Mua nhà có người đang ở: kiểm tra quyền ở và bàn giao

Mua nhà có người đang ở, mua nhà có người đang cư trú: xử lý nhà đang cho thuê trước khi bàn giao nhà khi mua bán

Bốn câu hỏi để nhận diện quyền đang chiếm hữu

Với mua nhà có người đang ở, mua nhà có người đang cư trú, nhà đang cho thuê hoặc yêu cầu bàn giao nhà khi mua bán, quyết định đầu tiên không phải là trả giá mà là xác định ai đang hiện diện và họ ở dựa trên căn cứ nào. Người đó có thể là bên thuê, người ở nhờ hoặc mượn, người được ủy quyền quản lý, đồng sở hữu, người thừa kế hay người đang có tranh chấp. Chưa làm rõ tư cách của từng người thì chưa nên coi căn nhà là có thể giao trống, dù giấy chứng nhận vẫn đứng tên bên bán.

Người mua nên hỏi riêng từng người về thời điểm bắt đầu ở, giấy tờ họ đang giữ, tiền thuê hoặc tiền bảo đảm đã thanh toán, thời hạn ở và người đã thỏa thuận với họ. Hợp đồng thuê nhà cũ, giấy cho mượn hoặc ở nhờ, giấy ủy quyền quản lý, giấy tờ đồng sở hữu, văn bản thừa kế, quyết định của tòa án hay chứng từ tranh chấp đều có thể làm thay đổi hướng xử lý. Lời xác nhận của bên bán chỉ là một nguồn thông tin, không thay thế việc đối chiếu với người đang ở và giấy tờ liên quan.

Hợp đồng còn hiệu lực: quyền ưu tiên, quyền ở tiếp và lựa chọn nhận chuyển tiếp

Thông báo bán và thời hạn phản hồi 30 ngày của bên thuê

Nếu xác định là nhà đang cho thuê, bên bán cần xuất trình việc đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán. Theo Điều 168 Luật Nhà ở 2023, bên thuê đã thanh toán đủ tiền thuê đến thời điểm nhận thông báo được quyền ưu tiên mua; nếu sau 30 ngày kể từ khi nhận thông báo không mua thì chủ sở hữu được bán cho người khác, trừ khi các bên có thỏa thuận thời hạn khác. Người mua nên kiểm tra ngày bên thuê nhận thông báo và phản hồi bằng văn bản trước khi giao phần tiền lớn.

Cần phân biệt quy định hiện hành với các bài viết dùng Luật Nhà ở 2014. Luật trước đây từng gắn quyền ưu tiên mua với điều kiện người thuê không có chỗ ở khác, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuê và có ngoại lệ đối với nhà thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu chung; trong khi Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định theo việc thanh toán đủ tiền thuê đến thời điểm được thông báo bằng văn bản. Tính đến ngày 2026-08-13, giao dịch nên áp dụng Luật Nhà ở 2023, không bê nguyên ngoại lệ của luật cũ vào hợp đồng.

Việc chuyển chủ sở hữu không tự chấm dứt thời hạn thuê

Hết thời hạn phản hồi quyền ưu tiên mua không đồng nghĩa bên thuê phải rời nhà. Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, nếu quyền sở hữu chuyển cho người khác khi thời hạn thuê còn, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng và chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, người mua không nên vừa yêu cầu nhà trống vừa bỏ qua hợp đồng thuê còn hiệu lực.

Hợp đồng không ghi thời hạn và hai phương án giao dịch

Với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn, Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết việc chấm dứt, trừ trường hợp luật hoặc các bên có quy định khác. Trước khi ký, người mua cần chọn rõ bằng văn bản một trong hai hướng: nhận chuyển tiếp quan hệ thuê cùng tiền thuê trả trước, tiền bảo đảm và nghĩa vụ sửa chữa; hoặc chỉ nhận nhà sau khi có văn bản chấm dứt, thanh lý thuê và biên bản người thuê đã trả nhà. Hai bên không nên để điều khoản “bàn giao nhà trống” đứng một mình mà không giải quyết quan hệ thuê đang tồn tại.

Pháp lý của căn nhà và hai lớp quyền của bên thứ ba

Điều kiện chuyển nhượng cần kiểm tra trước khi ký

Việc kiểm tra người đang ở phải tiến hành song song với kiểm tra điều kiện chuyển nhượng. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Một căn nhà có giấy tờ nhìn qua đầy đủ nhưng đang có người giữ quyền ở, quyền thuê hoặc quyền liên quan khác vẫn cần được xác minh riêng.

Người mua nên đối chiếu giấy chứng nhận, thông tin về tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp, kê biên, biện pháp khẩn cấp tạm thời, hợp đồng thuê hoặc cho ở và tình trạng thế chấp. Đây là hai lớp quyền có thể cùng tồn tại: quyền phát sinh từ việc ở hoặc thuê và quyền của bên nhận thế chấp. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng không thay thế việc kiểm tra hiện trạng người đang ở, quyền của bên thứ ba hay khả năng giao nhà thực tế.

Thế chấp: cần phương án giải chấp có sự tham gia hoặc chấp thuận phù hợp

Nếu nhà đang thế chấp, Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán tài sản thế chấp; với tài sản không phải hàng hóa luân chuyển, việc bán chỉ được thực hiện khi bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Bên thế chấp cũng phải thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản, đồng thời khi cho thuê hoặc cho mượn phải thông báo cho người thuê, người mượn biết tài sản đang thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp. Do đó, phương án bán và giải chấp cần có sự tham gia hoặc chấp thuận phù hợp của bên nhận thế chấp, kèm mốc thanh toán rõ ràng.

Đối chiếu giấy tờ giao dịch với hiện trạng căn nhà

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo yêu cầu của các bên. Tuy nhiên, văn bản được công chứng chỉ ghi nhận giao dịch theo hồ sơ được xuất trình, không tự xác nhận mọi người đang ở đã đồng ý trả nhà. Người mua vẫn cần lập danh sách người cư trú thực tế, kiểm tra đồ đạc và xác định rõ ai sẽ ký xác nhận bàn giao.

Công chứng và đăng ký biến động: đúng vai trò, đúng thời điểm

Sau khi có biến động thuộc nhóm chuyển quyền được Luật Đất đai 2024 liệt kê, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Việc công chứng hợp đồng và đăng ký biến động là các bước pháp lý của giao dịch, còn việc giao chìa khóa, trả nhà, xử lý tiền thuê, tiền bảo đảm và tài sản để lại là phần thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Nên ghi các mốc này trong cùng kế hoạch giao dịch, tránh suy nghĩ rằng hoàn tất công chứng đồng nghĩa căn nhà đã được bàn giao trống.

Đặt cọc và thanh toán: biến cam kết thành các mốc kiểm chứng

Điều kiện hoàn tiền, mốc giao tiền và hậu quả vi phạm

Hợp đồng đặt cọc nên quy định cụ thể việc bên bán phải xuất trình hồ sơ chứng minh tư cách người đang ở, hoàn tất thông báo bán cho bên thuê khi thuộc trường hợp áp dụng, có văn bản chấm dứt hoặc tiếp nhận quan hệ thuê, và đưa ra phương án giải chấp nếu tài sản đang thế chấp. Phần tiền lớn chỉ nên gắn với chứng từ đã kiểm tra và mốc bàn giao thực tế, thay vì lời hứa chung chung rằng “sẽ giải quyết sau”. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên có thỏa thuận khác về hậu quả đặt cọc, nên cần ghi rõ khi nào được hoàn tiền, khoản nào bị khấu trừ và cách xử lý nếu không giao được nhà như cam kết.

Không dùng quy định 5% sai bối cảnh

Một số nội dung thị trường diễn giải “đặt cọc không quá 5%” như giới hạn áp dụng cho mọi giao dịch mua nhà. Cách hiểu đó không phù hợp với khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vì giới hạn này áp dụng cho chủ đầu tư dự án thu tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua. Với căn nhà đã có sẵn mua bán giữa cá nhân, việc đặt cọc cần căn cứ thỏa thuận và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, không mặc nhiên coi 5% là trần chung.

Ngày giao nhà: biên bản biến lời hứa thành hiện trạng có thể đối chiếu

Nhà trống và nhà có người ở hợp pháp là hai hiện trạng khác nhau

Ngày giao nhà cần được xem là một mốc kiểm tra độc lập, không chỉ là ngày ký công chứng. Nếu chọn nhận nhà trống, biên bản phải thể hiện người thuê, người ở nhờ hoặc người khác đã trả nhà theo thỏa thuận và bên bán không còn giữ quyền giao nhà cho người khác. Nếu chọn nhận chuyển tiếp quan hệ thuê, người mua chấp nhận một hiện trạng khác: bên thuê tiếp tục ở theo hợp đồng và người mua tiếp nhận cả quyền thu tiền lẫn nghĩa vụ đã phát sinh.

Biên bản bàn giao nhà nên ghi ai còn ở, phòng nào còn sử dụng, tài sản nào để lại, số lượng chìa khóa và thẻ ra vào, chỉ số điện nước cùng các khoản công nợ. Với căn hộ chung cư, cần bổ sung thẻ cư dân, thẻ xe, công nợ phí quản lý, điện nước, phí bảo trì hoặc khoản phải trả khác theo hồ sơ quản lý vận hành của tòa nhà. Những nội dung này phản ánh hiện trạng thực tế, không thay thế việc kiểm tra quyền ở của người đang cư trú.

Tiền thuê trả trước, tiền bảo đảm và nghĩa vụ sửa chữa

Nếu tiếp nhận hợp đồng thuê còn hiệu lực, các bên phải ghi rõ tiền thuê đã trả trước đến thời điểm nào, tiền bảo đảm đang do ai giữ và nghĩa vụ sửa chữa nào đã phát sinh nhưng chưa hoàn thành. Người mua không nên chỉ nhận chìa khóa rồi mặc nhiên nhận cả các khoản tiền và trách nhiệm chưa được thống kê. Với nhà đang cho thuê, biên bản chuyển tiếp nên có chữ ký của bên bán, người mua và bên thuê để xác định bên nào tiếp tục thực hiện từng nghĩa vụ.

Cách ghi nhận việc chưa giao đủ để không biến thành tranh cãi

Nếu chưa thể giao đủ nhà, biên bản phải mô tả phần chưa giao, người đang giữ quyền sử dụng, tài sản còn lại, thời điểm dự kiến theo thỏa thuận và hậu quả nếu không hoàn tất. Không nên viết một câu chung như “bên bán chịu trách nhiệm bàn giao sau” mà không gắn với chứng từ, điều kiện thanh toán hoặc quyền chấm dứt thỏa thuận. Khi hiện trạng khác cam kết, việc ký nhận nên ghi rõ là nhận một phần hay chưa hoàn tất bàn giao, thay vì ký như thể căn nhà đã trống.

Đăng ký cư trú không thay thế nghĩa vụ giao nhà, và các việc không nên tự làm

Dữ liệu thường trú và quyền ở thực tế không phải một việc

Không nên dùng cách nói “xóa hộ khẩu” như thể đó là phương án lấy lại nhà ngay sau khi chuyển quyền sở hữu. Theo Điều 24 Luật Cư trú, người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở mà quyền sở hữu sau đó chuyển cho người khác có thể bị xóa đăng ký thường trú nếu sau 12 tháng chưa đăng ký thường trú tại chỗ ở mới, trừ trường hợp chủ sở hữu mới đồng ý tiếp tục cho thuê, cho mượn hoặc cho ở nhờ và cho đăng ký thường trú tại đó; luật cũng có trường hợp xóa khi người đã chuyển quyền sở hữu không được chủ sở hữu mới đồng ý cho giữ đăng ký thường trú. Dữ liệu cư trú là thủ tục quản lý riêng, còn quyền ở thực tế và nghĩa vụ giao nhà phải xử lý trong giao dịch hoặc theo cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp.

Không tự thay khóa, cắt điện nước hoặc di dời tài sản

Khi chưa có bàn giao hợp lệ hoặc còn tranh chấp, người mua không nên tự thay khóa, cắt điện nước, đưa tài sản của người khác ra ngoài hay dùng sức ép để buộc người đang ở rời đi. Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 quy định hành vi dùng vũ lực, đe dọa, gây sức ép tinh thần hoặc thủ đoạn trái pháp luật để buộc người khác rời khỏi chỗ ở hợp pháp, hoặc cản trở trái phép người đang ở và quản lý hợp pháp vào chỗ ở, có thể cấu thành tội xâm phạm chỗ ở của người khác. Quy tắc quyết định nên là: giao trống khi có xác nhận trả nhà, tiếp nhận quan hệ ở khi hồ sơ thuê được chuyển tiếp đầy đủ, hoặc tạm dừng khi quyền ở và tranh chấp chưa được làm rõ.

Phần hướng dẫn này phù hợp với người mua nhà riêng lẻ hoặc căn hộ đã qua sử dụng đang cân nhắc đặt cọc, công chứng hợp đồng mua bán nhà và nhận bàn giao khi vẫn có người sinh sống. Trước khi giao tiền, cần kiểm chứng tư cách người đang ở, hợp đồng thuê nhà cũ, tình trạng thế chấp, điều kiện chuyển nhượng, văn bản chấm dứt hoặc chuyển tiếp quan hệ thuê và biên bản bàn giao thực tế; không nên chỉ dựa vào đăng ký cư trú hoặc lời cam kết của bên bán. Thông tin pháp luật nêu trên tính đến ngày 2026-08-13 và có thể thay đổi theo công bố chính thức.