Hợp đồng môi giới bất động sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Số: ..............................

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Mục 9 Chương XVI về hợp đồng dịch vụ (các điều 513, 514, 515, 516, 517, 518, 519, 520) và Điều 418 về thoả thuận phạt vi phạm;

– Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Điều 3 Luật số 43/2024/QH15; các điều 44, 45, 46, 47, 48, 61, 62, 63, 64, 65;

– Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, có hiệu lực từ ngày 09/02/2026.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., hai bên gồm:

BÊN CUNG CẤP DỊCH VỤ (sau đây gọi là Bên A)

Bên A bắt buộc là DOANH NGHIỆP kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều 3 khoản 9 Luật Kinh doanh bất động sản định nghĩa hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là thoả thuận bằng văn bản giữa "tổ chức có đủ điều kiện" với tổ chức, cá nhân. Một cá nhân môi giới KHÔNG được đứng tên ở mục này.

Tên doanh nghiệp: .......................................................

Mã số doanh nghiệp: .......................................................

Địa chỉ trụ sở: .......................................................

Người đại diện theo pháp luật: .......................................................

Chức vụ: .......................................................

Điện thoại / Thư điện tử: .......................................................

Số tài khoản nhận tiền: .......................................................

Mở tại: .......................................................

Loại hình dịch vụ của Bên A (gạch bỏ trường hợp không đúng): doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MÔI GIỚI bất động sản / doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SÀN GIAO DỊCH bất động sản.

Quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản số / ngày ban hành: .......................................................

Bên A xác nhận đã gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi hoạt động (Điều 61 khoản 1 điểm d).

BÊN SỬ DỤNG DỊCH VỤ — KHÁCH HÀNG (sau đây gọi là Bên B)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Địa chỉ liên lạc để nhận Danh sách giới thiệu (thư điện tử / số điện thoại nhắn tin): .......................................................

Ô địa chỉ liên lạc ngay trên KHÔNG được bỏ trống: đây là nơi Bên A gửi từng lần giới thiệu theo Điều 6. Không có địa chỉ này thì Điều 6 không thực hiện được.

Trường hợp là tổ chức: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở và người đại diện theo pháp luật.

Hai bên thoả thuận ký hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHU CẦU CỦA BÊN B

Bên B sử dụng dịch vụ với tư cách (gạch bỏ trường hợp không đúng):

☐ Bên có bất động sản, cần tìm người mua / người nhận chuyển nhượng / người thuê.

☐ Bên có nhu cầu mua / nhận chuyển nhượng / thuê, cần tìm bất động sản phù hợp.

Nếu Bên B là bên có bất động sản, ghi rõ tài sản:

Địa chỉ: .......................................................

Loại bất động sản: .......................................................

Diện tích: .......................................................

Giấy chứng nhận số / do / cấp ngày: .......................................................

Giá Bên B mong muốn (bằng số và bằng chữ): .......................................................

Giá thấp nhất Bên B chấp nhận: .......................................................

Nếu Bên B là bên có nhu cầu mua, thuê, ghi rõ tiêu chí:

Khu vực: .......................................................

Loại bất động sản, diện tích: .......................................................

Khoảng giá: .......................................................

Yêu cầu bắt buộc khác: .......................................................

ĐIỀU 2. PHẠM VI DỊCH VỤ

Bên A thực hiện các công việc được đánh dấu dưới đây, theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản. Công việc KHÔNG được đánh dấu thì không thuộc phạm vi hợp đồng và Bên A không được thu thêm tiền cho công việc đó.

☐ Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của Bên B để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.

☐ Cung cấp thông tin, hỗ trợ Bên B trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

☐ Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

LƯU Ý VỀ Ô THỨ BA: đánh dấu ô này KHÔNG tạo ra quyền đại diện. Muốn Bên A thay Bên B ký giấy tờ hoặc nộp hồ sơ thì phải lập văn bản uỷ quyền riêng, ghi rõ từng việc và thời hạn; giấy uỷ quyền liên quan đến nhà đất thường được tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

Công việc khác hai bên thoả thuận: .......................................................

