Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất: kiểm tra trước khi ký

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất: bản chất, tác dụng và giới hạn

Đặt cọc khác tiền trả trước và khoản giữ chỗ ở điểm nào?

Cần đọc hợp đồng đặt cọc mua nhà đất cùng mục đích khoản tiền, nghĩa vụ mỗi bên và hậu quả nếu giao dịch không tiếp tục, không chỉ dựa vào tên văn bản. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản tiền trả trước thường được tính vào nghĩa vụ thanh toán, còn khoản giữ chỗ chỉ có ý nghĩa theo thỏa thuận cụ thể; không nên tự suy ra hậu quả mất cọc hoặc đền cọc nếu văn bản không ghi rõ.

Có bắt buộc phải đặt cọc trước khi mua bất động sản không?

Pháp luật dân sự không quy định mức tiền đặt cọc cố định để hợp đồng có hiệu lực và không bắt buộc đặt cọc trước mọi giao dịch. Khi hợp đồng mua bán được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện, tài sản thuộc về bên nhận, còn nếu bên nhận từ chối thì phải trả lại và một khoản tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Giấy đặt cọc không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không tự hoàn tất mua bán hay bảo đảm việc sang tên.

Khi nào áp dụng trần 5% và khi nào các bên tự thỏa thuận?

Bảng quyết định theo loại tài sản và chủ thể nhận tiền

Nguồn Bộ Tư pháp về đặt cọc dân sự nêu rằng pháp luật không ấn định mức tiền đặt cọc cố định để hợp đồng có hiệu lực, nên giao dịch nhà đất có sẵn giữa các bên chủ yếu do thỏa thuận. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt trần không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua khi chủ đầu tư nhận cọc để bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua. Vì vậy, tiền cọc mua nhà đất không phải luôn tối đa 5% và pháp luật cũng không giới hạn trong mọi trường hợp.

Vì sao chưa nên quyết định số tiền khi hồ sơ hoặc quyền ký còn chưa rõ?

Với nhà đất có sẵn, cần cân nhắc người mua có chấp nhận để khoản tiền bị phong tỏa hoặc phải tranh chấp để thu hồi hay không. Trước khi đặt cọc mua đất hoặc đặt cọc mua nhà, cần biết người nhận tiền có quyền ký, tài sản có Giấy chứng nhận, có tranh chấp, bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng và có bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không theo Điều 45 Luật Đất đai 2024. Nếu chưa kiểm tra được, nên ghi điều kiện cung cấp hồ sơ, thời hạn hoàn tiền và hậu quả tương ứng thay vì chỉ thương lượng số tiền.

Hồ sơ tài sản, quyền ký và bước chuyển nhượng cần tách riêng

Các nhóm thông tin cần đối chiếu theo điều kiện chuyển nhượng

Hồ sơ trước khi giao tiền nên được đối chiếu theo điều kiện chuyển nhượng, gồm Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp hoặc việc tranh chấp đã được giải quyết có hiệu lực, tình trạng kê biên hay biện pháp bảo đảm thi hành án, thời hạn sử dụng đất và biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây là căn cứ xác định bên bán có thể thực hiện nghĩa vụ nào và vào thời điểm nào. Bộ Tư pháp cũng lưu ý hợp đồng đặt cọc nên ghi chi tiết trách nhiệm, công việc của mỗi bên và các điều khoản chính của hợp đồng mua bán dự kiến, để khi giao dịch đổ vỡ còn xác định nguyên nhân.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng không phải là bước được thay thế bằng giấy cọc

Từ hồ sơ quyền sử dụng và quyền sở hữu, người mua cần xác định những người phải tham gia ký, nhất là khi tài sản có nhiều người liên quan hoặc đang chịu ràng buộc. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo yêu cầu của các bên. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là bước riêng; công chứng giấy đặt cọc không làm tài sản đủ điều kiện chuyển nhượng và không thay thế hợp đồng chính.

Viết điều khoản để xác định mất cọc, hoàn cọc và trách nhiệm của từng bên

Cơ chế mặc định khi bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Không nên khẳng định máy móc bên bán luôn phải trả phạt cọc gấp đôi, bởi tranh chấp còn xoay quanh nội dung thỏa thuận, hành vi từ chối và nguyên nhân khiến hợp đồng chính không được ký hoặc thực hiện.

Khi nào có thể thỏa thuận hậu quả khác thay cho cách xử lý mặc định?

Các bên có thể ghi nhận hậu quả khác với cách xử lý mặc định nếu thỏa thuận được thể hiện rõ trong hợp đồng đặt cọc. Nội dung nên nói cụ thể trường hợp nào được hoàn cọc, trường hợp nào chỉ hoàn một phần, khoản tiền nào phải bồi hoàn và thời điểm thực hiện. Cũng cần phân biệt lý do do lỗi của bên mua, bên bán hay do một điều kiện khách quan đã được các bên dự liệu. Không nên dùng câu chung chung như “hai bên tự giải quyết”, vì khi phát sinh tranh chấp, chính điều khoản này giúp xác định ý chí đã thống nhất và trách nhiệm của từng bên.

