Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ

Số: ......../......../HĐTC

Căn cứ:

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13;

- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — Điều 80 và Điều 81 (quy định chung, hiệu lực của hợp đồng xây dựng), Điều 82 khoản 4 và khoản 5 (nội dung và hồ sơ hợp đồng), Điều 84 (sửa đổi hợp đồng), Điều 85 (tạm dừng, chấm dứt), Điều 86 (thưởng, phạt, bồi thường, giải quyết tranh chấp), Điều 87 (thanh toán, quyết toán, thanh lý);

- Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — Điều 2 (đối tượng áp dụng), Điều 6 (phân loại), các Điều 8 đến 12 (khối lượng, chất lượng, tiến độ, giá, tạm ứng), Điều 15 và Điều 16 (quyền, nghĩa vụ của hai bên), Điều 20 (bảo hành), Điều 23 (điều chỉnh khối lượng), Điều 25 (điều chỉnh tiến độ), các Điều 26 đến 31 (tạm dừng, chấm dứt, thanh toán, quyết toán, thanh lý);

- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — Điều 10 (quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ), Điều 32 và Điều 33 (bảo hành công trình xây dựng);

- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 129 khoản 2 điểm b và khoản 3 về bảo hành nhà ở;

- Giấy phép xây dựng số ...................... ngày ...... / ...... / ............ do .............................................................. cấp.

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại .................................................................., hai bên gồm:

BÊN GIAO THẦU – CHỦ NHÀ (sau đây gọi là Bên A)

Ông/Bà: .............................................

Sinh ngày: .............................................

Số định danh cá nhân: .............................................

Nơi cư trú: .............................................

Điện thoại: .............................................

Số tài khoản / Ngân hàng: .............................................

Trường hợp là tổ chức, hộ kinh doanh: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp hoặc mã số hộ kinh doanh, địa chỉ trụ sở, người đại diện và chức vụ, số tài khoản.

BÊN NHẬN THẦU – NHÀ THẦU THI CÔNG (sau đây gọi là Bên B)

Ông/Bà: .............................................

Sinh ngày: .............................................

Số định danh cá nhân: .............................................

Nơi cư trú: .............................................

Điện thoại: .............................................

Số tài khoản / Ngân hàng: .............................................

Trường hợp là tổ chức, hộ kinh doanh: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp hoặc mã số hộ kinh doanh, địa chỉ trụ sở, người đại diện và chức vụ, số tài khoản.

Hai bên cùng thoả thuận ký hợp đồng thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ với các nội dung sau đây:

Điều 1. CÔNG TRÌNH VÀ PHẠM VI CÔNG VIỆC

1.1. Công trình:

Địa chỉ: .............................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: .............................................

Diện tích xây dựng / Tổng diện tích sàn: .............................................

Số tầng / Số tầng hầm / Chiều cao công trình: .............................................

1.2. Phạm vi công việc Bên B nhận thi công (đánh dấu và ghi rõ; phần nào không thuộc phạm vi thì gạch bỏ):

☐ Phần thô: móng, kết cấu, xây tô, chống thấm: .............................................

☐ Phần hoàn thiện: ốp lát, sơn, trần, cửa: .............................................

☐ Hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bể phốt: .............................................

☐ Cung cấp vật tư, vật liệu (ghi rõ bên nào cấp loại nào): .............................................

☐ Công việc khác: .............................................

1.3. Bên B thi công theo bộ bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng kèm theo hợp đồng này. Mọi việc thi công khác với bản vẽ hoặc khác với giấy phép đều phải thực hiện theo Điều 6 của hợp đồng này TRƯỚC KHI LÀM.

Nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m² và cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự tổ chức thiết kế; từ mức đó đến dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm thì thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện — Điều 10 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Điều 2. HỒ SƠ HỢP ĐỒNG VÀ THỨ TỰ ƯU TIÊN

2.1. Hồ sơ hợp đồng gồm hợp đồng này và các tài liệu kèm theo. Khi các tài liệu mâu thuẫn nhau thì áp dụng theo thứ tự ưu tiên sau:

a) Các phụ lục, văn bản sửa đổi hợp đồng ký sau (văn bản ký sau thắng);

b) Hợp đồng này;

c) Bảng khối lượng và đơn giá kèm theo hợp đồng;

d) Bộ bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng;

đ) Bảng chào giá, bảng vật tư và các tài liệu trao đổi trước khi ký;

e) Tài liệu khác: .............................................

Điều 82 khoản 5 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cho phép hai bên tự thoả thuận thứ tự ưu tiên; thứ tự mặc định của luật viết cho gói thầu có hồ sơ mời thầu và đơn dự thầu nên không dùng được cho nhà dân.

2.2. Bảng khối lượng và đơn giá kèm theo là tài liệu bắt buộc phải có chữ ký của cả hai bên trên từng trang. Không có bảng này thì không có căn cứ để xác định thế nào là phát sinh tại Điều 6.

Điều 3. LOẠI HỢP ĐỒNG VÀ GIÁ HỢP ĐỒNG

3.1. Hình thức giá hợp đồng — hai bên chọn một:

☐ TRỌN GÓI: giá xác định tại thời điểm ký và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện, tương ứng với phạm vi công việc và yêu cầu chất lượng đã thoả thuận, trừ trường hợp bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc thay đổi phạm vi công việc.

☐ THEO ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH: đơn giá từng hạng mục không đổi, giá trị thanh toán tính theo khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu.

Hai định nghĩa trên lấy theo Điều 6 khoản 2 điểm a và điểm b Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Chọn trọn gói thì tranh chấp dồn hết về câu hỏi "việc này có nằm trong phạm vi đã ký không"; chọn đơn giá cố định thì phải đo khối lượng thật sau mỗi đợt. Không lựa chọn nào an toàn hơn nếu bảng khối lượng ở mục 2.2 sơ sài.

3.2. Giá hợp đồng (bằng số): .............................................

Bằng chữ: .............................................

3.3. Giá hợp đồng nêu tại mục 3.2 đã bao gồm / chưa bao gồm (gạch bỏ phần không đúng):

☐ Thuế giá trị gia tăng: .............................................

☐ Vật tư, vật liệu do Bên B cung cấp (chủng loại, xuất xứ theo bảng vật tư): .............................................

☐ Chi phí điện, nước thi công: .............................................

☐ Chi phí dọn dẹp, vận chuyển phế thải: .............................................

☐ Khoản khác: .............................................

Điều 11 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP buộc hai bên ghi rõ khoản chi phí, thuế, phí nào đã tính và chưa tính trong giá. Đây là dòng bị bỏ trống nhiều nhất trong giấy viết tay, và là chỗ sinh ra khoản chênh cuối công trình.

3.4. Đồng tiền thanh toán: Đồng Việt Nam.

Điều 4. TẠM ỨNG VÀ THANH TOÁN

4.1. Tạm ứng là khoản Bên A ứng trước KHÔNG LÃI SUẤT cho Bên B để triển khai công việc (Điều 12 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

Mức tạm ứng: .............................................

Thời điểm tạm ứng: .............................................

Cách thu hồi tạm ứng qua các đợt thanh toán: .............................................

Mức tạm ứng do hai bên tự thoả thuận — Điều 12 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Các con số 30%, 20%, 15%, 10% mà nhiều mẫu trên mạng in sẵn nằm ở khoản 3 của chính điều đó và chỉ áp cho dự án đầu tư công, dự án PPP — không phải mức của nhà dân.

4.2. Các đợt thanh toán gắn với mốc nghiệm thu, không gắn với ngày dương lịch:

Đợt 1 — sau khi nghiệm thu: .............................................

Số tiền / tỷ lệ: .............................................

Đợt 2 — sau khi nghiệm thu: .............................................

Số tiền / tỷ lệ: .............................................

Đợt 3 — sau khi nghiệm thu: .............................................

Số tiền / tỷ lệ: .............................................

Đợt cuối — sau khi ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao: .............................................

Số tiền / tỷ lệ: .............................................

4.3. Mỗi đợt thanh toán chỉ thực hiện sau khi hai bên đã ký biên bản nghiệm thu khối lượng của đợt đó. Bên A thanh toán trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thanh toán.

4.4. Bên A giữ lại .................................... làm tiền bảo hành, xử lý theo Điều 11 của hợp đồng này.

4.5. Bên A chậm thanh toán thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm. Lãi suất chậm thanh toán: .................................... ; nếu hai bên không ghi mức nào thì áp dụng lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi Bên B mở tài khoản công bố tương ứng với từng thời kỳ chậm thanh toán (Điều 28 khoản 5 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

Điều 5. THỜI GIAN VÀ TIẾN ĐỘ THI CÔNG

5.1. Ngày khởi công: .............................................

Ngày hoàn thành, bàn giao: .............................................

Tổng thời gian thi công (ngày): .............................................

Thời gian thi công không bao gồm thời gian bảo hành (Điều 10 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

5.2. Các mốc phải hoàn thành và nghiệm thu trong quá trình thi công:

Xong móng — trước ngày: .............................................

Xong kết cấu, phần thô — trước ngày: .............................................

Xong chống thấm, điện nước âm — trước ngày: .............................................

Xong hoàn thiện — trước ngày: .............................................

Mốc khác: .............................................

5.3. Bên B ĐƯỢC kéo dài tiến độ, không bị coi là chậm, chỉ trong các trường hợp sau và chỉ khi đã thông báo bằng văn bản cho Bên A trong ...... ngày kể từ khi sự việc xảy ra:

a) Sự kiện bất khả kháng theo Điều 13 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15;

b) Bên A chậm bàn giao mặt bằng, chậm cấp vật tư thuộc phần Bên A cung cấp;

c) Bên A chậm thanh toán quá thời hạn tại mục 4.3;

d) Bên A yêu cầu thay đổi thiết kế, thay đổi vật liệu, hoặc phát sinh khối lượng đã được hai bên ký phụ lục theo Điều 6 — thời gian kéo dài ghi ngay trong phụ lục đó;

đ) Bên A chậm trả lời đề xuất của Bên B quá thời hạn tại mục 6.2, tính từ ngày hết hạn trả lời;

e) Trường hợp khác hai bên ghi thêm: .............................................

Ngoài các trường hợp trên, chậm bàn giao đều là chậm do lỗi Bên B, kể cả khi nguyên nhân đến từ nhà cung cấp vật tư hoặc thợ do Bên B thuê — Điều 86 khoản 4 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: bên vi phạm do nguyên nhân của bên thứ ba vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên kia.

5.4. Chậm bàn giao do lỗi Bên B: Bên B trả cho Bên A .................................... cho mỗi ngày chậm, tính từ ngày hoàn thành ghi tại mục 5.1 (đã cộng thời gian được kéo dài theo mục 5.3), tối đa .................................... .

5.5. Bên A chậm bàn giao mặt bằng hoặc chậm thanh toán quá ...... ngày: Bên A trả cho Bên B .................................... cho mỗi ngày chậm, ngoài khoản lãi tại mục 4.5.

Điều 25 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP giao cho hai bên thoả thuận cụ thể các trường hợp được kéo dài VÀ trách nhiệm của mỗi bên với thiệt hại do kéo dài. Bỏ trống mục 5.4 và 5.5 thì chậm bao lâu cũng không có gì để đòi.

Điều 6. KHỐI LƯỢNG, CÔNG VIỆC PHÁT SINH

6.1. Khối lượng, công việc phát sinh là phần nằm NGOÀI phạm vi công việc tại Điều 1 và ngoài bảng khối lượng tại mục 2.2, cần thiết phải bổ sung trong quá trình thi công và được hai bên thống nhất.

6.2. Thủ tục bắt buộc, theo đúng thứ tự, KHÔNG bên nào được tự quyết:

a) Bên phát hiện gửi văn bản cho bên kia, nêu rõ công việc phát sinh, lý do, khối lượng, thời gian thi công tăng thêm và giá đề nghị;

b) Bên nhận được trả lời bằng văn bản trong ...... ngày, đồng ý hoặc nêu rõ lý do không đồng ý;

c) Hai bên ký phụ lục hợp đồng ghi khối lượng, đơn giá, thành tiền và thời gian kéo dài (nếu có) TRƯỚC KHI Bên B thi công phần phát sinh đó.

