Hợp đồng cho thuê lại nhà ở

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

VĂN BẢN ĐỒNG Ý CHO THUÊ LẠI NHÀ Ở

(Phần A — do BÊN CHO THUÊ GỐC ký. Là điều kiện tiên quyết của Phần B)

Luật Nhà ở, Điều 170 khoản 4, nguyên văn: “Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.” Tờ này là chỗ ghi lại sự đồng ý đó.

I. BÊN CHO THUÊ GỐC (chủ nhà)

Người ký văn bản đồng ý này:

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Trường hợp là tổ chức: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở và người đại diện theo pháp luật.

Người ký có tư cách (đánh dấu vào ô đúng):

☐ Là chủ sở hữu nhà ở nêu tại mục II.

☐ Là một trong những đồng chủ sở hữu — kèm theo chữ ký hoặc văn bản đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu còn lại (xem chú thích 1).

☐ Là người được uỷ quyền — kèm theo văn bản uỷ quyền số ....................

II. NHÀ Ở

Địa chỉ: .......................................................

Loại nhà ở (nhà riêng lẻ / căn hộ chung cư / phòng trong nhà nhiều căn hộ): .......................................................

Diện tích sử dụng (m²): .......................................................

Giấy chứng nhận số (nếu có): .......................................................

III. HỢP ĐỒNG THUÊ GỐC

Bên thuê gốc (người sẽ cho thuê lại) — Ông/Bà: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Hợp đồng thuê nhà ở số: .......................................................

Ký ngày: .......................................................

Thời hạn thuê: từ ngày: .......................................................

Đến ngày: .......................................................

IV. NỘI DUNG ĐỒNG Ý

1. Tôi/chúng tôi ĐỒNG Ý để bên thuê gốc nêu tại mục III cho người khác thuê lại nhà ở nêu tại mục II, với phạm vi:

☐ Toàn bộ nhà ở.

☐ Một phần nhà ở, cụ thể là: ............................................

2. Mục đích sử dụng của người thuê lại:

☐ Để ở.

☐ Mục đích khác được pháp luật cho phép, cụ thể: ............................. (xem chú thích 2 — căn hộ chung cư KHÔNG được dùng vào mục đích không phải để ở).

3. Số người tối đa được ở: .......................................................

4. Thời hạn được phép cho thuê lại:

Từ ngày: .......................................................

Đến ngày: .......................................................

Thời hạn này không vượt quá ngày hết hạn của hợp đồng thuê gốc ghi tại mục III (xem chú thích 3).

5. Người thuê lại có được cho người khác thuê lại tiếp hay không:

☐ Không được.

☐ Được, nếu tôi/chúng tôi đồng ý bằng một văn bản riêng.

6. Điều kiện kèm theo (nội quy nhà chung cư, quy định phòng cháy, giờ giấc…): .......................................................

7. Tôi/chúng tôi cam kết KHÔNG viện dẫn việc cho thuê lại đã được đồng ý tại văn bản này làm căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê gốc và thu hồi nhà theo Điều 172 khoản 2 điểm đ Luật Nhà ở.

8. Trường hợp hợp đồng thuê gốc chấm dứt trước hạn vì bất kỳ lý do gì, tôi/chúng tôi sẽ báo cho người thuê lại nêu tại mục V biết, bằng ................................ (điện thoại / tin nhắn / văn bản), trước ...... ngày kể từ ngày việc chấm dứt có hiệu lực. Cam kết này để người thuê lại có thời gian thu xếp chỗ ở, không làm phát sinh quan hệ thuê giữa tôi/chúng tôi với người thuê lại.

V. NGƯỜI THUÊ LẠI ĐƯỢC BIẾT VĂN BẢN NÀY

Ông/Bà: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Điện thoại của bên cho thuê gốc để người thuê lại liên hệ kiểm chứng: .......................................................

VI. SỐ BẢN VÀ HIỆU LỰC

Văn bản này lập thành 03 bản có giá trị như nhau: bên cho thuê gốc giữ 01 bản, bên thuê gốc giữ 01 bản, NGƯỜI THUÊ LẠI GIỮ 01 BẢN CÓ CHỮ KÝ TƯƠI. Văn bản có hiệu lực kể từ ngày ký và là bộ phận không tách rời của hợp đồng cho thuê lại tại Phần B.

............, ngày ...... tháng ...... năm ............

