Mẫu đơn tranh chấp đất đai: hòa giải trước hay khởi kiện?

Mẫu đơn tranh chấp đất đai: hòa giải tại UBND cấp xã hay khởi kiện ra tòa?

Muốn dùng mẫu đơn tranh chấp đất đai đúng cách, trước hết phải phân biệt đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai gửi UBND cấp xã với đơn khởi kiện tranh chấp đất đai gửi Tòa án, rồi mới trả lời được nộp đơn tranh chấp đất đai ở đâu và có cần hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước hay không. Không có một biểu mẫu chính thức dùng chung cho mọi cơ quan và mọi loại tranh chấp. Cây quyết định nên là: xác định yêu cầu thực tế, chọn đúng loại đơn, kiểm tra điều kiện hòa giải, sau đó xác định cơ quan có thẩm quyền.

Ba câu hỏi cần trả lời trước khi viết là người nào đang yêu cầu xác định quyền sử dụng đất, tranh chấp thuộc về ranh giới, lối đi, đòi lại đất hay phát sinh từ giao dịch và quan hệ gia đình, đồng thời thửa đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 hay không. Nếu yêu cầu thuộc nhóm tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236. Khi chuyển sang Tòa án, Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP là tên mẫu cần dùng, không nên đổi tên thành một mẫu chung cho mọi nơi nhận.

Phân loại yêu cầu trước khi chọn lộ trình giải quyết

Không nên kết luận máy móc rằng mọi vụ việc có liên quan đến đất đều phải hòa giải tại UBND cấp xã theo cùng một cách. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Tuy nhiên, nội dung được Báo Chính phủ dẫn từ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP lại phân biệt tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất với tranh chấp về giao dịch, thừa kế hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất; nhóm sau không coi hòa giải cấp xã là điều kiện khởi kiện, trong bối cảnh hướng dẫn được ban hành theo Luật Đất đai 2013.

Vì vậy, yêu cầu xác định ai có quyền sử dụng đất, đòi lại đất, xử lý lấn ranh, tranh chấp ranh giới đất hoặc tranh chấp lối đi chung nên được xem xét theo nhánh hòa giải tại cấp xã trước. Ngược lại, nếu trọng tâm là hiệu lực hợp đồng, thừa kế, ly hôn hoặc chia tài sản chung có quyền sử dụng đất, cần đối chiếu cả Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tố tụng năm 2017. Khi một đơn vừa yêu cầu xác định quyền sử dụng đất vừa yêu cầu giải quyết hợp đồng, thừa kế hoặc tài sản chung, nên kiểm tra trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa án hoặc hỏi tư vấn pháp lý, thay vì tự chọn một kết luận tuyệt đối.

Chuẩn bị hồ sơ gửi cấp xã và kiểm tra chất lượng biên bản

Đơn gửi UBND cấp xã nên ghi rõ người yêu cầu, người đang tranh chấp nếu biết chính xác, vị trí và địa chỉ thửa đất, tờ bản đồ nếu có, nguồn gốc đất và thời điểm sử dụng. Phần diễn biến cần mô tả mốc ranh, phần lối đi hoặc hành vi bị cho là lấn chiếm, thời điểm phát sinh bất đồng và những lần các bên đã trao đổi. Cuối đơn, hãy nêu cụ thể đề nghị tổ chức hòa giải, không chỉ viết rằng “đề nghị giải quyết theo pháp luật”, rồi lập danh mục giấy tờ, hình ảnh, sơ đồ hoặc tài liệu khác gửi kèm.

Theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải. Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong 03 ngày làm việc từ khi nhận đơn, UBND cấp xã phải thông báo bằng văn bản việc thụ lý; nếu không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do. Việc các bên chuẩn bị cùng một cách mô tả về nguồn gốc, quá trình sử dụng và phần đất đang bất đồng sẽ giúp đối chiếu hồ sơ dễ hơn, nhưng không thay thế việc cơ quan có thẩm quyền xác minh.

Biên bản hòa giải cần thể hiện thời gian, địa điểm, thành phần tham dự, tóm tắt nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, nguyên nhân tranh chấp, ý kiến của Hội đồng và nội dung đã hoặc chưa thỏa thuận. Biên bản phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và các bên, đóng dấu UBND cấp xã, được gửi cho các bên và lưu tại UBND cấp xã. Việc kiểm tra các mục này trước khi nhận bản biên bản giúp phát hiện sớm việc bỏ sót ý kiến, sai người tham dự hoặc mô tả chưa đúng phần đất đang tranh chấp.

Sau kết quả không thành: chọn Tòa án hay nhánh hành chính

Nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp thuộc trường hợp do Tòa án giải quyết theo khoản 1 Điều 236; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng thuộc nhóm này. Người có giấy tờ không nên mặc nhiên chọn nhánh UBND chỉ vì muốn một thủ tục khác. Trước khi nộp, cần đối chiếu đúng yêu cầu đang tranh chấp và tài liệu chứng minh tình trạng pháp lý của thửa đất.

Khi các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, khoản 2 Điều 236 cho phép lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Tính đến ngày 2026-08-13, với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau theo nhánh hành chính, văn bản hợp nhất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường ghi nhận thẩm quyền đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Đây là điểm khác với cách ghi cũ theo điểm a khoản 3 Điều 236, vốn nêu Chủ tịch UBND cấp huyện.

Nghị định 151/2025/NĐ-CP được ban hành ngày 2025-06-12 và có hiệu lực từ ngày 2025-07-01, là căn cứ cần dùng khi giải thích thẩm quyền cấp xã trong giai đoạn chính quyền địa phương hai cấp. Chủ tịch UBND cấp xã theo cơ chế đang áp dụng còn ban hành quyết định giải quyết tranh chấp và quyết định cưỡng chế theo khoản 4 Điều 236. Dù chọn Tòa án hay nhánh hành chính, người làm đơn vẫn phải làm rõ bản chất tranh chấp; tình trạng không có giấy tờ không tự trả lời được câu hỏi ai là người có quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu nào thuộc thẩm quyền nào.

Viết Đơn khởi kiện Mẫu số 23-DS và gửi đúng Tòa án

Mẫu số 23-DS yêu cầu ghi người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, người làm chứng nếu có, yêu cầu Tòa án giải quyết, danh mục tài liệu chứng cứ và chữ ký hoặc điểm chỉ. Mỗi yêu cầu nên tách thành một ý cụ thể, chẳng hạn yêu cầu xác định quyền sử dụng đất, yêu cầu chấm dứt việc lấn ranh hoặc yêu cầu giải quyết lối đi, nhưng chỉ ghi những điều phù hợp với tài liệu hiện có. Hướng dẫn sử dụng mẫu cũng yêu cầu ghi rõ và đánh số thứ tự từng tài liệu kèm theo, nên câu “xin giải quyết theo pháp luật” không đủ để thay cho phần yêu cầu.

Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự; không nên chỉ căn cứ vào nơi cư trú của người bị kiện. Địa chỉ của người bị kiện và người liên quan cần được ghi đến mức người làm đơn biết rõ, không tự điền thông tin phỏng đoán nếu chưa xác minh. Trước khi gửi, hãy kiểm tra tên Tòa án đang có thẩm quyền tại địa bàn ở thời điểm nộp, vì tổ chức hệ thống Tòa án đã có thay đổi sau năm 2025; hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án nếu có.

Việc cần làm khi các bên đã thống nhất hoặc thay đổi ý kiến

Trong 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu một bên có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại họp Hội đồng hòa giải và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Vì vậy, người tham dự không nên xem buổi họp đầu tiên là căn cứ để tự khẳng định mọi việc đã được chốt vĩnh viễn. Cần đọc kỹ phần nội dung thỏa thuận, chữ ký và thời điểm lập biên bản trước khi thực hiện bước tiếp theo.

Nếu hòa giải thành làm thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành tới cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trong 30 ngày làm việc kể từ khi nhận văn bản công nhận kết quả hòa giải thành. Việc này là thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định, không có nghĩa hòa giải tự động làm phát sinh hoặc chỉnh lý giấy tờ đất. Bài viết phù hợp với người đang chuẩn bị hồ sơ về tranh chấp ranh giới đất, lối đi, đòi lại đất hoặc quyền sử dụng đất; trước khi nộp cần kiểm chứng bản chất yêu cầu, giấy tờ hiện có, tên cơ quan và thẩm quyền tại địa bàn, đặc biệt với vụ việc có yếu tố hợp đồng, thừa kế hoặc chia tài sản. Thông tin được cập nhật theo pháp luật và dữ liệu kiểm tra đến ngày 2026-08-13, nhưng có thể thay đổi theo công bố chính thức.