Số lần dẫn xem tối thiểu / cách thức quảng bá Bên A cam kết thực hiện: .......................................................

ĐIỀU 3. CÁ NHÂN TRỰC TIẾP MÔI GIỚI VÀ TÍNH ĐỘC QUYỀN

Cá nhân được Bên A cử trực tiếp thực hiện công việc. Cá nhân này hành nghề NHÂN DANH Bên A, không phải một bên của hợp đồng, và không được tự mình nhận tiền của Bên B.

Họ và tên: .......................................................

Số chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: .......................................................

Do Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố: .......................................................

Cấp ngày / Có giá trị đến ngày: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Chứng chỉ hành nghề có giá trị trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp (Điều 31 khoản 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP); người có chứng chỉ đã hết hạn không được tiếp tục hành nghề (Điều 32 khoản 1). Danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ được đăng trên trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi cấp (Điều 31 khoản 8) — Bên B nên đối chiếu tại đó trước khi ký.

Bên A chỉ được thay người trực tiếp môi giới khi đã thông báo và được Bên B đồng ý bằng văn bản, phù hợp với Điều 517 khoản 2 Bộ luật Dân sự: bên cung ứng dịch vụ "không được giao cho người khác thực hiện thay công việc nếu không có sự đồng ý của bên sử dụng dịch vụ".

Tính độc quyền — CHỈ CHỌN MỘT ô:

☐ KHÔNG ĐỘC QUYỀN. Bên B được đồng thời sử dụng dịch vụ của đơn vị khác và được tự mình tìm đối tác. Bên A chỉ được hưởng phí đối với đối tác có tên trong Danh sách giới thiệu tại Điều 6.

☐ ĐỘC QUYỀN trong thời hạn tại Điều 9. Bên B không sử dụng dịch vụ của đơn vị khác đối với chính bất động sản/nhu cầu nêu tại Điều 1 trong thời hạn đó. Nếu Bên B vi phạm, Bên B chịu khoản tiền ......................... và bồi thường thiệt hại thực tế.

ĐIỀU 4. KẾT QUẢ DỊCH VỤ VÀ MỐC HOÀN THÀNH

Đây là điều quan trọng nhất của hợp đồng này. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 KHÔNG còn quy định thời điểm phát sinh quyền hưởng tiền của bên môi giới; câu "được hưởng hoa hồng khi khách hàng ký hợp đồng" của luật cũ đã không được giữ lại. Vì vậy mốc dưới đây, và chỉ mốc dưới đây, quyết định khi nào Bên B phải trả tiền.

CHỈ CHỌN MỘT ô, và điền đủ chỗ trống trong ô đã chọn:

☐ Khi Bên B và đối tác có tên trong Danh sách giới thiệu ký hợp đồng đặt cọc, và Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc.

☐ Khi Bên B và đối tác có tên trong Danh sách giới thiệu ký hợp đồng mua bán / chuyển nhượng / thuê; đối với hợp đồng thuộc diện công chứng hoặc chứng thực thì tính từ thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực.

☐ Khi Bên B nhận đủ đợt thanh toán thứ ...... theo hợp đồng giao dịch, tương ứng ...... % giá trị giao dịch.

☐ Khi Bên A hoàn tất công việc theo văn bản uỷ quyền riêng số ......................., thể hiện bằng ....................................................... .

⚠ KHÔNG ghi mốc bằng cụm "khi giao dịch thành công". Cụm đó không xác định được ngày nào. Bỏ trống toàn bộ mục này thì áp dụng quy tắc nền của Điều 519 khoản 3 Bộ luật Dân sự — bên sử dụng dịch vụ trả tiền "khi hoàn thành dịch vụ" — và lúc tranh chấp, "hoàn thành" sẽ do Toà án xác định chứ không do hai bên.