BÊN CHO THUÊ GỐC

(Ký, ghi rõ họ tên; tổ chức thì đóng dấu nếu có)

Xác nhận đã nhận 01 bản — BÊN THUÊ GỐC Xác nhận đã nhận 01 bản — NGƯỜI THUÊ LẠI

.............................. ..............................

(Ký, ghi rõ họ tên, ghi ngày nhận) (Ký, ghi rõ họ tên, ghi ngày nhận)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI NHÀ Ở

(Phần B)

Số: ..............................

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Điều 475 về cho thuê lại tài sản và các điều 472 đến 482 về hợp đồng thuê tài sản;

– Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026), Điều 170 khoản 4 về quyền cho thuê lại nhà ở, Điều 163 về nội dung hợp đồng về nhà ở, Điều 164 khoản 2 về công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, Điều 171 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, Điều 172 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở (khoản 2 — quyền của bên cho thuê; khoản 3 — quyền của bên thuê; khoản 4 — báo trước ít nhất 30 ngày), Điều 173 về quyền tiếp tục thuê nhà ở;

– Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Điều 9 khoản 3 và Điều 10 khoản 1 điểm đ;

– Hợp đồng thuê nhà ở số .................. ngày ...... tháng ...... năm ............ (sau đây gọi là HỢP ĐỒNG GỐC);

– Văn bản đồng ý cho thuê lại của bên cho thuê gốc ngày ...... tháng ...... năm ............ (Phần A của tờ này, hoặc Phụ lục 01 kèm theo).

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., hai bên gồm:

BÊN CHO THUÊ LẠI — người đang thuê nhà theo hợp đồng gốc (sau đây gọi là Bên A)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Trường hợp là tổ chức: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở và người đại diện theo pháp luật.

BÊN THUÊ LẠI (sau đây gọi là Bên B)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Trường hợp là tổ chức: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở và người đại diện theo pháp luật.

Hai bên thoả thuận ký hợp đồng cho thuê lại nhà ở với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. ĐIỀU KIỆN TIÊN QUYẾT — SỰ ĐỒNG Ý CỦA BÊN CHO THUÊ GỐC

Hợp đồng này chỉ được ký sau khi bên cho thuê gốc đã đồng ý cho thuê lại. Hai bên ghi lại sự đồng ý đó như sau:

Bên cho thuê gốc (chủ nhà) — Ông/Bà: .......................................................

Điện thoại của bên cho thuê gốc: .......................................................

Hợp đồng thuê gốc số: .......................................................

Ký ngày: .......................................................

Thời hạn thuê gốc kết thúc ngày: .......................................................

Hình thức của sự đồng ý (đánh dấu vào ô đúng):

☐ Văn bản đồng ý cho thuê lại ngày .................. (Phần A của tờ này).

☐ Điều khoản trong chính hợp đồng thuê gốc cho phép cho thuê lại, tại Điều ...... của hợp đồng gốc.

☐ CHƯA CÓ VĂN BẢN. ⚠ Hai bên đã đọc cảnh báo tại Phần C và vẫn quyết định ký; Bên A chịu trách nhiệm về hậu quả (xem chú thích 4).

Bản sao hợp đồng thuê gốc và văn bản đồng ý được đính kèm hợp đồng này làm Phụ lục 01 và là bộ phận không tách rời.

ĐIỀU 2. NHÀ Ở CHO THUÊ LẠI

Địa chỉ: .......................................................

Loại nhà ở: .......................................................

Phần cho thuê lại (toàn bộ / phòng số / tầng): .......................................................

Diện tích sử dụng (m²): .......................................................

Số phòng, số người tối đa: .......................................................

Thửa đất ở gắn với nhà ở — thửa số, tờ bản đồ số (với nhà ở riêng lẻ): .......................................................

Trang thiết bị bàn giao kèm theo: .......................................................

Đối với căn hộ chung cư, Bên B phải tuân thủ nội quy nhà chung cư; Bên A giao cho Bên B một bản nội quy đó khi bàn giao nhà.

Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường — Điều 160 khoản 3 Luật Nhà ở. Dòng thửa đất ở trên đây có mặt vì Điều 163 khoản 2 Luật Nhà ở đòi hợp đồng về nhà ở mô tả “đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó”.

ĐIỀU 3. THỜI HẠN THUÊ LẠI VÀ BÀN GIAO

Thời hạn thuê lại: .......................................................

Từ ngày: .......................................................

Đến ngày: .......................................................

