Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai — Mẫu số 23-DS

Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP

ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

……(1), ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2)……………………………………

Người khởi kiện: (3)

Địa chỉ: (4)

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người bị kiện: (5)

Địa chỉ (6)

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)

Địa chỉ: (8)

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………...(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : ………………………………............(nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)

Địa chỉ: (10)

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..……............. (nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)

Người làm chứng (nếu có) (12)

Địa chỉ: (13)

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………………………...…….…......... (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)

1

2

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)

Người khởi kiện (16)

Hướng dẫn sử dụng mẫu số 23-DS:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự.

PHỤ LỤC KÈM THEO ĐƠN KHỞI KIỆN

BẢN TRÌNH BÀY NỘI DUNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ DANH MỤC TÀI LIỆU, CHỨNG CỨ

Kèm theo đơn khởi kiện ngày ...... tháng ...... năm ...... của

I. THỬA ĐẤT, TÀI SẢN ĐANG TRANH CHẤP

1. Địa chỉ thửa đất (xã/phường/đặc khu, tỉnh/thành phố)

2. Thửa đất số ............ Tờ bản đồ số

3. Diện tích cả thửa .......... m2; diện tích đang tranh chấp

4. Loại đất, mục đích sử dụng ghi trên giấy tờ

5. Giấy chứng nhận số .............. ngày cấp .............. cấp cho

6. Chưa có Giấy chứng nhận thì ghi giấy tờ đang có theo Điều 137 Luật Đất đai

7. Tài sản gắn liền với đất đang tranh chấp (nhà, công trình, cây lâu năm)

8. Ai đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp, từ năm nào

Mục 5 và mục 6 quyết định cửa nào giải quyết. Điều 236 khoản 1 Luật Đất đai: có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137, và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì do Toà án giải quyết. Điều 236 khoản 2: không có giấy nào trong số đó thì được chọn một trong hai — nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Toà án.

II. NGUỒN GỐC VÀ QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG THỬA ĐẤT

Ghi theo mốc thời gian: đất có từ đâu, ai khai phá hoặc nhận chuyển nhượng năm nào, ai đứng tên đăng ký, ai nộp thuế, ai xây dựng gì trên đất.

III. DIỄN BIẾN TRANH CHẤP

Tranh chấp phát sinh ngày tháng năm nào, do việc gì, hai bên đã làm việc với nhau những lần nào, có văn bản gì.

IV. HOÀ GIẢI TẠI UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ NƠI CÓ ĐẤT

1. Đã nộp đơn yêu cầu hoà giải ngày .......... tại Uỷ ban nhân dân

2. Biên bản hoà giải lập ngày

3. Kết quả: □ Hoà giải không thành □ Hoà giải thành nhưng một bên không thực hiện □ Một bên vắng mặt từ lần thứ hai

4. Nếu KHÔNG thuộc diện bắt buộc hoà giải, ghi rõ đây là loại tranh chấp gì

Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai bắt các bên hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP Điều 3 khoản 2 vạch ranh giới: tranh chấp AI LÀ NGƯỜI CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT mà chưa hoà giải thì bị coi là chưa có đủ điều kiện khởi kiện và Toà án trả lại đơn; còn tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì thủ tục hoà giải KHÔNG phải là điều kiện khởi kiện. Ba ô ở mục 3 tích theo đúng chữ ghi trong biên bản mình đang cầm — chữ của Uỷ ban nhân dân cấp xã mới là căn cứ.

V. YÊU CẦU CỤ THỂ ĐỀ NGHỊ TOÀ ÁN GIẢI QUYẾT

Viết tiếp mục (11) của Mẫu số 23-DS. Mỗi yêu cầu một dòng.

1.

2.

3.

4.

Nói rõ đòi AI làm GÌ: buộc ai trả lại phần đất nào, diện tích bao nhiêu; buộc ai tháo dỡ công trình nào; xác định ranh giới theo mốc nào; huỷ giao dịch nào. Điểm g khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự đòi ghi cụ thể quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm và những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết.

VI. DANH MỤC TÀI LIỆU, CHỨNG CỨ KÈM THEO

Viết tiếp mục (14) của Mẫu số 23-DS. Mỗi tài liệu một dòng, ghi rõ là bản chính hay bản sao có chứng thực và bao nhiêu tờ.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Điều 95 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự: tài liệu đọc được nội dung chỉ được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp, hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận. Ảnh chụp một tờ giấy bằng điện thoại là bản sao không có chứng thực, chưa đạt điều kiện đó. Tài liệu bằng tiếng nước ngoài phải kèm bản dịch sang tiếng Việt được công chứng, chứng thực (Điều 96 khoản 3). Khi giao nộp, Toà án phải lập biên bản ghi rõ số bản, số trang, thành hai bản, một bản giao lại cho người nộp (Điều 96 khoản 2) — giữ bản đó. Chưa gom đủ giấy thì vẫn nộp được: Điều 189 khoản 5 cho phép trường hợp vì lý do khách quan không nộp đầy đủ được thì nộp tài liệu, chứng cứ hiện có, rồi bổ sung theo yêu cầu của Toà án trong quá trình giải quyết vụ án. Ghi thẳng vào danh mục trên là còn thiếu giấy gì và vì sao chưa lấy được.

