Xin giấy phép xây nhà 2026: hồ sơ, nơi nộp

Căn cứ áp dụng từ 01/07/2026 và ranh giới nhà được miễn phép

Hộp kiểm tra hiệu lực: văn bản cũ không còn là căn cứ từ 01/07/2026

Để xin giấy phép xây nhà đúng quy trình, người chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cần xác định trước nộp hồ sơ giấy phép xây dựng ở đâu và thực hiện đúng thủ tục xin giấy phép xây dựng 2026. Thông tin trong bài được rà soát đến ngày 18/08/2026, theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được ban hành ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026; riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 01/07/2026, dù một số trang địa phương trong tháng 8/2026 vẫn hiển thị căn cứ cũ và thời hạn 15 ngày làm việc.

Hai điều kiện phải đối chiếu trước khi kết luận được miễn phép

Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đặt điều kiện miễn giấy phép theo cả quy mô và vị trí. Với nhà ở riêng lẻ, nội dung được nêu là quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m², đồng thời không thuộc các khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu vực được xác định trong quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Vì vậy, không thể chỉ nhìn vào số tầng và diện tích để tự kết luận được miễn; nên xác nhận tình trạng khu vực của thửa đất với UBND cấp xã nơi có công trình. Nếu thuộc diện miễn theo quy định, khoản 3 Điều 43 loại trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khỏi yêu cầu thông báo khởi công.

Thủ tục xin giấy phép xây nhà năm 2026: hồ sơ xây dựng nhà ở riêng lẻ nộp ở đâu

Xác định cơ quan có thẩm quyền bằng địa điểm và loại công trình

Từ ngày 01/07/2026, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý. Ngoại lệ là công trình nằm trong phạm vi quản lý được giao của ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế; khi đó ban quản lý thực hiện thẩm quyền theo quy định. Sở Xây dựng cấp giấy phép cho công trình trên địa bàn tỉnh không thuộc nhóm do UBND cấp xã hoặc ban quản lý nêu trên cấp. Do đó, với nhà ở riêng lẻ thông thường, điểm bắt đầu cần kiểm tra là UBND cấp xã nơi có đất, không phải mặc định là Sở Xây dựng.

Nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia là phương thức áp dụng

Khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Khi chuẩn bị tệp hồ sơ, nên đối chiếu tên phường, xã và tỉnh, thành phố đang được hệ thống sử dụng với địa chỉ thửa đất trên giấy tờ hợp pháp về đất đai. Một số thao tác tiếp nhận có thể khác theo tỉnh, thành phố, nhưng không nên lấy việc còn nhìn thấy địa chỉ hoặc mẫu cũ trên một cổng địa phương làm căn cứ thay thế cho thủ tục hiện hành. Nếu hệ thống yêu cầu thông tin khác với giấy tờ đất, cần hỏi cơ quan tiếp nhận trước khi gửi để tránh tạo hồ sơ không thống nhất.

Khi nào mới dùng Bộ phận Một cửa hoặc dịch vụ bưu chính công ích

Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích chỉ đặt ra khi có sự cố khách quan, đột xuất khiến người đề nghị không thể thực hiện hồ sơ trên môi trường điện tử. Đây không phải lựa chọn mặc định chỉ vì người nộp quen với hồ sơ giấy. Nếu thuộc trường hợp ngoại lệ, nên lưu lại thông tin về sự cố và kiểm tra hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận tại địa phương trước khi chuyển phương thức. Quy tắc này giúp phân biệt rõ nơi có thẩm quyền cấp phép với cách thức nộp hồ sơ.

Danh mục hồ sơ và bốn phần phải có trong bộ bản vẽ thiết kế

Đơn đề nghị và giấy tờ hợp pháp về đất đai

Hồ sơ cấp giấy phép mới gồm đơn đề nghị theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP, một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 của Nghị định này và hồ sơ thiết kế xây dựng. Nếu pháp luật về di sản văn hóa yêu cầu, hồ sơ còn phải kèm văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh. Giấy tờ đất cần được đối chiếu với địa chỉ xây dựng, mục đích sử dụng đất và thông tin đơn trong biểu mẫu; bài này không mở rộng sang thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc ghi nhận nhà trên giấy chứng nhận. Đây là bước lọc đầu tiên: nếu đất hoặc địa chỉ chưa rõ, việc hoàn thiện bản vẽ chưa giải quyết được vướng mắc pháp lý cốt lõi.

Bốn cấu phần của bản vẽ xin phép

Bộ bản vẽ thiết kế nhà ở riêng lẻ cần được tự rà theo bốn cấu phần. Thứ nhất là bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; thứ hai là mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính. Thứ ba là mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước và cấp điện; đây là phần dễ bị bỏ sót vì liên quan đến hạ tầng bên ngoài công trình. Thứ tư là bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề, đặc biệt cần chú ý khi thửa đất giáp nhà bên cạnh.

Tài liệu chỉ nộp khi thuộc trường hợp phải thực hiện

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chỉ kèm theo khi có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế cũng chỉ nộp khi pháp luật về xây dựng yêu cầu. Không nên tự thêm hoặc tự bỏ các tài liệu này chỉ dựa trên kinh nghiệm từ một công trình khác, vì điều kiện kỹ thuật và phạm vi áp dụng có thể khác. Nghị định 217/2026/NĐ-CP dùng cụm “bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo” và liệt kê thành phần, nhưng không nêu một số lượng bộ bản vẽ cố định tại điều khoản này. Vì vậy, hãy xem yêu cầu hiển thị trên thủ tục điện tử hoặc thông báo tiếp nhận của địa phương thay vì áp dụng một con số chung.

Điền Mẫu số 01 và đối chiếu chỉ tiêu thiết kế trước khi gửi

Các trường thông tin nhận diện người đề nghị và địa điểm xây dựng

Mẫu số 01 Phụ lục II là đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới dùng cho nhiều loại công trình, trong đó có nhà ở riêng lẻ. Phần thông tin nhận diện sử dụng số định danh cá nhân; phần địa điểm có trường phường/xã và tỉnh, thành phố. Khi điền, người đề nghị nên đối chiếu từng trường với giấy tờ đất và bản vẽ, nhất là tên đơn vị hành chính đang được cơ quan tiếp nhận sử dụng. Sự thống nhất này không thay thế việc cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện cấp phép, nhưng giúp giảm một nguyên nhân thường gặp của yêu cầu bổ sung.

Nhóm chỉ tiêu tại mục 4.4 cần khớp bản vẽ

Tại mục 4.4, người đề nghị khai cấp công trình, cốt xây dựng, khoảng lùi nếu có, diện tích xây dựng tầng 1, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình và số tầng. Các chỉ tiêu này cần khớp với bản vẽ thiết kế, không nên lấy số ước lượng trong đơn rồi để bản vẽ thể hiện số khác. Trước khi gửi, hãy đọc lại theo một chiều từ đơn sang bản vẽ và đọc ngược từ bản vẽ về đơn; nếu có chênh lệch, sửa ngay ở nguồn tạo ra thông tin thay vì chờ cơ quan tiếp nhận yêu cầu bổ sung. Việc tự rà soát chỉ giúp hồ sơ nhất quán, không cho phép người nộp tự suy đoán rằng công trình đương nhiên đủ điều kiện theo quy mô.

Mốc thẩm định và cách xử lý khi hồ sơ bị yêu cầu bổ sung

Khi nào bắt đầu tính thời hạn giải quyết

Đối với cấp mới nhà ở riêng lẻ, thời hạn cấp giấy phép là 07 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền thẩm định và kiểm tra thực địa nếu cần thiết. Mốc 07 ngày không phải lời hứa về thời gian thực tế trong mọi hồ sơ, bởi thời điểm tiếp nhận đủ và hợp lệ phụ thuộc kết quả kiểm tra hồ sơ. Vì vậy, người nộp nên phân biệt ngày tải tệp lên hệ thống với ngày hồ sơ được xác nhận là đầy đủ, hợp lệ.

Một lần thông báo bổ sung và 02 ngày làm việc để phản hồi

Nếu hồ sơ cấp hoặc điều chỉnh giấy phép nhà ở riêng lẻ còn thiếu, cơ quan có thẩm quyền thông báo bổ sung một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn. Người đề nghị có 02 ngày làm việc để bổ sung theo yêu cầu đã nhận. Thực tế xử lý vì vậy phụ thuộc cả việc tệp thiết kế có mở được, số định danh và địa chỉ có chính xác, cùng khả năng nhận thông báo của người nộp. Nên kiểm tra thư điện tử, tin nhắn và trạng thái hồ sơ thường xuyên trong giai đoạn thẩm định, thay vì chờ đến hết mốc giải quyết mới kiểm tra.

Cam kết liền kề, lệ phí địa phương và việc cần xử lý tách riêng

Đúng vai trò của bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề

Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề là thành phần được nêu trong hồ sơ thiết kế theo điểm a khoản 3 Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Tuy nhiên, tài liệu này không tự động thay thế thỏa thuận dân sự với chủ nhà bên cạnh, việc kiểm định hiện trạng hoặc trách nhiệm bồi thường nếu thi công gây thiệt hại. Với khu đất giáp nhà liền kề, hồ sơ nên được xem cùng giải pháp móng, chống đỡ, thoát nước và cấp điện, bởi rủi ro không chỉ nằm ở hình thức kiến trúc. Pháp luật không ban hành mẫu riêng trong Phụ lục II; nếu trang cung cấp mẫu tham khảo, đó phải được ghi rõ là mẫu do trang tự soạn dựa trên yêu cầu hồ sơ, không phải mẫu nhà nước ban hành.

Tra lệ phí theo nghị quyết HĐND nơi có đất và tách các việc sau cấp phép

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định áp dụng tại địa phương, nên không thể nêu một mức chung trên toàn quốc khi chưa có nghị quyết của HĐND tỉnh nơi có đất. Hồ sơ điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại cũng thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; thời hạn gia hạn hoặc cấp lại giấy phép nhà ở riêng lẻ là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Việc ghi nhận nhà lên giấy chứng nhận sau khi xây dựng thuộc pháp luật đất đai, không phải một bước của thủ tục cấp giấy phép xây dựng, nên cần kiểm chứng riêng theo tỉnh, thành phố. Bài phù hợp với chủ hộ hoặc cá nhân đã có đất ở hợp pháp và đang chuẩn bị hồ sơ thiết kế; trước khi gửi, cần kiểm tra lại tình trạng quy hoạch, yêu cầu hiển thị trên cổng dịch vụ công và lệ phí tại nơi có đất. Thông tin có thể thay đổi theo công bố chính thức.