Hai bên thoả thuận: ngày kết thúc thuê lại KHÔNG muộn hơn ngày hết hạn của hợp đồng gốc ghi tại Điều 1. Nếu hợp đồng gốc được gia hạn thì việc gia hạn hợp đồng này phải lập thành văn bản riêng (xem chú thích 3).

Ngày bàn giao nhà: .......................................................

Hai bên lập biên bản bàn giao ghi rõ hiện trạng nhà, thiết bị kèm theo và CHỈ SỐ CÔNG TƠ ĐIỆN, NƯỚC tại thời điểm bàn giao. Biên bản là phụ lục không tách rời của hợp đồng này.

Chỉ số công tơ điện lúc bàn giao: .......................................................

Chỉ số công tơ nước lúc bàn giao: .......................................................

ĐIỀU 4. GIÁ THUÊ LẠI, CHI PHÍ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá thuê lại mỗi tháng (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Kỳ thanh toán: .......................................................

Hạn thanh toán mỗi kỳ: .......................................................

Hình thức thanh toán: .......................................................

Giá thuê lại trên ĐÃ / CHƯA bao gồm (gạch bỏ trường hợp không đúng):

Tiền điện, đơn giá: .......................................................

Tiền nước, đơn giá: .......................................................

Phí quản lý, dịch vụ chung: .......................................................

Phí gửi xe: .......................................................

Chi phí khác: .......................................................

Mọi khoản thu ngoài giá thuê lại phải ghi rõ tại điều này. Khoản không được ghi thì Bên B không có nghĩa vụ thanh toán.

ĐIỀU 5. TIỀN ĐẶT CỌC

Số tiền đặt cọc (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Ngày đặt cọc: .......................................................

Tiền đặt cọc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng kết thúc đúng thoả thuận và Bên B đã thanh toán đủ các khoản, Bên A hoàn trả tiền đặt cọc trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày bàn giao lại nhà.

Bên A chỉ được khấu trừ tiền đặt cọc cho các khoản sau, và phải nêu rõ khi khấu trừ:

a) Tiền thuê, tiền điện, nước và các chi phí Bên B còn nợ;

b) Chi phí sửa chữa hư hỏng do lỗi của Bên B, trừ hao mòn tự nhiên;

c) Khoản khác hai bên đã thoả thuận: .......................................................

d) Trường hợp hợp đồng này chấm dứt sớm theo Điều 6 mà KHÔNG do lỗi của Bên B thì Bên A hoàn trả TOÀN BỘ tiền đặt cọc, không khấu trừ, trong thời hạn ...... ngày.

ĐIỀU 6. HỢP ĐỒNG GỐC CHẤM DỨT THÌ HỢP ĐỒNG NÀY RA SAO

Đây là điều khoản riêng của quan hệ cho thuê lại và là chỗ Bên B mất tiền nếu bỏ trống. Hai bên thoả thuận:

1. Hợp đồng này chấm dứt cùng ngày hợp đồng thuê gốc chấm dứt, kể cả khi thời hạn thuê lại tại Điều 3 chưa hết (xem chú thích 3).

NHƯNG NHÀ ĐỔI CHỦ KHÔNG PHẢI LÀ MỘT TRƯỜNG HỢP CHẤM DỨT. Điều 173 khoản 2 Luật Nhà ở, nguyên văn: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Khoản 1 của cùng điều đó nói y như vậy cho trường hợp chủ sở hữu chết. Vậy nên: chủ nhà bán nhà, hoặc chủ nhà chết, mà thời hạn thuê gốc vẫn còn thì HỢP ĐỒNG GỐC VẪN SỐNG — Bên A không được viện mục 1 trên đây để đòi Bên B dọn đi. Luật Kinh doanh bất động sản Điều 20 khoản 3 điểm d nói cùng một điều cho bên thuê: “Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu”.

2. Kể từ ngày Bên A biết hoặc nhận được bất kỳ thông báo nào về việc chấm dứt hợp đồng gốc, Bên A phải báo cho Bên B trong thời hạn ...... ngày, bằng ................................ (văn bản / tin nhắn / hình thức khác).

3. Thời hạn Bên B phải dọn ra kể từ ngày nhận được thông báo: .......................................................

4. Bên A hoàn trả cho Bên B, trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày Bên B trả nhà:

a) Toàn bộ tiền đặt cọc;

b) Phần tiền thuê đã nhận trước tương ứng với thời gian Bên B không còn được ở;

c) Khoản bồi thường do hai bên thoả thuận: .......................................................

