng giữa hai cá nhân không có số của riêng mình. GẠCH BỎ dòng "Số" ở trên, hoặc để trống cho tổ chức hành nghề công chứng ghi vào — Điều 42 khoản 8 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: "Tổ chức hành nghề công chứng ghi số văn bản công chứng, đóng dấu, giao bản gốc văn bản công chứng cho người yêu cầu công chứng…". Đây là ngoại lệ duy nhất của quy tắc "không được để trống" tại Điều 47 khoản 1, vì ô này thuộc phần cơ quan ghi, không thuộc phần người yêu cầu công chứng ghi.

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: Điều 124 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, Điều 418 về thỏa thuận phạt vi phạm, Điều 430 về hợp đồng mua bán tài sản, Điều 503 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026): Điều 2 khoản 2 về nhà ở riêng lẻ; Điều 8 về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Điều 12 về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở; Điều 89 về bán nhà ở xã hội; Điều 129 về bảo hành nhà ở; Điều 160 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch; Điều 161 về điều kiện của các bên; Điều 162 về trình tự, thủ tục; Điều 163 về nội dung hợp đồng về nhà ở; Điều 164 về công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực; Điều 165 về giao dịch mua bán nhà ở và Điều 166 về mua bán nhà ở có thời hạn; Điều 168 về mua bán nhà ở đang cho thuê; Điều 173 khoản 2 về quyền tiếp tục thuê của bên thuê khi nhà ở đang cho thuê đổi chủ;

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026): Điều 27 khoản 3 điểm a về công chứng, chứng thực; Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng; Điều 133 về đăng ký biến động; Điều 135 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận;

– Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (bản hợp nhất số 06/VBHN-VPQH ngày 21/02/2025): Điều 9 khoản 4 — cá nhân bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh không phải tuân thủ các quy định của Luật này; Điều 25 về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nêu ở đây để nói rõ là KHÔNG áp cho tờ hợp đồng này; Điều 44 khoản 5 — hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực; Điều 45 khoản 2 — chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới phải dùng hợp đồng mẫu tại Điều 44, tức bộ hợp đồng mẫu ban hành kèm các phụ lục Nghị định số 96/2024/NĐ-CP;

– Luật Công chứng số 46/2024/QH15: Điều 6 về hiệu lực của văn bản công chứng, Điều 42 về công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn và hồ sơ yêu cầu công chứng, Điều 44 về thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản, Điều 47 về chữ viết trong văn bản công chứng, Điều 48 về lời chứng của công chứng viên, Điều 50 về ký, điểm chỉ trong văn bản công chứng;

– Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 (bản hợp nhất số 121/VBHN-VPQH ngày 27/8/2025): Điều 33 và Điều 35 khoản 2 điểm a về định đoạt tài sản chung là bất động sản;

– Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về chứng thực (bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP ngày 04/02/2026), Điều 5, đối với trường hợp hai bên chọn chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

– Nghị định số 49/2026/NĐ-CP: Điều 14 khoản 2 điểm c về cơ quan thực hiện việc đăng ký biến động và Điều 15 khoản 1 về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục và thành phần hồ sơ — dùng cho ĐIỀU 9. Điều 16 khoản 2 của nghị định này: Chương IV "được thực hiện đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2027".

⛔ ĐỌC TRƯỚC KHI ĐIỀN. Một là, hợp đồng này BẮT BUỘC được công chứng hoặc chứng thực — Điều 164 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đối với phần nhà ở, Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đối với phần đất, Điều 44 khoản 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đối với hợp đồng mà các bên là cá nhân; ba đường độc lập, cùng một kết luận. Hai là, Điều 47 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 quy định chữ viết trong văn bản công chứng "không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xóa, KHÔNG ĐƯỢC ĐỂ TRỐNG" — mọi dòng chấm dưới đây phải được điền hoặc gạch bỏ trước khi ký. Ba là, Điều 50 khoản 1 cùng luật buộc "Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch phải ký vào TỪNG TRANG của giao dịch TRƯỚC SỰ CHỨNG KIẾN TRỰC TIẾP của công chứng viên"; Điều 48 khoản 1 điểm d buộc công chứng viên ghi nhận đúng việc đó trong lời chứng. Ký sẵn ở nhà là phải ký lại. Bốn là, tờ hợp đồng này in ra nhiều trang, nên hãy mang đi bản CHƯA KÝ và mang theo đủ giấy tờ nêu ở khối "MANG THEO GÌ KHI ĐI CÔNG CHỨNG" cuối tờ.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., chúng tôi gồm:

BÊN BÁN (sau đây gọi là Bên A)

1. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn / góa): .......................................................

Vợ / chồng cùng tham gia giao dịch (nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng):

2. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn / góa): .......................................................

