Bảng giá đất TPHCM 2026: Cách tra và phạm vi dùng

Bảng giá đất TP.HCM 2026: cách tra theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND và hệ số điều chỉnh giá đất TP.HCM 2026

Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND là căn cứ công bố bảng giá từ ngày 01/01/2026

Bảng giá đất TP.HCM 2026 là căn cứ do cơ quan nhà nước ban hành để người sử dụng đất đối chiếu trong những trường hợp thuộc phạm vi văn bản, không phải bảng giá mua bán trên thị trường. Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND do Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 26/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và đang còn hiệu lực tính đến ngày 13/08/2026. Quy định kèm theo nghị quyết công bố bảng giá lần đầu, đồng thời nêu tiêu chí xác định vị trí và số lượng vị trí đất.

Quyết định 45/2026/QĐ-UBND chỉ có hiệu lực từ ngày 01/07/2026

Quyết định 45/2026/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành ngày 30/06/2026, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, áp dụng cho các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15. Không nên lấy hệ số trong quyết định này để hiểu rằng mọi đơn giá trong bảng đã được điều chỉnh ngay từ ngày 01/01/2026.

Mở đúng phụ lục: kiểm tra địa danh hiện dùng, mục đích sử dụng và đoạn đường

Đối chiếu phường, xã hoặc đặc khu theo tên trong phụ lục

Trình tự tra nên bắt đầu bằng tên phường, xã hoặc đặc khu đang được dùng trong phụ lục, thay vì chỉ dựa vào cách gọi quận, huyện hoặc tỉnh cũ. Quyết định 45/2026/QĐ-UBND giao trách nhiệm thi hành cho UBND 168 phường, xã, đặc khu. Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND cũng trực tiếp nêu các địa danh như phường Thủ Dầu Một, phường Bình Dương, phường Vũng Tàu và phường Phước Thắng trong danh mục khu vực đất nông nghiệp.

Đọc mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước khi chọn dòng giá

Sau khi xác định địa bàn, cần đọc mục đích sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận và hồ sơ liên quan. Cách gọi trong tin rao như “đất nông nghiệp trong khu dân cư” không tự thay thế cho nhóm đất được ghi nhận trong hồ sơ hoặc nhóm đất mà phụ lục quy định. Vì cùng một khu vực có thể có đất ở, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ, chọn dòng theo tên gọi quảng cáo dễ dẫn đến đối chiếu sai.

Xác định đúng tên đường, đoạn đường và đường được dùng làm địa chỉ tham chiếu

Phụ lục được sắp theo phường, xã hoặc đặc khu, rồi đến từng tuyến và đoạn đường nên chỉ biết tên đường là chưa đủ. Tên đường trùng nhau ở các địa bàn khác nhau không cho phép tự chọn một đơn giá; cần kiểm tra đúng địa danh và đoạn đường ghi trong phụ lục. Với thửa không mặt tiền, địa chỉ thuộc đường nào thì áp dụng đơn giá của đường đó, trừ trường hợp được quy định riêng; việc xác định vị trí dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm phải đi qua.

Phân biệt đất mặt tiền, giá đất hẻm và phần đất nằm sâu

Điều kiện để được xác định là thửa đất mặt tiền đường

Thửa đất mặt tiền phải có ít nhất một mặt giáp lề đường có tên trong bảng giá đất ở. Không nên chỉ nhìn vào việc thửa đất có cổng hướng ra đường hay được tin rao gọi là “mặt tiền”, vì tiêu chí trong phụ lục gắn với lề đường có tên trong bảng giá. Nếu không đáp ứng điều kiện này, việc tra cứu chuyển sang nhóm đất phi nông nghiệp không mặt tiền và phải xem lối đi thực tế theo quy định.

Vị trí 2, 3, 4 của đất phi nông nghiệp không mặt tiền

Đối với đất phi nông nghiệp không mặt tiền đường, vị trí 2 áp dụng khi thửa đất hoặc khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp hẻm rộng từ 5 m trở lên; vị trí 3 áp dụng với hẻm rộng từ 3 m đến dưới 5 m, còn vị trí 4 là các vị trí còn lại. Chiều rộng cần lấy là chiều rộng nhỏ nhất của hẻm phải đi qua, nên một đoạn hẻm rộng ngay trước cửa không đủ để kết luận nếu phía ngoài còn có đoạn hẹp hơn.

Tỷ lệ giữa các vị trí đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ

Khi thửa đất không nằm ở vị trí mặt tiền, mức giá không được hiểu là giảm theo một tỷ lệ chung cho mọi loại đất. Đối với đất ở, giá vị trí 2 bằng 50% giá vị trí 1; giá vị trí 3 bằng 80% giá vị trí 2 và giá vị trí 4 bằng 80% giá vị trí 3. Đất thương mại, dịch vụ cũng áp dụng cùng tỷ lệ: vị trí 2 bằng 50% vị trí 1, vị trí 3 bằng 80% vị trí 2 và vị trí 4 bằng 80% vị trí 3. Khi tra cứu, cần xác định đúng loại đất trước rồi mới áp dụng tỷ lệ tương ứng với vị trí đã xác định.