5. Nếu việc chấm dứt hợp đồng gốc là do lỗi của Bên A (chậm trả tiền thuê cho bên cho thuê gốc, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý cải tạo, cho thuê lại vượt quá phạm vi được đồng ý…) thì ngoài các khoản tại mục 4, Bên A còn phải bồi thường thiệt hại cho Bên B theo quy định của pháp luật.

6. Bên cho thuê gốc không có nghĩa vụ tài chính nào với Bên B theo hợp đồng này. Mọi khoản Bên B đòi lại đều đòi ở Bên A.

ĐIỀU 7. NGHĨA VỤ RIÊNG CỦA BÊN A ĐỂ GIỮ HỢP ĐỒNG GỐC CÒN SỐNG

a) Trả đủ và đúng hạn tiền thuê cho bên cho thuê gốc trong suốt thời hạn của hợp đồng này;

b) Không thực hiện hành vi nào làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng gốc của bên cho thuê gốc;

c) Giao cho Bên B bản sao hợp đồng thuê gốc và bản gốc (hoặc bản sao có đối chiếu) văn bản đồng ý cho thuê lại, chậm nhất vào ngày bàn giao nhà;

d) Thông báo NGAY cho Bên B mọi thông báo, yêu cầu, cảnh báo mà Bên A nhận được từ bên cho thuê gốc có liên quan đến nhà ở này;

đ) Không phản đối việc Bên B liên hệ trực tiếp với bên cho thuê gốc theo số điện thoại ghi tại Điều 1 để kiểm chứng tình trạng hợp đồng gốc;

e) Bảo đảm quyền sử dụng nhà ổn định cho Bên B trong thời hạn thuê lại — Bộ luật Dân sự Điều 478 khoản 1;

g) Thoả thuận riêng: nếu Bên A chậm trả tiền thuê cho bên cho thuê gốc quá ...... ngày: .......................................................

ĐIỀU 8. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

a) Thanh toán đầy đủ, đúng hạn các khoản tại Điều 4;

b) Sử dụng nhà đúng mục đích đã ghi tại Phần A mục IV, giữ gìn nhà và thiết bị;

c) KHÔNG cho người khác thuê lại tiếp, không chuyển nhượng hợp đồng này, trừ khi được cả Bên A và bên cho thuê gốc đồng ý bằng văn bản riêng;

d) Thực hiện đăng ký cư trú theo quy định của pháp luật về cư trú;

đ) Tuân thủ nội quy nhà chung cư, quy định về phòng cháy, chữa cháy tại nơi ở;

e) Trả lại nhà đúng hiện trạng khi kết thúc hợp đồng, trừ hao mòn tự nhiên;

g) Được yêu cầu Bên A xuất trình hợp đồng gốc và văn bản đồng ý bất cứ lúc nào trong thời hạn thuê lại.

ĐIỀU 9. SỬA CHỮA VÀ BẢO TRÌ

Hai bên phân định rõ ba loại, vì đây là nguồn tranh chấp phổ biến nhất khi trả nhà:

a) Hư hỏng KẾT CẤU nhà ở, hệ thống điện nước chính: do ...............................;

b) Hư hỏng THIẾT BỊ do lỗi sử dụng của Bên B: do ...............................;

c) HAO MÒN TỰ NHIÊN theo thời gian: do ...............................

Bên A không được cam kết với Bên B những việc vượt quá quyền mà hợp đồng gốc cho Bên A. Việc đục phá, cơi nới, cải tạo nhà đang thuê phải có sự đồng ý của chủ sở hữu.

ĐIỀU 10. NGHĨA VỤ THUẾ

Bên A thực hiện kê khai, nộp thuế đối với khoản tiền thu được từ việc cho thuê lại theo quy định của pháp luật về thuế.

Bên chịu các khoản thuế, phí phát sinh từ hợp đồng này: .......................................................

Hai dòng trên nói hai việc khác nhau. NGHĨA VỤ KÊ KHAI, NỘP THUẾ với khoản thu từ việc cho thuê lại là của Bên A — người có thu nhập — và hai bên không chuyển được nghĩa vụ đó sang nhau bằng một dòng thoả thuận. Ô để trống ngay trên chỉ ghi nhận AI BỎ TIỀN RA giữa hai bên. Ghi “Bên B” vào ô đó không biến Bên B thành người đứng tên kê khai với cơ quan thuế.

