Thu nhập mua nhà ở xã hội: ngưỡng xét năm 2026

Thu nhập bao nhiêu được mua nhà ở xã hội năm 2026: các ngưỡng 25, 35 và 50 triệu đồng

Văn bản đang áp dụng tính đến ngày 13/08/2026

Đây là trần thu nhập để xét điều kiện đối với một số nhóm người mua hoặc thuê mua, không phải mức lương tối thiểu hay cam kết chắc chắn được mua căn hộ. Tính đến ngày 13/08/2026, Nghị định số 136/2026/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 07/04/2026 và sửa đổi quy định về điều kiện thu nhập tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Ba ngưỡng chính chỉ áp dụng cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; công nhân, người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; cùng cán bộ, công chức, viên chức.

Ba ngưỡng theo tình trạng hôn nhân và trách nhiệm nuôi con

Người đứng đơn chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng; nếu đang nuôi con dưới tuổi thành niên, ngưỡng là không quá 35 triệu đồng; người đã kết hôn được xét theo tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng, không quá 50 triệu đồng. Cả ba mức được xác định trong 12 tháng liền kề tính đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Cách tính bình quân thực nhận trong 12 tháng liền kề

Mốc bắt đầu và kết thúc của 12 tháng được xác định thế nào

Khoảng thời gian này không tự động tính theo năm dương lịch hay theo ngày ký hợp đồng lao động. Cơ quan có thẩm quyền sẽ lấy thời điểm mình thực hiện xác nhận làm mốc, rồi tính lùi đủ 12 tháng liền kề ngay trước thời điểm đó. Vì vậy, ngày bắt đầu và ngày kết thúc phụ thuộc vào ngày xác nhận thực tế của hồ sơ. Người nộp nên kiểm tra để các giấy tờ về thu nhập cùng phản ánh đúng một khoảng thời gian, tránh tình trạng mỗi nơi xác nhận một giai đoạn khác nhau hoặc bị thiếu tháng. Nếu làm hồ sơ lại ở thời điểm khác, khoảng 12 tháng được xem xét cũng có thể thay đổi theo mốc xác nhận mới.

Bảng tiền công, tiền lương là căn cứ xác nhận

Bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận là căn cứ để đối chiếu thu nhập thực nhận trong khoảng thời gian được yêu cầu. Người làm hồ sơ cần đề nghị đơn vị đang hoặc đã sử dụng lao động thể hiện đúng phần thu nhập thuộc thời gian làm việc, thay vì chỉ cung cấp một con số ước tính hoặc mức lương ghi trên hợp đồng. Nội dung xác nhận nên thống nhất với thời gian 12 tháng liền kề mà cơ quan có thẩm quyền xem xét. Khi có nhiều nơi làm việc, mỗi đơn vị xác nhận phần mình phụ trách để hồ sơ phản ánh đầy đủ quá trình thu nhập, giúp cơ quan tiếp nhận có cơ sở kiểm tra.

Xin xác nhận khi có hợp đồng, mới chuyển việc hoặc không có hợp đồng lao động

Người đang làm việc theo hợp đồng xin xác nhận tại đâu

Người đang làm việc theo hợp đồng nên xin xác nhận thu nhập tại chính cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp đang sử dụng lao động. Đây là nơi có bảng tiền công, tiền lương và thông tin thực nhận của người lao động, nên nội dung xác nhận cần do nơi làm việc cung cấp, không nên tự lập rồi chỉ ký cam kết thay thế. Nếu trong khoảng thời gian cần xét có làm việc tại nhiều đơn vị, hãy liên hệ từng nơi để xác nhận phần thời gian tương ứng. Trước khi nộp, người xin xác nhận nên đối chiếu họ tên, thời gian làm việc và số liệu thu nhập giữa các giấy tờ để hạn chế việc phải bổ sung.

Ghép xác nhận khi chuyển việc hoặc có thời gian thất nghiệp

Nếu trong 12 tháng liền kề có thời gian chuyển từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác, hoặc có quãng thất nghiệp xen kẽ, hồ sơ không nhất thiết chỉ có một giấy xác nhận. Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp sẽ xác nhận phần thời gian người kê khai làm việc tại đó; Công an cấp xã xác nhận phần thời gian thất nghiệp hoặc lao động tự do theo hướng dẫn. Các phần xác nhận được ghép lại để tổng thời gian đủ 12 tháng liền kề. Người kê khai cần trình bày rõ từng giai đoạn, tránh bỏ trống khoảng thời gian, đồng thời bảo đảm thông tin giữa bản kê khai và giấy xác nhận không mâu thuẫn.

Lao động tự do thuộc nhóm thu nhập thấp đô thị cần kê khai và được xác nhận ra sao

Người thuộc nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị nhưng không có hợp đồng lao động vẫn phải đáp ứng ngưỡng thu nhập. Người dân tự kê khai, cam kết về thu nhập bình quân hàng tháng; Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận theo quy định, và thông tin có thể được xác minh, hậu kiểm khi cần thiết. Đây không phải cơ chế bảo đảm hồ sơ sẽ được chấp nhận, càng không phải căn cứ để che giấu, chia nhỏ hoặc điều chỉnh thu nhập nhằm lọt dưới ngưỡng.