Giấy chứng nhận kết hôn số / ngày cấp / nơi cấp: .......................................................

Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người KHÔNG chứng minh đó là tài sản riêng: Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 cho phép vợ và chồng thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện, còn Điều 33 khoản 3 Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 quy định không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung. Điều 35 khoản 2 điểm a cùng luật buộc việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có thỏa thuận BẰNG VĂN BẢN của vợ chồng. Khai đủ ở đây và ở ĐIỀU 10.

BÊN MUA (sau đây gọi là Bên B)

1. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn / góa): .......................................................

Vợ / chồng cùng tham gia giao dịch (nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng):

2. Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / Hộ chiếu: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Tình trạng hôn nhân (độc thân / đã kết hôn / đã ly hôn / góa): .......................................................

Giấy chứng nhận kết hôn số / ngày cấp / nơi cấp: .......................................................

Ghi đủ hai vợ chồng nếu muốn Giấy chứng nhận mới đứng tên cả hai. Nếu Bên B là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 8 và Điều 161 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở — hỏi tổ chức hành nghề công chứng trước khi đặt cọc, đừng hỏi sau khi đã trả tiền.

Hai bên tự nguyện thỏa thuận ký hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất ở với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. NHÀ Ở MUA BÁN

Ghi ĐÚNG NHƯ TRÊN Giấy chứng nhận. Đây là nội dung bắt buộc tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở: "Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó."

Địa chỉ nhà ở: .......................................................

Loại nhà ở riêng lẻ — biệt thự / liền kề / độc lập (1): .......................................................

Diện tích xây dựng (m²) (3): .......................................................

Tổng diện tích sàn (m²) (3): .......................................................

Số tầng: .......................................................

Kết cấu chính (móng, khung, tường, mái): .......................................................

Năm hoàn thành xây dựng: .......................................................

Cấp (hạng) nhà ở ghi trên Giấy chứng nhận: .......................................................

Hình thức sở hữu (riêng / chung): .......................................................

Mục đích sử dụng nhà ở (để ở / sử dụng hỗn hợp): .......................................................

Gạch bỏ vế không đúng — nhà ở nêu trên ĐÃ ĐƯỢC chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận / CHƯA ĐƯỢC chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. (2)

⛔ NẾU VẾ ĐÚNG LÀ "CHƯA" THÌ DỪNG LẠI Ở ĐÂY — KHÔNG ĐIỀN TIẾP VÀ KHÔNG MANG TỜ NÀY ĐI CÔNG CHỨNG. Nhà ở đó chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán: Điều 160 khoản 1 điểm a Luật Nhà ở đòi nhà ở "Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này", mà khoản 2 là một danh sách ĐÓNG gồm năm nhóm: nhà ở hình thành trong tương lai và bán nhà ở khi giải thể, phá sản; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn CỦA CHỦ ĐẦU TƯ dự án; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý; nhận thừa kế. KHÔNG có nhà ở riêng lẻ đã xây xong mà chưa đăng ký. Điền tiếp là đi tới ĐIỀU 11 điểm a), nơi Bên A phải cam kết nhà ở "đã có Giấy chứng nhận" — tức ký một cam kết trái với chính dòng vừa khai ở trên, trong cùng một tờ giấy sắp đem công chứng. Việc phải làm TRƯỚC: đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 133 khoản 1 điểm đ Luật Đất đai số 31/2024/QH15; đăng ký xong, Giấy chứng nhận đã ghi căn nhà thì quay lại tờ này. Bán bằng cách chỉ ghi phần đất rồi "giao nhà luôn" là để căn nhà đứng ngoài hợp đồng và ngoài sổ.

Trang thiết bị, vật dụng gắn liền với nhà ở được bán kèm: .......................................................

Tài sản khác trên đất được bán kèm (nếu có): .......................................................

ĐIỀU 2. THỬA ĐẤT Ở GẮN VỚI NHÀ Ở

Địa chỉ thửa đất: .......................................................

Thửa đất số: .......................................................

Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích (bằng số, m²) (3): .......................................................

Diện tích (bằng chữ): .......................................................

Mục đích sử dụng: .......................................................

Thời hạn sử dụng: .......................................................

Nguồn gốc sử dụng: .......................................................

Hình thức sử dụng (riêng / chung): .......................................................

Giấy chứng nhận số: .......................................................

Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: .......................................................

Ngày cấp / Cơ quan cấp: .......................................................

Những hạn chế quyền ghi trên Giấy chứng nhận (nếu có): .......................................................

Nhà và đất đi cùng nhau: Điều 162 khoản 3 Luật Nhà ở quy định khi bên mua nhận chuyển quyền sử dụng đất ở cùng với nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ĐỒNG THỜI công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở — một bộ hồ sơ, một Giấy chứng nhận.