Luật Kinh doanh bất động sản Điều 10 khoản 1 điểm đ gọi tên đích danh việc “thuê nhà ở … để cho thuê lại” là một hình thức kinh doanh bất động sản; Điều 9 khoản 3 cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế (xem chú thích 5).

ĐIỀU 11. CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG

1. Hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn thuê lại, khi hai bên thoả thuận chấm dứt, khi hợp đồng gốc chấm dứt theo Điều 6, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt theo mục 2 và mục 3 dưới đây. Điều 171 khoản 2 Luật Nhà ở liệt kê các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công: hợp đồng hết thời hạn — nếu hợp đồng không xác định thời hạn thì “hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng”; các bên thoả thuận chấm dứt; nhà ở cho thuê không còn; bên thuê là cá nhân chết hoặc bị Toà án tuyên bố mất tích mà không có ai đang cùng chung sống; bên thuê là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động; nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải toả, phá dỡ, hoặc bị trưng mua, trưng dụng — riêng nhóm cuối này luật buộc bên cho thuê “phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày”, trừ bất khả kháng hoặc các bên có thoả thuận khác.

2. BÊN A ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT — chỉ trong các trường hợp của Điều 172 khoản 2 Luật Nhà ở. Điều 172 khoản 1 nói thẳng: trong thời hạn thuê theo thoả thuận, bên cho thuê KHÔNG được đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà, trừ các trường hợp của khoản 2. Hai trường hợp hay gặp nhất là: bên thuê “không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên MÀ KHÔNG CÓ LÝ DO ĐÃ ĐƯỢC THỎA THUẬN TRONG HỢP ĐỒNG” (điểm b) và bên thuê “sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng” (điểm c).

3. BÊN B ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT — Điều 172 khoản 3 Luật Nhà ở cho bên thuê quyền đơn phương chấm dứt khi: “a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.” Điểm c là điều khoản của chính Bên B trong quan hệ ba bên này: khi hợp đồng gốc lung lay và chỗ ở của Bên B bị hạn chế vì quyền của bên cho thuê gốc, Bên B được chấm dứt và đòi lại tiền chứ không phải ngồi chờ bị đuổi.

4. THỜI HẠN BÁO TRƯỚC KHI ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT:

Bên A phải báo trước cho Bên B: .......................................................

Bên B phải báo trước cho Bên A: .......................................................

Điều 172 khoản 4 Luật Nhà ở, nguyên văn: “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” ⚠ Bỏ trống hai ô trên thì mốc của luật là ÍT NHẤT 30 NGÀY. Nhưng chính cụm “trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” cho phép con số hai bên tự ghi vào đây THAY cho mốc 30 ngày — nên trước khi ký, đọc lại đúng hai ô này: ghi “03 ngày” là tự tay bỏ mốc bảo vệ mà luật đã đặt sẵn.

5. BÊN B TRẢ NHÀ TRƯỚC HẠN mà không thuộc mục 3 và không do lỗi của Bên A: Bên B báo trước ...... ngày; số tiền đặt cọc Bên B chịu mất là .............................. ; phần còn lại Bên A hoàn trả trong ...... ngày kể từ ngày Bên B trả nhà. Không điều luật nào ấn định tỉ lệ này, nên bỏ trống là để hai bên cãi nhau bằng suy đoán — trong khi tiền đang nằm trong tay Bên A.

Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia NHẬN ĐƯỢC thông báo — Bộ luật Dân sự Điều 428 khoản 3 — nên bên gửi thông báo phải giữ bằng chứng về ngày nhận. Bên đơn phương chấm dứt mà không báo trước đúng thời hạn, gây thiệt hại thì phải bồi thường.

ĐIỀU 12. CAM KẾT CỦA HAI BÊN

a) Bên A cam kết đang thuê hợp pháp nhà ở nêu tại Điều 2 theo hợp đồng gốc còn hiệu lực, và đã được bên cho thuê gốc đồng ý cho thuê lại đúng phạm vi ghi tại hợp đồng này;

b) Bên A cam kết nhà ở nêu tại Điều 2 KHÔNG thuộc bốn nhóm mà pháp luật cấm hoặc hạn chế cho thuê lại nêu tại Phần C mục II;

c) Bên A cam kết không đồng thời cho người khác thuê lại phần nhà đã cho Bên B thuê lại;

d) Hai bên đã đọc, hiểu và tự nguyện ký hợp đồng này;

đ) Tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng; không thương lượng được thì yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết. Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 Điều 39 khoản 1 điểm c: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”; các tranh chấp còn lại — đòi lại tiền đặt cọc, đòi tiền thuê, đòi bồi thường — theo điểm a khoản 1 của cùng điều đó là Toà án nơi BỊ ĐƠN cư trú, làm việc. Toà sơ thẩm nay mang tên TOÀ ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC: Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 Điều 3 khoản 2 ghi các Toà án nhân dân khu vực “kế thừa quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các Tòa án nhân dân cấp huyện”. Đừng ghi “Toà án nhân dân cấp huyện” vào hợp đồng — tầng toà đó không còn.

ĐIỀU 13. ĐIỀU KHOẢN KHÁC

Thoả thuận riêng của hai bên: .......................................................

Hợp đồng lập thành 03 bản có giá trị như nhau: Bên A giữ 01 bản, BÊN B GIỮ 01 BẢN CÓ CHỮ KÝ TƯƠI, bản thứ ba được gửi hoặc thông báo cho bên cho thuê gốc để biết. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày .................. ; nếu hai bên không thoả thuận thì có hiệu lực kể từ ngày ký. Các phụ lục kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng.

Thuê nhà ở KHÔNG bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu — Điều 164 khoản 2 Luật Nhà ở. Nếu có nhu cầu: công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở (Điều 164 khoản 4).

BÊN CHO THUÊ LẠI (Bên A) BÊN THUÊ LẠI (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

Điều 163 khoản 11 Luật Nhà ở: “Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.” Bên nào là tổ chức hoặc hộ kinh doanh thì ký đúng theo câu này — Bên A cho thuê lại rất thường là công ty, hộ kinh doanh.

Bên cho thuê gốc ký xác nhận đã biết việc cho thuê lại này (không bắt buộc, nhưng nên có):

.................................................

(Ký, ghi rõ họ tên, ghi ngày)

PHẦN C — TRANG HƯỚNG DẪN

(Không thuộc nội dung hợp đồng. Đọc xong có thể xoá trang này trước khi in để ký.)

I. GIẤY TỜ KÈM THEO HỢP ĐỒNG

☐ Phụ lục 01: Văn bản đồng ý cho thuê lại của bên cho thuê gốc (Phần A) — BẢN CÓ KÝ TƯƠI.

☐ Phụ lục 02: Bản sao hợp đồng thuê gốc, đủ các trang có ghi thời hạn và điều khoản cho thuê lại.

☐ Phụ lục 03: Biên bản bàn giao nhà, thiết bị và chỉ số công tơ điện, nước.

☐ Phụ lục 04: Bản sao giấy tờ tuỳ thân của Bên A và Bên B.

☐ Phụ lục 05: Bản sao giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở của bên cho thuê gốc (nếu Bên B xin được).

☐ Phụ lục 06: Nội quy nhà chung cư (nếu là căn hộ chung cư).

☐ Phụ lục 07: Văn bản uỷ quyền, nếu người ký Phần A không phải chủ sở hữu.

II. BỐN NHÓM NHÀ Ở BỊ CẤM HOẶC BỊ HẠN CHẾ CHO THUÊ LẠI

Bốn nhóm dưới đây không cùng một mức: hai nhóm đầu luật CẤM bằng chính chữ “không được cho thuê lại”; nhóm thứ ba luật giới hạn CÔNG NĂNG chứ không dùng chữ cho thuê lại; nhóm thứ tư luật lấy việc TỰ Ý cho thuê lại làm căn cứ thu hồi. Ký hợp đồng cho thuê lại với chúng là ký một tờ giấy không cứu được ai:

1. NHÀ Ở CÔNG VỤ — Luật Nhà ở Điều 47 khoản 2 điểm c: người thuê “không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ”.

2. NHÀ Ở XÃ HỘI ĐANG THUÊ, THUÊ MUA — Điều 88 khoản 8 KHÔNG dùng chữ “cho thuê lại”, mà giới hạn công năng: bên thuê, thuê mua “chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này”. Cho người ngoài thuê lại là ra khỏi đúng công năng đó.

3. NHÀ LƯU TRÚ CÔNG NHÂN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP — Điều 100 khoản 1 điểm a: cá nhân là công nhân “không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê”.