Biên bản xác nhận kết quả dịch vụ:

Trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày xảy ra mốc đã chọn, hai bên ký Biên bản xác nhận kết quả dịch vụ ghi rõ mốc, ngày xảy ra và giấy tờ chứng minh kèm theo. Trường hợp Bên A đã gửi biên bản tới địa chỉ liên lạc của Bên B mà Bên B không ký và cũng không phản đối bằng văn bản trong ...... ngày thì coi như Bên B đã xác nhận. Biên bản là phụ lục không tách rời của hợp đồng này.

Trường hợp Bên A mới thực hiện được một phần công việc thì hai bên ghi phần đã thực hiện vào biên bản. Điều 519 khoản 4 Bộ luật Dân sự cho Bên B quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường nếu dịch vụ không đạt như thoả thuận hoặc không hoàn thành đúng thời hạn.

ĐIỀU 5. PHÍ DỊCH VỤ, CĂN CỨ TÍNH VÀ THANH TOÁN

Khoản tiền Bên B trả cho Bên A theo hợp đồng này là PHÍ DỊCH VỤ MÔI GIỚI (Điều 64 khoản 1 điểm c Luật Kinh doanh bất động sản). Khoản này KHÁC với thù lao, hoa hồng mà Bên A trả cho cá nhân môi giới của mình theo Điều 63 — Bên B không có nghĩa vụ đối với khoản đó, và cũng không phải trả thêm lần thứ hai cho cá nhân môi giới.

Căn cứ tính phí — CHỈ CHỌN MỘT ô:

☐ Số tiền cố định: ................................... đồng (bằng chữ: ..................).

☐ ...... % của GIÁ GHI TRONG hợp đồng mua bán / chuyển nhượng do Bên B ký với đối tác.

☐ ...... % của tiền thuê ...... tháng đầu tiên theo hợp đồng thuê do Bên B ký.

☐ Căn cứ khác: ................................................................ .

⚠ KHÔNG ghi đồng thời hai căn cứ, và không ghi vừa "theo giá giao dịch" vừa "theo số tiền thực nhận" mà không giải thích hai khái niệm đó khác nhau ở đâu. Bỏ trống mức phí KHÔNG có nghĩa là miễn phí: Điều 519 khoản 2 Bộ luật Dân sự đưa giá dịch vụ về "giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng".

Phí dịch vụ nêu trên (gạch bỏ trường hợp không đúng): ĐÃ / CHƯA bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Chi phí khác Bên B chịu ngoài phí dịch vụ (quảng cáo, đo vẽ, dịch thuật…): .......................................................

Khoản chi phí không được ghi tại điều này thì Bên B không có nghĩa vụ thanh toán.

Trường hợp giá giao dịch thay đổi bằng phụ lục sau khi ký, phí dịch vụ (gạch bỏ trường hợp không đúng): ĐƯỢC TÍNH LẠI theo giá mới / GIỮ NGUYÊN theo giá tại thời điểm phát sinh mốc hoàn thành.

Giá làm căn cứ tính phí phải là giá giao dịch thực tế được ghi trong hợp đồng. Điều 47 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản buộc các bên ghi đúng giá giao dịch thực tế và chịu trách nhiệm nếu ghi sai. Hai bên không dùng cách tính phí làm lý do để ghi giá thấp hơn thực tế.

Thanh toán:

Hạn thanh toán: trong ...... ngày kể từ ngày: ..............................

Bên B thanh toán bằng chuyển khoản vào TÀI KHOẢN CỦA BÊN A ghi tại phần đầu hợp đồng. Điều 48 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản buộc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc Bên B đưa tiền mặt hoặc chuyển khoản cho cá nhân môi giới KHÔNG được coi là đã thanh toán cho Bên A, trừ trường hợp Bên A có văn bản uỷ quyền thu hộ và Bên B giữ được văn bản đó.

Bên A giao hoá đơn theo pháp luật về hoá đơn, chứng từ trong thời hạn (ngày): ....................

Trường hợp Bên B chậm thanh toán, Bên B chịu tiền lãi trên số tiền chậm trả theo lãi suất hai bên thoả thuận là ...... %/tháng; không thoả thuận thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự.

ĐIỀU 6. DANH SÁCH GIỚI THIỆU VÀ TRƯỜNG HỢP BÊN B TỰ GIAO DỊCH

Điều khoản này chỉ thực hiện được nếu chứng minh được AI đã giới thiệu AI, VÀO NGÀY NÀO. Vì vậy nó gồm ba lớp, thiếu lớp nào thì hai lớp còn lại cũng vô dụng.

1. Ghi nhận từng lần giới thiệu.

Mỗi lần Bên A giới thiệu một đối tác hoặc một bất động sản, Bên A ghi một dòng vào Danh sách giới thiệu (Phụ lục số ......, là bộ phận không tách rời của hợp đồng), gồm: ngày giới thiệu, tên đối tác hoặc địa chỉ bất động sản, hình thức giới thiệu (dẫn xem, gửi thông tin, kết nối trao đổi). Bên B ký nhận vào Danh sách; hoặc Bên A gửi dòng ghi nhận tới địa chỉ liên lạc của Bên B ghi tại phần đầu hợp đồng và Bên B không phản đối trong ...... giờ thì coi như đã nhận.

Đối tác KHÔNG có tên trong Danh sách giới thiệu thì không thuộc phạm vi điều này, kể cả khi Bên A cho rằng mình đã nói tới người đó.

2. Quyền phản bác của Bên B.

Trong thời hạn ...... ngày kể từ khi nhận một dòng ghi nhận, Bên B được phản đối bằng văn bản kèm chứng cứ cho thấy mình đã biết đối tác đó trước ngày Bên A giới thiệu. Phản đối có căn cứ thì dòng đó bị gạch khỏi Danh sách và không làm phát sinh phí.

3. Thời hạn sau khi hợp đồng chấm dứt.

Trong thời hạn ...... tháng kể từ ngày hợp đồng này chấm dứt, nếu Bên B ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc thuê với người có tên trong Danh sách giới thiệu thì Bên B vẫn phải trả phí dịch vụ theo Điều 5, mức ...... % của mức phí đã thoả thuận. Bên B thông báo cho Bên A trong ...... ngày kể từ ngày ký.

Người liên quan cùng chịu ràng buộc tại mục 3 (vợ, chồng, cha, mẹ, con, hoặc pháp nhân do Bên B chi phối) — ghi rõ, để trống thì chỉ ràng buộc chính Bên B: .......................................................

Nếu Bên B vi phạm mục 3, Bên B VỪA phải trả khoản tiền nêu trên VỪA phải bồi thường thiệt hại thực tế cho Bên A. Câu này được viết theo Điều 418 khoản 3 Bộ luật Dân sự: có thoả thuận phạt vi phạm mà không nói rõ vừa phạt vừa bồi thường thì bên vi phạm CHỈ phải chịu phạt. Nếu hai bên chỉ muốn áp dụng một trong hai thì gạch bỏ vế không chọn và ký nháy bên cạnh.

Điều này chỉ ràng buộc người đã ký hợp đồng. Thoả thuận chia phí giữa Bên A với những người môi giới khác không tạo ra nghĩa vụ nào cho Bên B nếu Bên B không ký vào thoả thuận đó.

ĐIỀU 7. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA HAI BÊN

Bên A:

a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp (Điều 65 khoản 1 điểm a);

b) Thực hiện đúng phạm vi dịch vụ tại Điều 2, không tự ý mở rộng rồi thu thêm tiền;

c) Ghi nhận và gửi Danh sách giới thiệu theo Điều 6;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (Điều 65 khoản 1 điểm d);

đ) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước theo quy định;

e) Giữ bí mật thông tin của Bên B biết được trong quá trình thực hiện công việc, trừ trường hợp phải cung cấp theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên B:

a) Cung cấp cho Bên A thông tin, tài liệu cần thiết về bất động sản hoặc nhu cầu của mình, và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin đã cung cấp;

b) Thanh toán phí dịch vụ đúng mức, đúng hạn theo Điều 5;

c) Thông báo cho Bên A khi đã ký hợp đồng với đối tác do Bên A giới thiệu;

d) Không yêu cầu Bên A thực hiện công việc trái pháp luật, kể cả việc ghi giá giao dịch thấp hơn giá thực tế.

ĐIỀU 8. CAM KẾT VỀ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH VÀ GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM

a) Bên A cam kết không đồng thời vừa là bên môi giới vừa là một bên của chính giao dịch được môi giới; trường hợp Bên A hoặc cá nhân môi giới của Bên A có quan hệ lợi ích với đối tác được giới thiệu thì phải thông báo cho Bên B bằng văn bản trước khi Bên B quyết định;

Điểm a nêu trên là THOẢ THUẬN của hai bên. Điều cấm tương ứng từng nằm tại khoản 3 Điều 62 Luật số 66/2014/QH13 nhưng KHÔNG được giữ lại trong Luật số 29/2023/QH15, nên nếu hai bên không viết vào hợp đồng thì không còn điều luật riêng nào cấm.

b) Bên A cam kết cá nhân nêu tại Điều 3 có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực và đang hành nghề tại Bên A; Bên A không cho mượn, cho thuê chứng chỉ của người khác để hành nghề dưới tên mình;

c) Bên A không bảo đảm kết quả của các thủ tục hành chính: việc môi giới không thay cho hoạt động của cơ quan nhà nước về đăng ký đất đai, công chứng, thuế; lời giới thiệu của Bên A không thay cho việc Bên B tự kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản;

d) Bên A không giữ hộ tiền đặt cọc, tiền mua bán của hai bên giao dịch, trừ khi có thoả thuận riêng bằng văn bản;

đ) Hai bên đã đọc, hiểu và tự nguyện ký hợp đồng này.

ĐIỀU 9. THỜI HẠN, CHẤM DỨT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Thời hạn thực hiện dịch vụ: từ ngày ...... đến ngày: ..............................

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau:

a) Hết thời hạn nêu trên mà hai bên không gia hạn bằng văn bản;

b) Đã hoàn thành dịch vụ theo Điều 4 và Bên B đã thanh toán đủ;

c) Hai bên thoả thuận chấm dứt bằng văn bản;

d) Bên B đơn phương chấm dứt. Theo Điều 520 khoản 1 Bộ luật Dân sự, Bên B phải báo trước một thời gian hợp lý — hai bên thống nhất là ...... ngày — và phải trả tiền công theo phần dịch vụ Bên A đã thực hiện, kèm bồi thường thiệt hại. Việc chấm dứt không làm mất hiệu lực của Điều 6;

đ) Bên A đơn phương chấm dứt khi Bên B vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (Điều 520 khoản 2 Bộ luật Dân sự).

Tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng trong ...... ngày; không thương lượng được thì yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết.

ĐIỀU 10. ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Thoả thuận riêng của hai bên: .......................................................

Các phụ lục kèm theo hợp đồng (đánh dấu phụ lục có lập):

☐ Danh sách giới thiệu (Điều 6).

☐ Biên bản xác nhận kết quả dịch vụ (Điều 4).

☐ Văn bản uỷ quyền riêng (nếu có đánh dấu ô thứ ba tại Điều 2).

Hợp đồng này không bắt buộc công chứng, chứng thực: theo Điều 44 khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ được công chứng hoặc chứng thực THEO YÊU CẦU của các bên.

Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản, có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký, trừ trường hợp hai bên thoả thuận khác và ghi rõ tại đây (Điều 44 khoản 6). Các phụ lục kèm theo là bộ phận không tách rời của hợp đồng.

BÊN CUNG CẤP DỊCH VỤ (Bên A) BÊN SỬ DỤNG DỊCH VỤ (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên)