Giấy biên nhận tiền trong giao dịch nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

GIẤY BIÊN NHẬN TIỀN

(Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất)

Căn cứ:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Điều 119 về hình thức giao dịch dân sự và Điều 328 về đặt cọc;

– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Điều 37 và khoản 4 Điều 4;

– Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, Điều 91 về nghĩa vụ chứng minh, Điều 94 về nguồn chứng cứ và Điều 95 về xác định chứng cứ;

– Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về chứng thực (bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP ngày 04/02/2026).

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại ..............................................................., các bên gồm:

I. BÊN GIAO TIỀN (sau đây gọi là Bên A)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

II. BÊN NHẬN TIỀN (sau đây gọi là Bên B)

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

III. SỐ TIỀN VÀ CÁCH GIAO

Số tiền (bằng số): .......................................................

Bằng chữ: .......................................................

Ngày giao tiền: .......................................................

Cách giao — đánh dấu vào ô đúng:

[ ] Tiền mặt, giao trực tiếp.

[ ] Chuyển khoản. Ghi tiếp bốn dòng dưới đây:

Số tài khoản nhận / Ngân hàng: .......................................................

Tên chủ tài khoản: .......................................................

Nội dung chuyển khoản đã ghi: .......................................................

Mã giao dịch, ngày giờ: .......................................................

Pháp luật KHÔNG buộc cá nhân phải chuyển khoản: Điều 48 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 chỉ buộc chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền qua tài khoản. Nhưng chuyển khoản để lại một bản ghi do ngân hàng giữ, độc lập với cả hai bên, và theo Điều 106 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, đương sự có quyền yêu cầu tổ chức đang lưu giữ cung cấp tài liệu, chứng cứ, bên được yêu cầu phải trả lời trong thời hạn 15 ngày. Tiền mặt trong phong bì không để lại gì ngoài chính tờ giấy này. Nếu chuyển khoản, hãy ghi nội dung chuyển khoản nói rõ khoản tiền là gì.

IV. KHOẢN TIỀN NÀY LÀ TIỀN GÌ — CHỌN ĐÚNG MỘT Ô

Đây là mục quan trọng nhất của tờ giấy. Bỏ trống cả bốn ô thì tờ giấy chỉ chứng minh được rằng tiền đã đổi tay, không chứng minh được đổi tay để làm gì.

[ ] TIỀN ĐẶT CỌC theo Điều 328 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, do Bên A giao cho Bên B trong thời hạn đến hết ngày ...................... để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu tại mục V. Khoản tiền này KHÔNG PHẢI tiền trả trước, tiền giữ chỗ hay tiền thiện chí.

[ ] TIỀN TRẢ TRƯỚC — Bên A trả trước một phần giá chuyển nhượng. Khoản tiền này không phải biện pháp bảo đảm; nếu giao dịch không thành thì Bên B trả lại đúng số đã nhận, không có chế tài phạt cọc.

[ ] TIỀN THANH TOÁN ĐỢT ...... theo văn bản đã ký giữa hai bên nêu tại mục V.

[ ] Khoản tiền khác — ghi rõ tên gọi và mục đích: ..............................

Vì sao mục này tồn tại: Điều 37 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định "Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước." Tiền trả trước không phải biện pháp bảo đảm nên không kích hoạt chế tài của Điều 328.

Nói cho đúng mức, không doạ: điều đó KHÔNG có nghĩa thiếu chữ "đặt cọc" là chắc chắn mất quyền. Khoản 4 Điều 4 cùng Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định nếu thỏa thuận có nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà các bên chỉ ghi sai hoặc thiếu tên biện pháp, còn nội dung vẫn phù hợp với một biện pháp bảo đảm của Bộ luật Dân sự, thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm tương ứng. Khác biệt thật nằm ở chỗ khác: viết rõ thì không phải tranh cãi; viết thiếu thì phải đi chứng minh, mà theo Điều 91 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, nghĩa vụ chứng minh thuộc về chính người yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình.

Ô thời hạn ở lựa chọn thứ nhất không phải thêm cho đẹp. Điều 328 khoản 1 định nghĩa đặt cọc là giao tài sản "trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng" — bỏ trống mốc thời gian là bỏ trống một yếu tố của chính định nghĩa mà tờ giấy đang viện dẫn.

V. KHOẢN TIỀN NÀY GẮN VỚI NGHĨA VỤ NÀO

Địa chỉ thửa đất / nhà: .......................................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích (m²): .......................................................

Giấy chứng nhận số / do cơ quan nào cấp / ngày cấp: .......................................................

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận: .......................................................

Văn bản đã ký giữa hai bên (tên, số, ngày) — nếu có: .......................................................

Nếu chưa ký văn bản nào: hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng chậm nhất ngày: .......................................................

Nơi công chứng hoặc chứng thực dự kiến: .......................................................

Ghi địa chỉ đúng như trên Giấy chứng nhận; nếu tên đơn vị hành chính đã thay đổi sau sắp xếp thì ghi thêm tên hiện nay kèm chữ "nay là".