Cách xử lý phần đất có độ sâu từ 100 m trở lên đối với đất ở

Nếu độ sâu tính từ mép trong của đường mặt tiền theo bản đồ địa chính từ 100 m trở lên, giá đất ở giảm 10% của từng vị trí. Mốc này cần đối chiếu theo bản đồ địa chính, không nên thay bằng cảm nhận về chiều dài thửa đất hoặc khoảng cách đo từ cổng nhà. Khi hồ sơ có hình thể phức tạp, người tra nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác nhận cách xác định mép đường và độ sâu trước khi dùng kết quả để tính nghĩa vụ.

Đọc đất nông nghiệp theo khu vực, vị trí và điều kiện lối vào

Bốn khu vực và ba vị trí trong bảng đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp trong bảng giá được phân thành 4 khu vực và 3 vị trí, nên không thể dùng nguyên tắc mặt tiền hoặc hẻm của đất ở để tra thay thế. Với đất trồng cây hàng năm, đơn giá trong bảng được tính theo đơn vị 1.000 đồng/m² và thay đổi đồng thời theo khu vực, vị trí. Trước khi đọc đơn giá, cần xác định thửa thuộc khu vực nào và điều kiện tiếp cận có đáp ứng tiêu chí vị trí tương ứng hay không.

Khi nào phải xem Quyết định 45/2026/QĐ-UBND và hệ số K2 theo quy hoạch

Mốc 01/07/2026 và phạm vi riêng của Quyết định 45

Từ ngày 01/07/2026, khi hồ sơ thuộc nhóm tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo phạm vi được nêu, người tra cứu cần xem thêm Quyết định 45/2026/QĐ-UBND. Quyết định cũng liệt kê các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất, gồm một số tình huống giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích, đấu giá, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Không thể kết luận chỉ bằng cách lấy một dòng trong phụ lục rồi nhân thêm một hệ số.

Cấu trúc K = K1 × K2 × K3

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức K = K1 × K2 × K3. Trong đó, K1 phản ánh mức biến động của thị trường, K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, còn K3 phản ánh các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất. Người tra cứu không nên tự thay một hệ số bằng hệ số khác hoặc chỉ lấy riêng K2 để tính. Cần xem đúng trường hợp áp dụng của Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, sau đó kiểm tra từng thành phần trong công thức và thông tin quy hoạch liên quan. Kết quả chỉ có ý nghĩa khi đúng loại đất, dự án và tình huống pháp lý được văn bản điều chỉnh.

K1 và K3 bằng 1,00 trong phạm vi được quy định

Đối với các loại đất ban hành kèm Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND quy định K1 bằng 1,00 và K3 bằng 1,00. K2 được quy định theo hệ số sử dụng đất đối với dự án nhà ở thấp tầng, dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp và dự án cao tầng. Vì K2 gắn với các nhóm dự án theo quy hoạch được văn bản nêu, không thể suy diễn đây là hệ số chung cho mọi thửa đất hoặc mọi hồ sơ chuyển mục đích.

Dùng đơn giá nhà nước đúng giới hạn và chuẩn bị câu hỏi cho cơ quan có thẩm quyền

Một tuyến đường có thể có đơn giá khác nhau theo loại đất

Khi tra bảng giá, không nên mặc định toàn bộ thửa đất trên cùng một tuyến đường đều dùng chung một đơn giá. Cùng đoạn trọn đường Đồng Khởi tại phường Sài Gòn, đất ở có đơn giá 687.200 nghìn đồng/m², đất thương mại dịch vụ là 481.000 nghìn đồng/m², còn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ là 412.300 nghìn đồng/m². Vì vậy, trước khi lấy giá để tham khảo hoặc làm việc với cơ quan có thẩm quyền, cần đối chiếu đúng mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và chọn đúng cột tương ứng trong phụ lục. Nếu mục đích sử dụng thực tế hoặc hồ sơ có điểm chưa rõ, nên hỏi cơ quan tiếp nhận để xác nhận cách áp dụng.

Thời hạn sử dụng đất là dữ liệu cần đối chiếu

Nghị quyết quy định giá đất trong bảng đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức và đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền. Khi hỏi về nghĩa vụ tài chính, nên chuẩn bị Giấy chứng nhận, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, địa chỉ hành chính hiện dùng, tên đường, đoạn đường và lối tiếp cận thửa đất. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ, thời điểm xác định nghĩa vụ và ban hành thông báo chính thức.