ĐIỀU 3. TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA NHÀ Ở TRƯỚC KHI BÁN

Bốn dòng dưới đây là bốn tình huống làm hỏng giao dịch nhiều nhất. Bên A khai trung thực từng dòng; dòng nào bỏ trắng là dòng sẽ được đem ra cãi nhau về sau.

1. Gạch bỏ vế không đúng — Nhà ở ĐANG cho thuê / KHÔNG cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng này. Nếu đang cho thuê:

Bên thuê / Ngày Bên A thông báo bằng văn bản về việc bán: .......................................................

Bên thuê đã trả lời (mua theo quyền ưu tiên / từ chối mua) ngày: .......................................................

Điều 168 khoản 1 Luật Nhà ở: chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê "phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo […]. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn."

Hợp đồng thuê số / ngày ký / thời hạn thuê còn lại, đến hết ngày: .......................................................

Gạch bỏ vế không đúng — Bên B TIẾP NHẬN hợp đồng thuê đang còn hạn và tiếp tục thực hiện đến hết thời hạn / các bên CÓ THỎA THUẬN KHÁC về việc chấm dứt hợp đồng thuê, cụ thể:

Ngày chấm dứt hợp đồng thuê đã thỏa thuận: .......................................................

Khoản bồi hoàn cho bên thuê, do bên nào trả: .......................................................

Tiền đặt cọc thuê nhà và tiền thuê trả trước: bên nào hoàn lại cho bên thuê: .......................................................

⚠ ĐỌC KỸ NẾU NHÀ ĐANG CHO THUÊ — thông báo và chờ hết 30 ngày chỉ giải quyết xong QUYỀN ƯU TIÊN MUA của bên thuê, nó KHÔNG chấm dứt hợp đồng thuê. Điều 173 khoản 2 Luật Nhà ở: "Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác." Nghĩa là Bên B trả đủ tiền, ký biên bản bàn giao rồi VẪN KHÔNG được dọn vào ở chừng nào hợp đồng thuê còn hạn. Quyền tiếp tục thuê là quyền của BÊN THUÊ, nên một thỏa thuận chấm dứt sớm mà bên thuê không ký thì không ràng buộc được họ — cho bên thuê cùng ký vào văn bản thỏa thuận chấm dứt, và ghi mốc ra ở các dòng ngay trên. Ăn khớp với ĐIỀU 5: ngày bàn giao nhà phải đặt sau ngày bên thuê ra khỏi nhà, hoặc phải nói rõ Bên B nhận nhà trong tình trạng đang có người thuê ở.

2. Gạch bỏ vế không đúng — Nhà ở KHÔNG PHẢI nhà ở xã hội / LÀ nhà ở xã hội. Nếu là nhà ở xã hội, ghi ngày bên bán đã thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư:

Ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội: .......................................................

Điều 89 khoản 1 điểm d Luật Nhà ở: bên mua nhà ở xã hội "không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở", trong 05 năm đó chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá không vượt giá trong hợp đồng gốc (điểm đ). Sau 05 năm được bán theo cơ chế thị trường nếu đã có Giấy chứng nhận, nhưng điểm e còn quy định riêng: "trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là NHÀ Ở RIÊNG LẺ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế". Mẫu này không in mức tiền sử dụng đất — tra tại cơ quan thuế trước khi chốt giá.

3. Gạch bỏ vế không đúng — Hai bên KHÔNG có thỏa thuận về thời hạn sở hữu nhà ở (mua bán thông thường) / CÓ thỏa thuận về thời hạn sở hữu.

Mẫu này chỉ dùng cho vế đầu. Mua bán nhà ở CÓ THỜI HẠN theo Điều 165 khoản 2 Luật Nhà ở phải ghi thêm hàng loạt nội dung riêng, và Điều 166 khoản 2 quy định khi hết thời hạn thì "Giấy chứng nhận cấp cho bên mua không còn giá trị pháp lý". Nếu chọn vế sau, dừng lại và nhờ tổ chức hành nghề công chứng soạn hợp đồng riêng.

4. Gạch bỏ vế không đúng — Nhà ở và thửa đất KHÔNG đang thế chấp / ĐANG thế chấp và đã hoàn tất giải chấp, xóa đăng ký thế chấp trước khi ký hợp đồng này, cụ thể:

Bên nhận thế chấp / Ngày xóa đăng ký thế chấp: .......................................................

5. Người đang cư trú, đang ở nhờ trong nhà (nếu có) và cách xử lý: .......................................................

ĐIỀU 4. GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá bán nhà ở (bằng số, đồng) (4): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (bằng số, đồng) (4): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

TỔNG GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Hình thức thanh toán (chuyển khoản / tiền mặt): .......................................................

Số tài khoản, ngân hàng, chủ tài khoản nhận tiền: .......................................................

Tiến độ thanh toán:

Đợt 1 — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Đợt 2 — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Đợt 3 — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Đợt cuối — số tiền / thời điểm / điều kiện: .......................................................

Pháp luật KHÔNG ấn định tiến độ thanh toán cho giao dịch giữa hai cá nhân. Các mốc 30% – 70% – 95% mà nhiều người nghe quen là quy định dành cho chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai và cho việc bán nhà ở xã hội (Điều 89 khoản 1 điểm c Luật Nhà ở), không áp cho tờ giấy này. Hai bên tự đặt mốc, và mốc nào không ghi ra thì không tồn tại.

Mỗi đợt thanh toán được lập chứng từ gì, do bên nào lập và lưu giữ: .......................................................

⚠ Đừng bỏ qua dòng ngay trên. Điều 12 khoản 2 Luật Nhà ở lấy việc "đã thanh toán đủ tiền mua" làm một trong hai điều kiện xác lập quyền sở hữu nhà ở cho Bên B. Không có chứng từ thì về sau không chứng minh được đã trả đủ, và mốc chuyển quyền sở hữu nhà treo lơ lửng.

ĐIỀU 5. BÀN GIAO NHÀ Ở

Thời gian giao nhận nhà ở: .......................................................

Địa điểm bàn giao: .......................................................

Hiện trạng bàn giao (kết cấu, tường, mái, hệ thống điện, cấp thoát nước): .......................................................

Chỉ số công tơ điện lúc bàn giao: .......................................................

Chỉ số công tơ nước lúc bàn giao: .......................................................

Số bộ chìa khóa bàn giao: .......................................................

Giấy tờ Bên A giao cho Bên B (bản chính Giấy chứng nhận, hồ sơ nhà, giấy phép xây dựng…): .......................................................

Nếu nhà đang cho thuê theo ĐIỀU 3 mục 1: ngày bên thuê ra khỏi nhà, hoặc ghi rõ Bên B nhận bàn giao trong tình trạng bên thuê vẫn đang ở: .......................................................

Dòng ngay trên là chỗ ĐIỀU 5 phải khớp với ĐIỀU 3 mục 1. Điều 173 khoản 2 Luật Nhà ở cho bên thuê "được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng" và buộc chủ sở hữu mới "tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó" — hai bên mua bán không tự bỏ được quyền đó. Hẹn ngày bàn giao trước ngày bên thuê ra khỏi nhà là hẹn một ngày Bên A không giao được nhà trống.

Hai bên lập BIÊN BẢN BÀN GIAO ghi rõ ngày, hiện trạng, chỉ số điện nước và danh mục giấy tờ đã giao; biên bản là phụ lục không tách rời của hợp đồng này. Đây là nội dung bắt buộc "thời gian giao nhận nhà ở" tại khoản 5 Điều 163 Luật Nhà ở, và biên bản là bằng chứng của điều kiện thứ hai tại Điều 12 khoản 2 — "đã nhận bàn giao nhà ở".

ĐIỀU 6. BẢO HÀNH NHÀ Ở

Gạch bỏ vế không đúng — nhà ở nêu tại ĐIỀU 1 là nhà ở ĐÃ QUA SỬ DỤNG, hai bên mua bán theo hiện trạng, không đặt ra nghĩa vụ bảo hành của Bên A / là nhà ở ĐƯỢC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MỚI, Bên A bảo hành theo các nội dung sau:

Thời hạn bảo hành, kể từ ngày: .......................................................

Phạm vi bảo hành: .......................................................

Cách báo hỏng và thời hạn Bên A phải khắc phục: .......................................................

Khoản 5 Điều 163 Luật Nhà ở liệt kê "thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua […] nhà ở được đầu tư xây dựng mới" trong các nội dung bắt buộc — nghĩa là hợp đồng phải trả lời câu hỏi này, kể cả khi câu trả lời là không có. Nếu là nhà xây mới để bán, Điều 129 khoản 2 điểm b đặt sàn: nhà ở riêng lẻ được bảo hành TỐI THIỂU 24 THÁNG kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; khoản 3 cùng điều liệt kê nội dung bảo hành gồm khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp lát trát, hệ thống điện, cấp thoát nước, bể nước, bể phốt và việc khắc phục nghiêng, lún, nứt, sụt. Trang thiết bị gắn với nhà bảo hành theo thời hạn của nhà sản xuất.

ĐIỀU 7. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN

Bên A (bên bán):

a) Giao nhà ở và thửa đất đúng hiện trạng đã mô tả tại ĐIỀU 1, ĐIỀU 2, đúng thời gian tại ĐIỀU 5;

b) Giao bản chính Giấy chứng nhận và các giấy tờ về nhà ở, thửa đất cho bên có trách nhiệm nộp hồ sơ theo ĐIỀU 9;

c) Ký đầy đủ giấy tờ, có mặt khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu, trong thời hạn ...... ngày kể từ khi Bên B thông báo bằng văn bản hoặc tin nhắn;

d) Thanh toán dứt điểm tiền điện, nước, dịch vụ và các khoản nợ liên quan đến nhà ở đến ngày bàn giao;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính thuộc phần mình theo ĐIỀU 8;

e) Nghĩa vụ riêng khác của Bên A: .......................................................

Bên B (bên mua):

a) Thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo ĐIỀU 4 và giữ chứng từ của từng đợt;

b) Nhận bàn giao nhà ở đúng thời gian tại ĐIỀU 5 và ký biên bản bàn giao;

c) Phối hợp làm thủ tục đăng ký biến động theo ĐIỀU 9; sử dụng nhà ở, thửa đất đúng mục đích;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính thuộc phần mình theo ĐIỀU 8;

đ) Nghĩa vụ riêng khác của Bên B: .......................................................

ĐIỀU 8. THUẾ, LỆ PHÍ VÀ CHI PHÍ

Ghi rõ mỗi dòng một bên. Không ghi thì hai bên sẽ tranh cãi tại quầy nộp hồ sơ, lúc hợp đồng đã công chứng xong và không sửa được nữa.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản do bên nào chịu: .......................................................

Lệ phí trước bạ do bên nào chịu: .......................................................

Phí công chứng, thù lao công chứng (hoặc phí chứng thực) do bên nào chịu: .......................................................

Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do bên nào chịu: .......................................................

Chi phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính do bên nào chịu: .......................................................

Tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (nếu có) do bên nào chịu: .......................................................

Chi phí khác: .......................................................

Hai bên cùng cam kết: giá ghi tại ĐIỀU 4 là GIÁ MUA BÁN THỰC TẾ hai bên đã thỏa thuận; ngoài hợp đồng này hai bên không lập bản hợp đồng nào khác ghi giá khác cho cùng nhà ở và thửa đất nêu trên.

⚠ Dòng ngay trên là cái bẫy phổ biến nhất của mua bán nhà đất, và nó không nằm ở phía cơ quan thuế mà nằm ở phía người mua. Ghi giá thấp hơn giá thật để bớt nghĩa vụ tài chính nghĩa là có hai bản hợp đồng; Điều 124 khoản 1 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo VÔ HIỆU, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan." Bản đem đi công chứng chính là bản giả tạo, nên khi có tranh chấp thì con số Bên B đòi lại được là con số trên bản đã bị tuyên vô hiệu, không phải số tiền đã thực trả. Mẫu này KHÔNG in mức phạt của pháp luật thuế — hỏi cơ quan thuế.

Mẫu này CỐ Ý KHÔNG in mức thuế suất, mức lệ phí trước bạ hay mức phí công chứng. Nền pháp lý về thuế thu nhập cá nhân đang thay tiếp — riêng năm 2026 đã có Luật số 09/2026/QH16 sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một tờ mẫu in con số là một tờ mẫu hết hạn theo văn bản kế tiếp; hai bên tra mức tại thời điểm ký. Việc hai bên thỏa thuận ai trả tiền không thay cho nghĩa vụ kê khai theo pháp luật thuế.

ĐIỀU 9. ĐĂNG KÝ SANG TÊN SAU KHI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC

Điều 133 khoản 1 điểm a Luật Đất đai số 31/2024/QH15 xếp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vào diện phải đăng ký biến động, và khoản 3 cùng điều quy định các trường hợp tại điểm a "thì trong thời hạn 30 NGÀY kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền". Điều 162 khoản 2 Luật Nhà ở cho phép "các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ" — vậy hãy thỏa thuận ngay tại đây. (5)

Bên chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký biến động: .......................................................

Nơi nộp hồ sơ (7): .......................................................

Chậm nhất đến ngày, hồ sơ phải được nộp: .......................................................

Bên giữ bản chính Giấy chứng nhận cho đến khi nộp hồ sơ: .......................................................

Trách nhiệm của bên để hồ sơ quá hạn: .......................................................

Trường hợp đo đạc thực tế cho ra diện tích đất hoặc diện tích sàn khác với số ghi trên Giấy chứng nhận, hai bên xử lý như sau (chênh lệch tăng, chênh lệch giảm, có điều chỉnh giá hay không):

Cách xử lý chênh lệch diện tích: .......................................................

ĐIỀU 10. NHỮNG NGƯỜI CÙNG KÝ HỢP ĐỒNG

Đây là điều khoản mà tờ giấy này tồn tại để bắt người dùng đối mặt. Ba quy định chồng lên nhau: Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai cho phép vợ chồng thỏa thuận ghi tên MỘT người trên Giấy chứng nhận để đứng tên làm đại diện; Điều 33 khoản 3 Luật Hôn nhân và gia đình quy định không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng thì coi là tài sản chung; Điều 35 khoản 2 điểm a cùng luật buộc việc định đoạt bất động sản là tài sản chung "phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng". Ký thiếu một người có chung quyền là để ngỏ khả năng hợp đồng bị vô hiệu — kể cả khi sổ chỉ ghi một cái tên.

Giấy chứng nhận ghi tên những người: .......................................................

Nhà ở, thửa đất là tài sản riêng / tài sản chung của vợ chồng / của hộ gia đình: .......................................................

Giấy tờ chứng minh (đăng ký kết hôn, văn bản thỏa thuận tài sản, xác nhận tình trạng hôn nhân): .......................................................

Những người có chung quyền cùng ký hợp đồng này:

1. Họ tên / quan hệ / số định danh cá nhân: .......................................................

2. Họ tên / quan hệ / số định danh cá nhân: .......................................................

3. Họ tên / quan hệ / số định danh cá nhân: .......................................................

Trường hợp có người ủy quyền cho người khác ký thay:

Hợp đồng ủy quyền số / ngày lập: .......................................................

Do tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nào công chứng, chứng thực: .......................................................

ĐIỀU 11. CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

Bên A cam kết tại thời điểm ký hợp đồng này, nhà ở và thửa đất nêu trên:

a) Thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của Bên A và đã có Giấy chứng nhận;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn;

d) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Đang trong thời hạn sử dụng đất;

e) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất; trường hợp được chậm nộp hoặc được ghi nợ thì đã nộp xong trước khi ký hợp đồng này;

Các điểm a đến đ chép theo Điều 160 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch) và Điều 45 khoản 1 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng); điểm e chép theo Điều 45 khoản 5 Luật Đất đai. Đây là ĐIỀU KIỆN LUẬT ĐỊNH, không phải lời hứa suông — thiếu một điều kiện là giao dịch không thực hiện được, dù hai bên đã ký. Riêng điểm a) chỉ ký được nếu ở ĐIỀU 1 đã gạch giữ vế "ĐÃ ĐƯỢC chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận"; ai giữ vế "CHƯA" mà vẫn ký điểm a) là tự khai hai điều trái nhau trong cùng một tờ giấy.

g) Bên A đã khai đầy đủ tại ĐIỀU 10 những người có chung quyền và tất cả những người đó cùng ký hợp đồng này;

h) Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của các cam kết trên và bồi thường cho Bên B nếu cam kết không đúng.

Bên B cam kết:

a) Đã trực tiếp xem nhà ở và thửa đất, đã đối chiếu hiện trạng với Giấy chứng nhận và chấp nhận hiện trạng đó;

b) Thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 8 và Điều 161 Luật Nhà ở và pháp luật đất đai;

c) Thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo ĐIỀU 4;

d) Cam kết riêng khác của Bên B: .......................................................

ĐIỀU 12. VI PHẠM HỢP ĐỒNG VÀ PHẠT VI PHẠM

Mức phạt khi Bên B chậm thanh toán: .......................................................

Mức phạt khi Bên A chậm bàn giao nhà, chậm giao giấy tờ: .......................................................

Mức phạt khi một bên từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng: .......................................................

Các trường hợp hai bên được chấm dứt hợp đồng và cách xử lý hậu quả: .......................................................

Gạch bỏ vế không đúng — bên vi phạm CHỈ phải chịu phạt vi phạm / bên vi phạm VỪA phải chịu phạt vi phạm VỪA phải bồi thường thiệt hại. (6)

⚠ Dòng ngay trên quyết định số tiền thực nhận, và rất nhiều hợp đồng bỏ trắng nó. Điều 418 khoản 3 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: "Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ CHỈ PHẢI CHỊU PHẠT VI PHẠM." Mức phạt do hai bên tự thỏa thuận (khoản 2 cùng điều); pháp luật dân sự không đặt trần cho giao dịch này.

ĐIỀU 13. THỎA THUẬN KHÁC

a) Thỏa thuận riêng của hai bên: .......................................................

b) Thỏa thuận riêng của hai bên: .......................................................

Danh mục phụ lục kèm theo hợp đồng: .......................................................

Khoản 8 Điều 163 Luật Nhà ở dành hẳn một mục cho "thỏa thuận khác". Nếu hai bên không có thỏa thuận nào thêm thì GẠCH BỎ hai dòng trên — Điều 47 khoản 1 Luật Công chứng không cho để trống.

ĐIỀU 14. THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC VÀ BA MỐC CHUYỂN QUYỀN

Một buổi sáng ở phòng công chứng chỉ chốt được mốc thứ nhất. Hai bên đọc kỹ ba dòng dưới đây trước khi giao tiền hoặc giao nhà.