4. NHÀ Ở THUỘC TÀI SẢN CÔNG — Điều 127 khoản 1 điểm h không phải một lệnh cấm tuyệt đối mà là CĂN CỨ THU HỒI: bên thuê, bên thuê mua “tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở” là một trong các trường hợp Nhà nước thu hồi nhà ở thuộc tài sản công.

Ngoài ra: căn hộ chung cư không được dùng vào mục đích không phải để ở — Điều 3 khoản 8 điểm c. Cho thuê lại căn hộ chung cư để làm văn phòng, kho, cơ sở kinh doanh là tiếp tay cho một hành vi bị nghiêm cấm.

CẢNH BÁO RIÊNG CHO NGƯỜI THUÊ NGUYÊN CĂN RỒI NGĂN PHÒNG CHO THUÊ LẠI. Luật Nhà ở Điều 57 khoản 3 buộc cá nhân xây nhà ở “có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê” phải đáp ứng yêu cầu xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, và điều kiện về đường cho xe chữa cháy do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, hoặc mỗi tầng có căn hộ để bán, cho thuê mua, thì khoản 1 còn đòi đáp ứng điều kiện làm CHỦ ĐẦU TƯ dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều 57 nói về việc XÂY và VẬN HÀNH nhà nhiều tầng nhiều căn hộ, KHÔNG nói về cho thuê lại — nhưng ngăn phòng trong căn nhà đang thuê để cho thuê lại có thể kéo cả hai bên vào đúng diện đó mà không ai biết. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng nơi có nhà trước khi ngăn phòng.

III. BẢNG KIỂM CHO NGƯỜI THUÊ LẠI — LÀM TRƯỚC KHI ĐƯA TIỀN

☐ Đã cầm trên tay văn bản đồng ý cho thuê lại có chữ ký tươi của chủ nhà, không phải ảnh chụp.

☐ Đã gọi vào số điện thoại của chủ nhà ghi tại Phần A mục V và nghe chính chủ nhà xác nhận.

☐ Đã đọc hợp đồng thuê gốc, biết ngày hết hạn, và ngày đó SAU ngày kết thúc thuê lại của mình.

☐ Đã kiểm phạm vi: chỗ mình thuê nằm trong phần mà chủ nhà đồng ý cho thuê lại.

☐ Đã kiểm nhà không thuộc bốn nhóm ở mục II.

☐ Hợp đồng đã có Điều 6 điền đủ số ngày báo trước, số ngày dọn ra và cách hoàn tiền.

☐ Đã ghi chỉ số công tơ điện, nước vào biên bản bàn giao và chụp ảnh có mặt cả hai bên.

☐ Đã giữ chứng từ chuyển tiền cọc; nếu trả tiền mặt thì có giấy biên nhận có chữ ký.

☐ Đã đọc Điều 11 mục 4: mốc báo trước của luật là ít nhất 30 ngày, và con số ghi trong hợp đồng thay được mốc đó — đọc kỹ số đã điền trước khi ký.

☐ Đã điền Điều 11 mục 5 (trả nhà trước hạn thì mất bao nhiêu cọc) — bỏ trống là chỗ mất tiền nhiều nhất.

IV. CHÚ THÍCH CHO NHỮNG Ô DỄ ĐIỀN SAI

(1) Đồng chủ sở hữu. Luật Nhà ở đòi sự đồng ý của TẤT CẢ đồng chủ sở hữu chung hợp nhất ở nhiều giao dịch: tặng cho (Điều 177), đổi (Điều 178) và góp vốn (Điều 179) phải “đồng ý bằng văn bản”; cho mượn, cho ở nhờ (Điều 180 khoản 1) và uỷ quyền quản lý (Điều 187 khoản 1) thì chỉ nói “đồng ý”. Riêng việc CHO THUÊ, luật không có câu tương đương nào — đây là một khoảng lặng của luật, không phải sự cho phép. Bộ luật Dân sự Điều 217 khoản 2 nói các chủ sở hữu chung hợp nhất “có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung”. Cách an toàn: xin đủ chữ ký.

(2) Mục đích sử dụng. Nếu nhà là căn hộ chung cư thì chỉ được ghi “để ở”. Điều 3 khoản 8 điểm c Luật Nhà ở nghiêm cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”.

(3) Hai câu về thời hạn và về việc hợp đồng gốc kéo hợp đồng thuê lại đi theo là THOẢ THUẬN của hai bên trong tờ này, KHÔNG phải điều luật. Đã tra toàn văn Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự: không điều nào viết thẳng hai câu đó cho quan hệ thuê nhà ở. Chúng có hiệu lực vì hai bên đã ký — Bộ luật Dân sự Điều 422 khoản 2 cho phép hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên. Vì thế: bỏ trống Điều 3 và Điều 6 là bỏ luôn cả cơ chế bảo vệ.

(4) Nếu ô “CHƯA CÓ VĂN BẢN” được đánh dấu, hậu quả có hai vế và chỉ vế đầu là chữ của luật. VẾ THỨ NHẤT, luật viết thẳng: bên cho thuê gốc được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê gốc và thu hồi nhà — Điều 172 khoản 2 điểm đ Luật Nhà ở. Hợp đồng gốc chết thì Bên A không còn quyền nào để cho Bên B thuê, nên Bên B phải dọn đi dù hợp đồng của mình chưa hết hạn. VẾ THỨ HAI là suy luận qua hai điều luật, Toà án quyết trong từng vụ: Điều 3 khoản 7 Luật Nhà ở nghiêm cấm việc “thực hiện giao dịch … thuê … nhà ở không đúng quy định của Luật này”, còn Bộ luật Dân sự Điều 123 tuyên vô hiệu giao dịch có nội dung vi phạm điều cấm của luật; nếu bị coi là vô hiệu thì theo Điều 131 hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường. Cả hai vế đều dẫn tới cùng một chỗ đau: người thuê lại phải đi đòi tiền ở Bên A, không đòi được ở chủ nhà.

(5) Quy mô nhỏ. Nghị định số 96/2024/NĐ-CP Điều 7 khoản 1 định nghĩa cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là người: (a) không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở; và (b) không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Gần như mọi người cho thuê lại một vài căn đều nằm dưới ngưỡng này, nên không phải lập doanh nghiệp — nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế. Mẫu này KHÔNG in thuế suất hay ngưỡng doanh thu chịu thuế; hỏi cơ quan thuế nơi có nhà. Một chỗ dễ dẫn nhầm: Điều 9 còn có KHOẢN 4, nói người bán, cho thuê, cho thuê mua “dưới mức quy mô nhỏ” thì “không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế”. Khoản 4 KHÔNG nhắc “cho thuê lại”, trong khi Điều 3 khoản 1 của chính luật đó liệt kê tách bạch “cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở”. Vì thế mẫu này dẫn khoản 3, không dẫn khoản 4.

(6) Về hình thức của sự đồng ý. Luật Nhà ở Điều 170 khoản 4 chỉ nói “đồng ý”, không đòi văn bản. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 thì đòi “đồng ý bằng văn bản” (Điều 20 khoản 3 điểm c, Điều 18 khoản 2 điểm g) cho các giao dịch thuộc phạm vi luật đó. Mẫu này chọn chuẩn chặt hơn vì một lý do thực tế: khi ra Toà, người phải chứng minh là người yêu cầu — Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 Điều 91 khoản 1 — và người thuê lại chính là người phải chứng minh có sự đồng ý đó.

Bộ hợp đồng mẫu ban hành kèm Nghị định số 96/2024/NĐ-CP dành cho chủ đầu tư dự án bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản Điều 45 khoản 2), không phải mẫu bắt buộc với cá nhân. Tờ này KHÔNG phải một trong các phụ lục đó.

Mẫu dựng cho quan hệ thuê NHÀ Ở giữa cá nhân. Thuê mặt bằng kinh doanh, kho, xưởng, sàn văn phòng chạy theo Bộ luật Dân sự với những con số khác — ví dụ ngưỡng đơn phương chấm dứt vì nợ tiền thuê là “không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp” theo Điều 481 khoản 2 Bộ luật Dân sự, không phải “từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng” như Điều 172 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở. Cái đuôi “mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng” là một phần của điều luật: bỏ nó đi là biến tờ giấy thành công cụ đuổi người sai luật. Đừng dùng tờ này cho loại đó.

Mọi căn cứ trong tờ này đã được đối chiếu với bản gốc trên Công báo Chính phủ (congbao.chinhphu.vn). Số liệu về thuế, phí, lệ phí cố ý để trống vì chúng thay đổi theo văn bản của Bộ Tài chính và theo từng địa phương. Trước khi ký, hãy đọc lại Phần C mục III một lần nữa.