Điều kiện vay ngân hàng nên được diễn đạt bằng hồ sơ, thời hạn và hậu quả nào?

Điều khoản vay nên mô tả loại hồ sơ người mua phải nộp, bên nào có trách nhiệm cung cấp giấy tờ, thời hạn hoàn tất việc xét duyệt và cách thông báo kết quả. Hợp đồng cũng cần nêu rõ khoản vay không được chấp thuận, được chấp thuận thấp hơn nhu cầu hoặc giải ngân chậm thì giao dịch được tiếp tục, gia hạn hay chấm dứt. Hậu quả tương ứng phải được viết cụ thể: hoàn cọc, khấu trừ chi phí đã thống nhất hoặc xử lý theo cơ chế khác. Người mua nên yêu cầu lưu lại văn bản hoặc thông báo của ngân hàng để chứng minh điều kiện vay đã được thực hiện đúng.

Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai: điều kiện, thanh toán và bảo lãnh

Điều kiện của tài sản trước khi chủ đầu tư nhận đặt cọc

Nhà ở hình thành trong tương lai không thể áp dụng máy móc cách đặt cọc của nhà đất có sẵn giữa cá nhân. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tài sản đưa vào kinh doanh phải được khởi công, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế theo trường hợp tương ứng; riêng nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng. Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh; trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận thông báo, cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản về điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh.

Không chuyển tiền theo yêu cầu để môi giới hoặc chủ thể khác ký thay chủ đầu tư

Khoản 5 Điều 23 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua đối với bất động sản trong dự án. Vì vậy, cần kiểm tra pháp nhân ký văn bản và chủ thể nhận tiền; việc chuyển tiền vào tài khoản môi giới hoặc pháp nhân khác với chủ đầu tư là dấu hiệu phải làm rõ trước khi giao dịch, không nên chỉ dựa vào phiếu thu hay lời giới thiệu.

Tiền cọc, lần thanh toán đầu và các mốc giới hạn thu tiền

Trong mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Trước khi bàn giao, tổng số tiền thu không quá 70% giá trị hợp đồng, hoặc không quá 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp luật định. Các mốc này cần được đối chiếu với toàn bộ dòng tiền; việc gọi một khoản là “phí giữ chỗ” hay “phí thiện chí” không tự loại khoản đó khỏi bản chất tiền chủ đầu tư thu để bán hoặc cho thuê mua.

Thư bảo lãnh bảo vệ nghĩa vụ tài chính nào và cần kiểm tra những gì?

Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh; nếu từ chối, việc từ chối phải lập thành văn bản khi ký hợp đồng. Chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận thời hạn khác, và chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua nhận thư. Cần đọc riêng phạm vi nghĩa vụ tài chính, điều kiện yêu cầu thực hiện, phí và thời hạn hiệu lực, vì ngân hàng không bảo đảm bàn giao nhà.

Chứng từ chuyển tiền và đường xử lý khi giao dịch không hoàn tất

Chuỗi chứng từ cần giữ từ lúc thỏa thuận đến khi ký hợp đồng chính

Người mua nên lưu theo dòng thời gian bản thỏa thuận đặt cọc, các phụ lục, tin nhắn giải thích điều khoản, chứng từ chuyển tiền, biên nhận, bản sao hồ sơ tài sản, tài liệu thể hiện quyền ký và thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ. Nếu giao dịch không hoàn tất, cần giữ cả bằng chứng về việc bên nào đã làm hoặc chưa làm công việc cam kết, thay vì chỉ giữ giấy biên nhận tiền. Hợp đồng chính và hợp đồng đặt cọc là hai hợp đồng khác nhau; theo Bộ Tư pháp, hợp đồng chính vô hiệu không đương nhiên làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nên điều khoản phạt cọc cũng không tự động giúp thu hồi tiền nếu nguyên nhân và lỗi chưa được chứng minh.

Bốn câu hỏi rà soát ngay trước thời điểm chuyển tiền

Trước khi chuyển tiền, hãy tự hỏi bốn câu: người nhận tiền có đúng là bên ký hợp đồng và có quyền nhận, định đoạt tài sản hay không; hồ sơ hiện có cho thấy giao dịch đang đáp ứng những điều kiện cần thiết nào; giấy đặt cọc đã ghi rõ số tiền, mục đích sử dụng, thời hạn và cách xử lý khi không ký được hợp đồng chính chưa; chứng từ chuyển tiền có thể hiện đúng người nhận, nội dung giao dịch và được lưu cùng toàn bộ trao đổi hay chưa? Nếu một câu trả lời còn mơ hồ, nên tạm dừng chuyển tiền, yêu cầu bổ sung tài liệu hoặc sửa lại thỏa thuận trước khi ký.