Bước c là quy tắc của luật, không phải thoả thuận riêng: Điều 23 khoản 3 Nghị định 210/2026/NĐ-CP buộc các bên thống nhất đơn giá hoặc nguyên tắc xác định đơn giá "làm cơ sở để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện khối lượng, công việc phát sinh này". Điều 84 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đòi mọi sửa đổi hợp đồng phải bằng văn bản. Tin nhắn và lời nói tại công trường không thay được phụ lục.

6.3. Bên A không có nghĩa vụ thanh toán khối lượng phát sinh mà Bên B tự thi công khi chưa có phụ lục ký theo mục 6.2, trừ công việc cần làm ngay để bảo đảm an toàn cho người, cho công trình hoặc cho công trình lân cận và Bên B đã thông báo cho Bên A ngay trong ngày.

6.4. Cách xác định đơn giá phát sinh, áp dụng theo thứ tự:

a) Nếu hạng mục đã có đơn giá trong bảng khối lượng tại mục 2.2 thì lấy đúng đơn giá đó;

b) Nếu chưa có, hai bên xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thoả thuận sẵn dưới đây:

Nguyên tắc xác định đơn giá mới: .............................................

Ghi trước một nguyên tắc — ví dụ chiết tính từ giá vật liệu tại thời điểm cộng nhân công theo định mức, cộng tỷ lệ ......% chi phí chung và lợi nhuận — thì lúc phát sinh chỉ còn việc thay số, không phải mặc cả từ đầu khi đã trót đập tường. Điều 24 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho phép hai bên tự thoả thuận phương pháp điều chỉnh đơn giá.

Có một điểm neo công khai nên dùng thay cho câu "theo giá thị trường": Điều 24 khoản 3 Nghị định 206/2026/NĐ-CP giao Sở Xây dựng công bố giá vật liệu xây dựng trên địa bàn tỉnh theo định kỳ hằng tháng hoặc hằng quý, và giá nhân công xây dựng, giá ca máy và thiết bị thi công theo định kỳ hằng năm. Hai bên có thể ghi thẳng: đơn giá phát sinh tính theo công bố kỳ gần nhất của Sở Xây dựng tỉnh ............................ . Lưu ý Nghị định 206/2026/NĐ-CP áp dụng cho dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án dùng ngân sách; nhà dân chỉ tham khảo — nhưng một con số công bố công khai vẫn kiểm chứng được, còn "giá thị trường" thì không.

6.5. Khối lượng GIẢM so với hợp đồng cũng phải lập văn bản và trừ vào giá hợp đồng theo đúng đơn giá đã ký.

6.6. Nếu phần phát sinh làm công trình khác với giấy phép xây dựng đã cấp (thay đổi diện tích, số tầng, chiều cao, khoảng lùi), Bên A phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép trước; Bên B không được thi công phần thay đổi khi chưa có giấy phép điều chỉnh.

Điều 7. CHẤT LƯỢNG, VẬT LIỆU VÀ NGHIỆM THU

7.1. Bên B thi công đúng bản vẽ thiết kế, đúng quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng; đúng chủng loại, xuất xứ vật tư ghi trong bảng vật tư kèm theo hợp đồng. Thay đổi chủng loại hoặc xuất xứ vật tư phải được Bên A đồng ý bằng văn bản.

7.2. Công việc bị che khuất sau khi thi công — móng, cốt thép, chống thấm, đường điện và đường nước âm — phải được nghiệm thu và chụp ảnh TRƯỚC KHI lấp, đổ bê tông hoặc trát phủ. Bên B báo cho Bên A trước ...... giờ. Bên A không có mặt đúng hạn mà không báo lại thì Bên B được thi công tiếp và Bên A chịu rủi ro về phần đó.

Điều 9 khoản 2 điểm c Nghị định 210/2026/NĐ-CP: với công việc phải nghiệm thu trước khi chuyển sang công việc khác, bên nhận thầu phải thông báo trước cho bên giao thầu. Đây là chỗ chủ nhà mất tiền âm thầm nhất — lấp rồi thì không kiểm lại được.