VII. CAM ĐOAN

Tôi cam đoan những nội dung trình bày trong tờ phụ lục này là đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã trình bày.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

NGƯỜI KHỞI KIỆN

(Ký, ghi rõ họ tên hoặc điểm chỉ)

Mẫu số 23-DS ở các trang đầu là mẫu do Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành và được chép nguyên văn, không sửa một chữ. Phần dưới đây KHÔNG thuộc mẫu, đặt tách ra để đính chính những chỗ tờ mẫu đã lạc hậu so với bộ máy toà án hiện nay và để dặn những việc người khởi kiện dễ bỏ sót.

Căn cứ pháp lý

- Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (Điều 1 khoản 1 — ban hành 93 biểu mẫu theo Danh mục kèm theo; Điều 2 — hiệu lực từ 24/02/2017).

- Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13: Điều 26 khoản 9 (tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Toà án), Điều 39 khoản 1 điểm c (đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền), Điều 95 khoản 1 (bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực), Điều 96 (giao nộp tài liệu, chứng cứ), Điều 106 (yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân cung cấp tài liệu, chứng cứ; đề nghị Toà án thu thập), Điều 111 và Điều 114 (quyền yêu cầu và danh sách các biện pháp khẩn cấp tạm thời), Điều 186 (quyền khởi kiện), Điều 189 (hình thức, nội dung đơn khởi kiện — kể cả khoản 5 về tài liệu, chứng cứ kèm theo), Điều 190 (gửi đơn và ngày khởi kiện), Điều 191 (nhận và xử lý đơn), Điều 192 (trả lại đơn), Điều 193 (sửa đổi, bổ sung đơn), Điều 194 (khiếu nại việc trả lại đơn — ⚠ khoản 6 đã được Luật số 85/2025/QH15 viết lại và khoản 7 đã bị bãi bỏ, xem mục kế tiếp), Điều 195 (thụ lý vụ án), Điều 203 khoản 1 (thời hạn chuẩn bị xét xử).

- Luật số 85/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2025), Điều 1 — sửa Bộ luật Tố tụng dân sự ở 34 khoản. Hai khoản chạm vào tờ đơn này: khoản 2 viết lại Điều 35 thành "Thẩm quyền của Toà án nhân dân khu vực"; khoản 10 sửa khoản 6 và BÃI BỎ khoản 7 Điều 194 (khiếu nại việc trả lại đơn). Đã duyệt hết 34 khoản của Điều 1, kể cả ba khoản "thay thế cụm từ" (khoản 31, 32, 33) và khoản 34 bãi bỏ khoản 4 Điều 34: ngoài Điều 35 và Điều 194, Luật này KHÔNG sửa Điều 26, Điều 39, Điều 95, Điều 96, Điều 106, Điều 111, Điều 114, Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 192, Điều 193, Điều 195 và Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội: Điều 3 khoản 1 (thành lập 355 Toà án nhân dân khu vực tại 34 tỉnh, thành phố), Điều 3 khoản 2 (kế thừa quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các Toà án nhân dân cấp huyện), Điều 4 khoản 1 (phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ xác định theo đơn vị hành chính cấp xã trong Phụ lục), Điều 5 (hiệu lực từ 01/7/2025).

- Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 235 khoản 2 (hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết), Điều 236 khoản 1 (có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ Điều 137, và tranh chấp tài sản gắn liền với đất, thì do Toà án giải quyết), Điều 236 khoản 2 (không có thì được chọn Uỷ ban nhân dân hoặc Toà án).

- Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 Điều 3 khoản 2 — ranh giới giữa tranh chấp phải hoà giải trước khi kiện và tranh chấp không phải hoà giải trước khi kiện.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội: Điều 7 khoản 2 (mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm), Điều 12 khoản 1 điểm đ (các trường hợp được miễn), Điều 13 khoản 1 (giảm 50% khi gặp sự kiện bất khả kháng, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã), Điều 14 (phải có đơn đề nghị kèm tài liệu chứng minh), Điều 15 khoản 1 và khoản 5 (ai xét và trả lời trong 03 ngày làm việc), Điều 24 khoản 2 và khoản 3 (định nghĩa vụ án có/không có giá ngạch), Điều 27 khoản 2 (áp cho tranh chấp quyền sử dụng đất). ⚠ Tệp này KHÔNG in con số tiền nào của nghị quyết đó — xem ghi chú 23.

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: Điều 155 khoản 3 (không áp dụng thời hiệu khởi kiện với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai), Điều 429 (thời hiệu khởi kiện về hợp đồng là 03 năm), Điều 623 khoản 1 (thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản).