Mua nhà đang cho thuê: chủ mới có phải tiếp tục hợp đồng thuê?
Nguyên tắc tiếp tục thuê và ngoại lệ do các bên thỏa thuận
Khi mua nhà đang cho thuê, người mua không mặc nhiên nhận một căn nhà trống để tự quyết định lại việc sử dụng. Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở trong Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH, nếu thời hạn thuê còn lại, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn và chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, câu hỏi “chủ mới có phải tiếp tục hợp đồng thuê” cần được trả lời bằng việc đọc hợp đồng hiện tại và thỏa thuận chuyển giao, thay vì chỉ nhìn vào ngày ký hợp đồng mua bán.
Ba mốc thời gian cần ghi riêng trong hồ sơ mua bán
Hợp đồng thuê có thời điểm hiệu lực theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm ký, theo Điều 163 và khoản 2 Điều 164 của Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật yêu cầu và có hiệu lực khi hoàn thành việc đó, nhưng ngày công chứng không nên bị đồng nhất với ngày bàn giao thực tế. Các bên nên ghi riêng ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực, ngày bàn giao nhà và hồ sơ thuê, cùng ngày người mua bắt đầu nhận tiền thuê hoặc gánh nghĩa vụ với bên thuê trong hợp đồng mua bán và biên bản bàn giao.
Mốc cần xác định | Hồ sơ nên ghi nhận | Rủi ro nếu bỏ trống |
|---|
Hiệu lực mua bán | Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực | Khó xác định thời điểm chuyển giao quyền và nghĩa vụ |
Bàn giao thực tế | Nhà, chìa khóa, hồ sơ thuê và hiện trạng | Tranh cãi về trách nhiệm quản lý |
Đối soát tiền thuê | Kỳ tính, số tiền và người nhận | Nguy cơ thu trùng hoặc bỏ sót khoản phải quyết toán |
Quyền ưu tiên mua của người thuê và chứng cứ thông báo bán
Điều kiện đã thanh toán đủ tiền thuê
Chủ sở hữu bán nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán theo khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở trong Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH. Người thuê được ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê tính đến thời điểm bên cho thuê thông báo bán. Do đó, người mua nên yêu cầu kiểm tra tình trạng thanh toán thay vì chỉ nhận một cam kết miệng rằng người thuê không có nhu cầu mua.
Mốc 30 ngày được tính từ ngày người thuê nhận thông báo
Thời hạn để người thuê thực hiện quyền ưu tiên mua là 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Sau thời hạn này, nếu người thuê không mua, chủ sở hữu được bán cho người khác theo quy định được viện dẫn. Hồ sơ an toàn hơn khi có bản thông báo ghi rõ điều kiện bán, bằng chứng người thuê đã nhận, tình trạng thanh toán tiền thuê và tài liệu thể hiện việc hết thời hạn phản hồi; nếu thiếu chứng cứ nhận thông báo, người mua nên yêu cầu làm rõ trước khi thanh toán phần còn lại.
Thời hạn thuê, quyền chấm dứt và các điều khoản có thể đổi kết quả
Ba tình huống về thời hạn thuê
Nếu hợp đồng còn thời hạn, việc chuyển quyền sở hữu không tự làm mất quyền tiếp tục thuê của bên thuê; chủ mới tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu hợp đồng đã hết hạn, cần đối chiếu việc bàn giao và các thỏa thuận mới thay vì mặc nhiên coi người đang ở vẫn có một thời hạn thuê như cũ. Với hợp đồng không xác định thời hạn, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ khi bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết việc chấm dứt, theo khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở trong Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH.
Điều khoản bán nhà thì chấm dứt thuê có đủ để áp dụng không?
Một điều khoản trong hợp đồng nói rằng nhà bán thì việc thuê chấm dứt không nên được tách khỏi toàn bộ văn bản và hoàn cảnh ký kết. Quy định về quyền tiếp tục thuê cho phép ngoại lệ khi các bên có thỏa thuận khác, nhưng người mua cần xác định điều khoản đó có nêu rõ cách thông báo, thời điểm chấm dứt, việc bàn giao và xử lý tiền đã nhận hay không. Đồng thời, cần đọc các điều khoản về tăng giá, cho thuê lại, cải tạo và bồi thường để định giá đúng nghĩa vụ đi kèm căn nhà, thay vì chỉ so sánh giá mua.
Quyền đơn phương chấm dứt và yêu cầu thông báo
Trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà, trừ các trường hợp luật định hoặc trường hợp được thỏa thuận hợp pháp. Một trường hợp được nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều 172 là bên thuê không trả đủ tiền thuê theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc theo hình thức đã thỏa thuận trước ít nhất 30 ngày, trừ khi các bên có thỏa thuận khác; vi phạm gây thiệt hại thì có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường.
Phân bổ tiền thuê, tiền đặt cọc và lập biên bản bàn giao ba bên
Không mặc định chủ mới nhận toàn bộ tiền thuê và tiền cọc
Pháp luật về chuyển quyền sở hữu và tiếp tục hợp đồng thuê không tự đưa ra một công thức chung để chia tiền thuê trả trước, tiền đặt cọc thuê, tiền điện nước hay phí quản lý giữa người bán và người mua. Vì vậy, hợp đồng mua bán cần xác định khoản nào thuộc thời gian trước bàn giao, khoản nào thuộc thời gian sau bàn giao và ai là người có quyền nhận hoặc phải hoàn trả. Tiền đặt cọc thuê nhà cũng là khoản gắn với quan hệ thuê, không nên gộp chung với tiền đặt cọc để mua căn nhà.
Danh mục hồ sơ, tiền và hiện trạng phải đối chiếu
Biên bản bàn giao ba bên nên kèm bản gốc hoặc bản sao được các bên xác nhận của hợp đồng thuê và phụ lục, chứng từ các khoản đã nhận, số tiền đặt cọc, công nợ, chỉ số điện nước, phí quản lý và hiện trạng sửa chữa, cải tạo. Nếu có người ở khác hoặc người thuê lại, cần ghi rõ họ là ai, căn cứ sử dụng nào và trách nhiệm thông báo thuộc về bên nào. Mỗi khoản nên có đủ người đang giữ tiền, số tiền, kỳ tính, thời điểm đối soát và trách nhiệm hoàn trả hoặc quyết toán; thiếu một mắt xích, tranh chấp thường chuyển thành câu hỏi ai đã nhận tiền chứ không còn là câu hỏi nhà thuộc về ai.
Điều kiện nên gắn với đợt thanh toán phần còn lại
Người mua có thể đàm phán để việc thanh toán phần còn lại gắn với việc nhận đủ hồ sơ thuê, xác nhận tiền đã thu, biên bản hiện trạng và chữ ký của các bên liên quan. Cách này không bảo đảm mọi tranh chấp sẽ được giải quyết, nhưng tạo ra mốc chứng từ để phân bổ trách nhiệm nếu số tiền hoặc hiện trạng thực tế khác với thông tin trước đó. Nội dung bàn giao cũng nên ghi rõ người mua tiếp nhận nghĩa vụ nào của hợp đồng thuê và nghĩa vụ nào vẫn do người bán xử lý.
Nhà đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch: kiểm tra gì thêm?
Điều kiện cơ bản của nhà ở đưa vào giao dịch
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở trong Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH, nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn. Nhà cũng không được thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp luật quy định ngoại lệ. Đây là lớp kiểm tra riêng với việc hợp đồng thuê còn hiệu lực: nhà có thể đủ hồ sơ thuê nhưng chưa đáp ứng điều kiện để giao dịch.
Thông báo thế chấp đối với người thuê và bên nhận thế chấp
Chủ sở hữu có quyền thế chấp nhà đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản trước cho bên thuê và thông báo cho bên nhận thế chấp về việc nhà đang cho thuê theo Điều 182 của Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH. Nếu nhà bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thế chấp, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn, trừ ngoại lệ luật định hoặc khi các bên có thỏa thuận khác. Người mua nên đối chiếu thông báo thế chấp, thông tin từ bên bán và bên thuê, đồng thời làm rõ có thỏa thuận nào ảnh hưởng đến quyền tiếp tục thuê trước khi chốt giá hoặc thanh toán.
Đặt cọc mua nhà và cách khóa nghĩa vụ thuê vào hợp đồng mua bán
Ba loại tiền đặt cọc không nên đánh đồng
Trong hồ sơ cần tách tiền đặt cọc thuê mà người thuê đã giao, tiền thuê trả trước và tiền đặt cọc mua nhà giữa bên bán với bên mua. Mỗi khoản có nguồn gốc, người có quyền nhận và cách hoàn trả hoặc quyết toán khác nhau; việc gọi chung là “tiền cọc” dễ làm sai lệch số tiền thực tế phải bàn giao. Hợp đồng mua bán có thể dẫn chiếu phụ lục hoặc biên bản ba bên để ghi rõ từng khoản, nhưng không nên coi việc chuyển tiền là bằng chứng duy nhất cho việc đã chuyển giao nghĩa vụ.
Phạm vi áp dụng của mức không quá 5%
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định mức đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua trong trường hợp chủ đầu tư dự án thu tiền để mua hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua. Quy định này không nên được diễn giải thành trần chung cho mọi khoản đặt cọc trong giao dịch mua nhà có sẵn giữa cá nhân. Người mua cần phân biệt nhánh pháp lý của dự án hình thành trong tương lai với việc mua căn nhà riêng lẻ đang có người thuê.
Ba câu hỏi để quyết định trước khi ký
Trước khi ký, hãy hỏi ba việc: hợp đồng thuê còn ràng buộc thời hạn, tiền thuê, tiền cọc và quyền chấm dứt nào; người thuê đã được thông báo bằng văn bản về việc bán và điều kiện bán, đồng thời đã hết thời hạn ưu tiên mua 30 ngày theo hồ sơ chứng minh hay chưa; toàn bộ tiền, hiện trạng, hồ sơ và nghĩa vụ đã được xác nhận trong biên bản bàn giao ba bên hay chưa. Nếu câu trả lời còn thiếu, nên tiếp tục thương lượng điều khoản hoặc tạm dừng thanh toán để làm rõ, thay vì mặc định rằng bán nhà sẽ tự chấm dứt hợp đồng thuê. Bài viết phù hợp với người mua nhà riêng lẻ hoặc căn hộ có người thuê, nhưng vẫn cần kiểm chứng Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, tranh chấp, hồ sơ thông báo bán và toàn văn hợp đồng trước khi quyết định; thông tin có thể thay đổi theo công bố chính thức.