7.3. Phần việc sai sót, chưa đạt yêu cầu thì phải sửa; không sửa được thì phải phá bỏ, làm lại hoặc thay thế. Bên nào gây ra sai sót thì bên đó chịu toàn bộ chi phí khắc phục, thay thế, thí nghiệm, kiểm định và chịu cả phần chậm tiến độ do việc khắc phục gây ra (Điều 9 khoản 2 điểm d Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

7.4. Khi hoàn thành, hai bên lập BIÊN BẢN NGHIỆM THU HOÀN THÀNH, BÀN GIAO, ghi rõ ngày. Cùng lúc bàn giao, Bên B giao cho Bên A: bản vẽ hoàn công, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu liên quan khác.

Nghĩa vụ giao bộ tài liệu này là của nhà thầu theo Điều 30 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Điều 58 khoản 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — hầu như không chủ nhà nào đòi. NGÀY KÝ BIÊN BẢN NGHIỆM THU LÀ MỐC BẮT ĐẦU ĐẾM BẢO HÀNH tại Điều 11, nên không được để trống. Mẫu biên bản là một tờ riêng, xem "Biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao nhà ở riêng lẻ".

Điều 8. AN TOÀN THI CÔNG, CÔNG TRÌNH LIỀN KỀ VÀ VỆ SINH MÔI TRƯỜNG

8.1. Pháp luật đặt trách nhiệm về an toàn thi công, an toàn cho CÔNG TRÌNH LÂN CẬN và môi trường lên CHỦ NHÀ — Điều 10 khoản 3 điểm b Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Hợp đồng này phân lại trách nhiệm đó giữa hai bên như sau.

8.2. Bên B thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn cho người thi công, cho nhà liền kề và cho người đi đường: chống đỡ hố móng, che chắn chống rơi vật liệu, giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm, quan trắc lún nứt trong quá trình thi công.

8.3. Nếu việc thi công của Bên B gây lún, nứt, nghiêng, thấm hoặc bất kỳ hư hỏng nào cho nhà liền kề, cho công trình hạ tầng hoặc gây thiệt hại cho người thứ ba thì Bên B chịu chi phí khắc phục và bồi thường. Trường hợp Bên A đã phải trả cho người thứ ba thì Bên B HOÀN TRẢ ĐẦY ĐỦ cho Bên A khoản đã trả đó cùng chi phí giám định, trong thời hạn ...... ngày kể từ ngày Bên A xuất trình chứng từ.

Đây là điều khoản làm nên khác biệt giữa hợp đồng viết và giấy viết tay: không có câu 8.3, chủ nhà vẫn phải đền hàng xóm rồi tự đi đòi lại nhà thầu bằng một vụ kiện riêng. Nghĩa vụ này cũng chính là thứ chủ nhà đã cam kết một chiều với cơ quan cấp phép trong "Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề" (Điều 60 khoản 3 điểm a Nghị định 217/2026/NĐ-CP).

8.4. Trước khi khởi công, hai bên cùng chủ nhà liền kề ghi nhận hiện trạng nhà liền kề bằng biên bản kèm ảnh chụp. Không ghi nhận thì cuối công trình không ai chứng minh được vết nứt có sẵn hay mới. Bên chịu trách nhiệm tổ chức việc này: ☐ Bên A ☐ Bên B.

8.5. Biển báo công trình đặt tại cổng ra vào công trường, hiển thị rõ tên, địa chỉ liên hệ và số điện thoại (Điều 10 khoản 3 điểm a Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Bên lắp đặt và duy trì: ☐ Bên A ☐ Bên B.

8.6. Bên B tập kết vật liệu và phế thải đúng vị trí, không lấn đường; dọn sạch công trường và trả lại mặt bằng khi bàn giao. Chi phí vận chuyển phế thải do bên ................................ chịu.

8.7. Giám sát thi công: pháp luật KHUYẾN KHÍCH, không bắt buộc, đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (Điều 56 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15). Hai bên chọn: ☐ Bên A tự giám sát ☐ Bên A thuê người giám sát là ................................................ . Nội dung giám sát gồm biện pháp thi công và biện pháp bảo đảm an toàn đối với nhà ở và các công trình liền kề, lân cận; chất lượng vật liệu, cấu kiện, thiết bị trước khi đưa vào thi công; hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm và máy móc phục vụ thi công; biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công (Điều 10 khoản 4 Nghị định 207/2026/NĐ-CP).

Điều 9. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

9.1. Bên A có quyền: kiểm tra chất lượng và tiến độ thi công nhưng không làm cản trở hoạt động bình thường của Bên B; từ chối nghiệm thu và từ chối nhận bàn giao phần việc không đúng thoả thuận; từ chối các đề xuất không hợp lý hoặc không đúng hợp đồng của Bên B; yêu cầu Bên B bàn giao hồ sơ, tài liệu liên quan đến công trình (Điều 15 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

9.2. Bên A có nghĩa vụ: bàn giao mặt bằng thi công; giao bản vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng và vật tư thuộc phần mình cấp đúng hạn; trả lời đề xuất của Bên B đúng thời hạn tại mục 6.2; tổ chức nghiệm thu và nhận bàn giao; thanh toán đủ và đúng hạn, trả lãi khi chậm thanh toán theo mục 4.5.

Điều 10. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

10.1. Bên B có quyền: đề xuất với Bên A về khối lượng phát sinh ngoài hợp đồng và đề xuất thay đổi biện pháp thi công sau khi được Bên A chấp thuận; từ chối thực hiện khi Bên A chưa đáp ứng điều kiện theo hợp đồng; yêu cầu Bên A nghiệm thu và nhận bàn giao; yêu cầu Bên A trả lãi khi chậm thanh toán (Điều 16 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

10.2. Bên B có nghĩa vụ: cung cấp nhân lực, vật liệu, máy móc, thiết bị đủ số lượng và đúng chủng loại theo hợp đồng; tiếp nhận và quản lý mặt bằng, bảo quản tim, cốt, mốc giới công trình; ghi nhật ký thi công; bảo đảm an toàn theo Điều 8; thực hiện bảo hành theo Điều 11; di chuyển toàn bộ vật tư, máy móc, thiết bị của mình ra khỏi công trường và hoàn trả mặt bằng trong ...... ngày sau khi bàn giao hoặc sau khi hợp đồng chấm dứt.

10.3. Bên B chỉ được giao một phần công việc cho người khác làm thầu phụ khi Bên A đồng ý bằng văn bản. Trong mọi trường hợp, Bên B chịu trách nhiệm trước Bên A về tiến độ, chất lượng, an toàn lao động và sai sót của cả phần việc do thầu phụ thực hiện (Điều 19 khoản 1 điểm b Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

10.4. Bên B không được chuyển nhượng hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác nếu không được Bên A chấp thuận.

Điều 11. BẢO HÀNH

11.1. Thời hạn bảo hành: ...... tháng, KHÔNG ÍT HƠN 24 THÁNG, tính từ ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao nêu tại mục 7.4.

Mức sàn 24 tháng là của Điều 129 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, áp cho nhà ở riêng lẻ, đếm "kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng". Nghị định 207/2026/NĐ-CP dẫn về đây bằng Điều 33 khoản 6. Đây là mức TỐI THIỂU — hai bên được thoả thuận dài hơn, và nên ghi riêng thời hạn dài hơn cho chống thấm mái, sân thượng, nhà vệ sinh.

Thời hạn bảo hành riêng cho chống thấm: .............................................

Thời hạn bảo hành riêng cho thiết bị (theo nhà sản xuất): .............................................

11.2. Nội dung bảo hành gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng: khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ; các phần ốp, lát, trát; hệ thống cấp điện sinh hoạt và cấp điện chiếu sáng; bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt; bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt; khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở (theo Điều 129 khoản 3 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15).

11.3. Tiền bảo hành Bên A giữ lại: .................................... , giữ đến hết thời hạn bảo hành. Bên A hoàn trả sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và đã xác nhận BẰNG VĂN BẢN rằng Bên B hoàn thành trách nhiệm bảo hành.