MỐC 1 — HỢP ĐỒNG có hiệu lực: kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực (Điều 164 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15). Với văn bản công chứng, đó là thời điểm công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu (Điều 6 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).

MỐC 2 — quyền sở hữu NHÀ Ở chuyển sang Bên B: khi Bên B đã thanh toán đủ tiền mua VÀ đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác (Điều 12 khoản 2 Luật Nhà ở). Điều 12 khoản 7 khóa thêm: giao dịch phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực — trả đủ tiền và nhận nhà khi hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực thì KHÔNG xác lập quyền sở hữu.

MỐC 3 — quyền sử dụng ĐẤT chuyển sang Bên B: KỂ TỪ THỜI ĐIỂM ĐĂNG KÝ (Điều 503 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13), tức là sau khi cơ quan đăng ký đất đai làm xong thủ tục tại ĐIỀU 9. Công chứng xong mà chưa đăng ký thì đất vẫn chưa chuyển.

Gạch bỏ vế không đúng — hai bên KHÔNG có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở / CÓ thỏa thuận khác, cụ thể:

Thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: .......................................................

Nơi làm thủ tục: công chứng viên CHỈ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15). Nếu chọn chứng thực thay cho công chứng thì làm tại Ủy ban nhân dân cấp xã NƠI CÓ NHÀ Ở — Điều 164 khoản 4 Luật Nhà ở, và Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP) giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực giao dịch về nhà ở và giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất.

Hai bên đã đọc lại toàn văn hợp đồng, hiểu rõ nội dung và tự nguyện ký. Tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng; không thương lượng được thì yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản, các bản còn lại lưu tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực và nộp kèm hồ sơ đăng ký biến động. Các phụ lục và giấy tờ kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng này.

............, ngày ...... tháng ...... năm ............

BÊN BÁN (Bên A) BÊN MUA (Bên B)

(Tất cả những người nêu tại ĐIỀU 10 ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

⛔ Ký vào TỪNG TRANG của hợp đồng, TRƯỚC SỰ CHỨNG KIẾN TRỰC TIẾP của công chứng viên — Điều 50 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15; công chứng viên ghi nhận việc đó trong lời chứng theo Điều 48 khoản 1 điểm d. Chữ ký đặt sẵn ở nhà sẽ phải ký lại tại chỗ. Người không ký được thì ĐIỂM CHỈ thay, dùng vân tay ngón trỏ phải; không dùng được thì ngón trỏ trái, rồi mới đến ngón khác và công chứng viên phải ghi rõ ngón nào, bàn tay nào (Điều 50 khoản 3).

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

(Phần này do công chứng viên ghi. Người yêu cầu công chứng không tự điền — Điều 48 khoản 4 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết mẫu lời chứng.)

XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ NƠI CÓ NHÀ Ở

(Dùng trong trường hợp hai bên chọn chứng thực thay cho công chứng. Phần này do cơ quan chứng thực ghi — người yêu cầu chứng thực không tự điền.)

BẢNG TỰ SOÁT — 11 NỘI DUNG BẮT BUỘC CỦA ĐIỀU 163 LUẬT NHÀ Ở

Soát trước khi mang đi công chứng. Điều 163 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đánh số khoản 1 đến khoản 11, không có điểm a/b/c; thiếu một nội dung là hợp đồng chưa đủ theo luật.

1. Họ tên, địa chỉ của các bên → phần mở đầu và ĐIỀU 10.

2. Mô tả đặc điểm nhà ở và đặc điểm thửa đất ở gắn với nhà ở đó → ĐIỀU 1 và ĐIỀU 2.

3. Giá giao dịch nhà ở → ĐIỀU 4.

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền → ĐIỀU 4.

5. Thời gian giao nhận nhà ở → ĐIỀU 5; thời gian bảo hành nếu là nhà ở được đầu tư xây dựng mới → ĐIỀU 6; thời hạn sở hữu nếu là mua bán nhà ở có thời hạn → ĐIỀU 3 mục 3 (mẫu này khai là KHÔNG có).

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên → ĐIỀU 7.

7. Cam kết của các bên → ĐIỀU 11.

8. Thỏa thuận khác → ĐIỀU 13.

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng → ĐIỀU 14.

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng → dòng ngày tháng ngay trên chữ ký.