VI. NẾU MỘT BÊN KHÔNG THỰC HIỆN

1. Nếu mục IV đánh dấu ô thứ nhất (tiền đặt cọc), hai bên áp dụng Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tiền đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; Bên A từ chối giao kết, thực hiện thì tiền đặt cọc thuộc về Bên B; Bên B từ chối giao kết, thực hiện thì phải trả cho Bên A tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc.

2. Điều 328 khoản 2 kết thúc bằng cụm "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" — hai bên được ghi mức khác. Để trống dòng dưới thì áp dụng đúng khoản 1 nêu trên.

Mức xử lý khác do hai bên thỏa thuận (nếu có): .......................................................

3. Nếu mục IV đánh dấu ô thứ hai, thứ ba hoặc thứ tư, khoản tiền không phải biện pháp bảo đảm: khi giao dịch không thực hiện được, Bên B hoàn trả số tiền đã nhận và không phát sinh chế tài phạt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận riêng bằng văn bản.

Thời hạn hoàn trả kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả (số ngày): .......................................................

Thỏa thuận riêng khác của hai bên (nếu có): .......................................................

Tờ giấy này ghi lại một sự kiện đã xảy ra, nó KHÔNG thay hợp đồng đặt cọc. Những thứ quyết định tiền có đòi được hay không — hạn ra công chứng, cam kết tài sản không thế chấp và không có thông báo thu hồi, chữ ký của tất cả người có chung quyền — nằm trong hợp đồng đặt cọc, không nằm ở đây.

VII. NGƯỜI LÀM CHỨNG (nếu có)

1. Ông/Bà: .......................................................

Số định danh cá nhân / Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / Quan hệ với Bên A, Bên B: .......................................................

2. Ông/Bà: .......................................................

Số định danh cá nhân / Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại / Quan hệ với Bên A, Bên B: .......................................................

Điều 77 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 không đặt điều kiện nào cho người làm chứng ngoài việc người đó biết các tình tiết liên quan và không mất năng lực hành vi dân sự — không cần trung lập, không cần ai chỉ định. Nhưng nói cho đủ: chữ ký của người làm chứng trên tờ giấy này tự nó chưa phải chứng cứ. Điều 94 xếp lời khai của người làm chứng là nguồn chứng cứ, còn Điều 95 khoản 5 chỉ coi lời khai là chứng cứ khi được ghi bằng văn bản, ghi âm, ghi hình hoặc khai tại phiên tòa. Vì vậy giá trị thật của mục này là ghi lại ĐƯỢC AI và LIÊN LẠC BẰNG CÁCH NÀO — hãy ghi đủ số điện thoại và nơi cư trú, đừng chỉ ghi mỗi họ tên.

VIII. SỐ BẢN

Giấy này lập thành ...... bản có giá trị như nhau; mỗi bên giữ 01 BẢN GỐC có chữ ký trực tiếp, không phải bản photo.

Điều 95 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13: "Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận." Ảnh chụp tờ giấy trong điện thoại không thay được bản gốc trong tay.

BÊN GIAO TIỀN (Bên A) BÊN NHẬN TIỀN (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

NGƯỜI LÀM CHỨNG 1 NGƯỜI LÀM CHỨNG 2

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

KHỐI CHỮ ĐỂ CHÉP TAY

Không có máy in thì chép nguyên khối chữ dưới đây ra một tờ giấy trắng, điền vào chỗ chấm rồi cùng ký. Giấy viết tay có giá trị như giấy đánh máy: Điều 119 khoản 1 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 cho phép giao dịch dân sự thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, và pháp luật không ban hành mẫu nào cho giấy biên nhận tiền. Viết xong, chụp lại một bản để lưu, nhưng vẫn giữ bản gốc.

MUỐN ĐEM ĐI CHỨNG THỰC THÌ HỎI TRƯỚC

Pháp luật KHÔNG bắt công chứng hoặc chứng thực giấy biên nhận tiền: Điều 27 khoản 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Điều 164 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 liệt kê các hợp đồng, văn bản phải công chứng hoặc chứng thực, và giấy biên nhận không có trong danh sách. Muốn làm cho chắc thì có hai cửa, và mỗi cửa đều hẹp:

(1) Chứng thực chữ ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã — Điều 5 khoản 1 điểm b Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP). Nhưng Điều 25 khoản 4 cùng nghị định không cho chứng thực chữ ký trên "giấy tờ, văn bản có nội dung là giao dịch", và một tờ biên nhận ghi việc giao tiền để bảo đảm hợp đồng rất dễ rơi vào diện này.

(2) Chứng thực giao dịch — Điều 34 khoản 2 cho phép chứng thực cả giao dịch mà pháp luật không bắt buộc, khi các bên tự nguyện yêu cầu; phạm vi của Ủy ban nhân dân cấp xã do Điều 5 khoản 1 điểm d, đ và e ấn định. Cần biết việc chứng thực này xác nhận cái gì: theo Điều 2 khoản 4, nó chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên — KHÔNG xác nhận rằng nội dung ghi trong giấy là đúng sự thật.

Việc một Ủy ban nhân dân cấp xã cụ thể có nhận hay không phụ thuộc vào cách nơi đó xác định ranh giới "có nội dung là giao dịch". Gọi hỏi trước khi đi, đừng đi rồi mới hỏi.