Hệ số địa phương và nhóm có từ 02 con đẻ trở lên: hai điểm phải kiểm tra riêng

Quyết định hệ số điều chỉnh có thể làm ngưỡng thực tế thay đổi

Các mức 25, 35 và 50 triệu đồng không nên được xem là con số cuối cùng cho mọi địa bàn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định hệ số điều chỉnh các mức thu nhập tại điểm a và b khoản 1 Điều 30 theo điều kiện, mức thu nhập từng khu vực, nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương và của cả nước. Người nộp cần tìm quyết định đang có hiệu lực tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và xem hệ số áp dụng cho nhóm nào.

Chính sách khuyến khích với hộ có nhiều người phụ thuộc

Chính sách dành cho hộ có nhiều người phụ thuộc cần được kiểm tra theo hai hướng riêng. Luật Nhà ở bổ sung người có từ 02 con đẻ trở lên vào nhóm được xem xét hỗ trợ bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội; nhóm này còn có vị trí ưu tiên theo quy định khi cùng tiêu chuẩn, điều kiện. Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với hộ có từ 03 người phụ thuộc trở lên. Hai nội dung này không nên gộp thành một điều kiện duy nhất. Người nộp cần hỏi cơ quan tiếp nhận về chính sách địa phương đang áp dụng.

Qua ngưỡng thu nhập vẫn phải đối chiếu điều kiện nhà ở, đối tượng và hình thức đăng ký

Điều kiện nhà ở khi đã có nhà thuộc sở hữu tại địa phương có dự án

Đối với mua hoặc thuê mua, điều kiện thu nhập chỉ là một lớp trong hồ sơ. Người thuộc diện áp dụng còn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở; nếu đã có nhà thuộc sở hữu tại tỉnh hoặc thành phố nơi có dự án, diện tích nhà ở bình quân đầu người phải thấp hơn 15 m² sàn mỗi người theo quy định chi tiết hiện hành. Người có thu nhập không quá ngưỡng vẫn chưa thể kết luận đủ điều kiện nếu chưa kiểm tra tình trạng nhà ở, nhóm đối tượng và việc dự án có đang tiếp nhận hồ sơ phù hợp hay không.

Vì sao thuê khác với mua hoặc thuê mua

Quy định dành cho thuê nhà ở xã hội được phân biệt với mua và thuê mua. Người thuộc các nhóm đối tượng nếu chỉ đăng ký thuê thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập áp dụng cho việc mua, thuê mua, nhưng vẫn cần xác định đúng nhóm đối tượng và thực hiện hồ sơ theo quy định. Một người không đạt trần thu nhập của hồ sơ mua chưa chắc bị loại khỏi phương án thuê; việc chuyển từ thuê sang mua hoặc thuê mua phải được xem xét lại theo bộ điều kiện tương ứng.

Không có điều kiện cư trú riêng không có nghĩa hồ sơ không cần kiểm tra các điều kiện khác

Theo giải đáp chính sách của cơ quan nhà nước được công bố năm 2026, hiện không có quy định về điều kiện cư trú khi đăng ký mua nhà ở xã hội. Tuy vậy, hồ sơ vẫn phải được kiểm tra về đối tượng, nhà ở, thu nhập và các yêu cầu trong quy trình tiếp nhận của dự án theo Luật Nhà ở, Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi cùng thông tư hướng dẫn. Không có điều kiện cư trú riêng không đồng nghĩa được miễn toàn bộ điều kiện pháp lý khác.

Tách việc đủ điều kiện hồ sơ khỏi khả năng vay và quyền được tiếp nhận tại dự án

Ba lớp điều kiện không thể thay thế cho nhau

Có thể hình dung hồ sơ qua ba lớp cần kiểm tra độc lập. Lớp thứ nhất là điều kiện pháp lý của người đăng ký, gồm việc có thuộc nhóm được áp dụng và đáp ứng yêu cầu về thu nhập, nhà ở theo quy định hay không. Lớp thứ hai là khả năng tài chính để trả tiền mua hoặc thuê mua, bởi đủ điều kiện chính sách không đồng nghĩa chắc chắn được vay hoặc đủ sức trả nợ. Lớp thứ ba là quyền được tiếp nhận tại dự án, còn phụ thuộc cách dự án tổ chức nhận hồ sơ và số lượng căn phù hợp. Vì vậy, trước khi nộp, hãy hỏi rõ dự án đang tiếp nhận nhóm nào, hình thức nào và cần giấy tờ gì.

Câu hỏi cần hỏi dự án trước khi nộp hồ sơ

Người có thu nhập sát ngưỡng nên hỏi dự án đang tiếp nhận hồ sơ cho hình thức mua, thuê mua hay thuê, căn cứ xác nhận thu nhập nào được yêu cầu và quyết định hệ số điều chỉnh của địa phương có được áp dụng hay không. Với nhà ở hình thành trong tương lai, cần kiểm tra điều kiện đưa nhà vào kinh doanh, trong đó có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, thuê mua; trường hợp áp dụng bảo lãnh ngân hàng phải xem đúng Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không mặc nhiên coi dự án nào cũng đã có bảo lãnh. Chỉ sau khi các thông tin này rõ ràng mới nên đánh giá việc chuẩn bị hồ sơ và phương án thanh toán, không nên che giấu hoặc điều chỉnh thu nhập để cố vượt qua bước xét duyệt.