11. Chữ ký và ghi rõ họ tên của các bên → khối chữ ký cuối tờ.

MANG THEO GÌ KHI ĐI CÔNG CHỨNG

Điều 42 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 liệt kê hồ sơ yêu cầu công chứng gồm bốn nhóm giấy tờ sau. Thiếu một nhóm là bị trả về lấy thêm giấy rồi hẹn lại hôm khác.

a) Dự thảo giao dịch — chính là tờ hợp đồng này, đã điền và gạch bỏ xong mọi dòng, CHƯA KÝ.

b) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân theo quy định của pháp luật — của TẤT CẢ những người nêu tại ĐIỀU 10 và của cả hai bên.

c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản — ở đây là Giấy chứng nhận đã cấp cho nhà ở và thửa đất — hoặc bản án, quyết định của Tòa án, quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản, hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Với tờ hợp đồng này thường gồm: giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, văn bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng (nếu có), hợp đồng ủy quyền nếu có người ký thay theo ĐIỀU 10, giấy tờ chứng minh đã xóa đăng ký thế chấp nếu đã khai tại ĐIỀU 3 mục 4, và hợp đồng thuê nhà đang còn hạn nếu đã khai tại ĐIỀU 3 mục 1.

Hai vế đi kèm, cùng ở Điều 42. Một, đoạn cuối khoản 1: nếu tổ chức hành nghề công chứng đã khai thác được thông tin tại các điểm b, c và d trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu khác theo quy định của pháp luật thì người yêu cầu công chứng không phải nộp các giấy tờ đó, nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu. Hai, khoản 7: công chứng viên vẫn "yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình BẢN CHÍNH của các giấy tờ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ký vào lời chứng và từng trang của giao dịch" — nên mang bản chính đi, đừng chỉ mang bản sao.

CHÚ THÍCH CHÂN TỜ — những ô dễ điền sai nhất

(1) Loại nhà ở riêng lẻ: Điều 2 khoản 2 Luật Nhà ở định nghĩa nhà ở riêng lẻ gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Ghi đúng loại đã ghi trên Giấy chứng nhận, không tự đặt tên khác.

(2) Ô "Nhà ở đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận": nhìn trang thông tin thửa đất của sổ, mục tài sản gắn liền với đất. Sổ chỉ ghi đất, mục nhà để trống nghĩa là CHƯA. Đây là ô hay điền sai nhất và điền sai thì hồ sơ tắc ở khâu sang tên.

(3) Diện tích: nhà ở dùng diện tích xây dựng và tổng diện tích sàn; thửa đất dùng diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Đừng lấy số đo thực tế thay cho số trên sổ — chênh lệch diện tích xử lý riêng tại ĐIỀU 9.

(4) Giá: ghi cả bằng số và bằng chữ, và tách riêng giá nhà với giá quyền sử dụng đất. Hai khoản này chịu nghĩa vụ tài chính khác nhau, gộp một cục thì cơ quan thuế và cơ quan đăng ký sẽ hỏi lại.

(5) "Bên nộp hồ sơ đăng ký biến động" tại ĐIỀU 9: Điều 162 khoản 2 Luật Nhà ở cho phép các bên thỏa thuận để MỘT bên nộp hồ sơ, nhưng Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai đặt mốc 30 ngày lên "người sử dụng đất". Không ghi tên người cụ thể vào ô này là để ngỏ chỗ dễ đổ lỗi nhất của cả giao dịch.

(6) Mức phạt vi phạm tại ĐIỀU 12: đọc kỹ dòng chọn "chỉ phạt / vừa phạt vừa bồi thường". Điều 418 khoản 3 Bộ luật Dân sự quy định có thỏa thuận phạt mà KHÔNG thỏa thuận vừa phạt vừa bồi thường thì bên vi phạm CHỈ phải chịu phạt vi phạm.

(7) "Nơi nộp hồ sơ" tại ĐIỀU 9 — đây là ô KHÔNG được điền đại, và cũng là ô mà pháp luật hiện không cho một câu trả lời chung cho cả nước. Cơ quan THỰC HIỆN việc đăng ký biến động là Văn phòng đăng ký đất đai: Điều 14 khoản 2 điểm c Nghị định số 49/2026/NĐ-CP giao cho "Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này" — mua bán giữa hai cá nhân rơi đúng vào vế "không thuộc" đó. Nhưng ĐỊA CHỈ NỘP và thành phần hồ sơ thì Điều 15 khoản 1 cùng nghị định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, "chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026", và khoản 2 buộc đăng công khai quy định đó trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. ⇒ Trước khi ký, mở đúng cổng thông tin của tỉnh nơi có nhà, đọc quy định đó rồi ghi vào ô này tên và địa chỉ cơ quan cụ thể (Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh của nó, hay Bộ phận Một cửa / Trung tâm Phục vụ hành chính công theo cách tỉnh phân), đừng ghi chung chung. Lưu ý mốc: Điều 16 khoản 2 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định Chương IV của nghị định — chương chứa cả Điều 14 và Điều 15 — "được thực hiện đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2027", nên sau mốc đó phải tra lại.