Điều 32 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP buộc chủ đầu tư thoả thuận trong hợp đồng về thời hạn, hình thức, giá trị bảo hành và việc hoàn trả tiền bảo hành; Điều 33 khoản 5 điểm a đòi việc xác nhận hoàn thành bảo hành phải bằng văn bản. Mẫu không in tỷ lệ nào vì các mức 3% và 5% ở Điều 32 khoản 7 chỉ dành cho công trình vốn đầu tư công và vốn ngân sách; với vốn khác, điểm c cùng khoản chỉ nói "có thể tham khảo".

11.4. Khi phát hiện hư hỏng trong thời hạn bảo hành, Bên A thông báo cho Bên B. Bên B có mặt kiểm tra trong ...... ngày và hoàn thành khắc phục trong ...... ngày kể từ ngày nhận thông báo, chịu mọi chi phí liên quan đến việc bảo hành.

11.5. Bên B không thực hiện bảo hành đúng hạn hoặc làm không đạt yêu cầu thì Bên A được dùng tiền bảo hành tại mục 11.3 để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện; phần chi phí vượt quá tiền bảo hành thì Bên B phải trả thêm (Điều 33 khoản 3 Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Điều 20 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

11.6. Bên B được từ chối bảo hành đối với hư hỏng không do lỗi của Bên B gây ra, hoặc do bất khả kháng, hoặc do Bên A tự sửa chữa, cải tạo, sử dụng sai công năng. Bên nào cho rằng nguyên nhân thuộc bên kia mà hai bên không thống nhất được thì mời tổ chức có chức năng giám định; chi phí giám định do bên có lỗi chịu.

Điều 12. THƯỞNG, PHẠT VI PHẠM VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI

12.1. Mức phạt vi phạm hợp đồng: .................................... ; mức thưởng khi hoàn thành sớm và bảo đảm chất lượng: .................................... .

Điều 86 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 viết: thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại "PHẢI ĐƯỢC CÁC BÊN THOẢ THUẬN TRONG HỢP ĐỒNG". Nói ngược lại: không ghi vào hợp đồng thì không có phạt, dù bên kia sai rõ ràng. Trần 12% mà nhiều mẫu in sẵn nằm ở khoản 3 của chính điều đó và chỉ áp cho công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP.

12.2. Ngoài tiền phạt, bên vi phạm còn phải bồi thường thiệt hại. Bồi thường xác định theo thiệt hại thực tế hoặc theo các mức thiệt hại định trước đã ghi trong hợp đồng, tương ứng với nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm (Điều 86 khoản 2 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15). Các mức tại mục 5.4, 5.5 và mục 8.3 là mức thiệt hại định trước theo khoản này.

Điều 13. TẠM DỪNG, CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG VÀ BẤT KHẢ KHÁNG

13.1. Một bên được tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết, khi xảy ra bất khả kháng, theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc khi pháp luật thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng (Điều 85 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15). Bên tạm dừng phải báo trước bằng văn bản, nêu rõ lý do.

13.2. Mỗi bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thuộc một trong các trường hợp:

a) Bên kia chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác mà không được bên này chấp thuận;

b) Bên B từ chối thực hiện công việc, hoặc 56 ngày liên tục không thi công, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ;

c) Công việc bị dừng quá 56 ngày liên tục do lỗi của Bên A và không có lý do chính đáng;

d) Bên A không thanh toán quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán;

đ) Trường hợp khác hai bên ghi thêm: .............................................

Bốn mốc 56 ngày trên lấy nguyên từ Điều 27 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP — khoản này áp cho mọi hợp đồng xây dựng, không riêng đầu tư công. Hai bên được thoả thuận số ngày khác; nếu muốn khác thì phải ghi rõ vào mục đ.

13.3. Bên chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước bằng văn bản ...... ngày (nếu không ghi thì là 28 ngày theo Điều 27 khoản 5 Nghị định 210/2026/NĐ-CP), nêu rõ lý do và căn cứ. Không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

13.4. Khi hợp đồng chấm dứt, hai bên xác định khối lượng đã thi công đến thời điểm chấm dứt, đối chiếu với số tiền đã thanh toán và thanh toán phần chênh lệch. Bên B di chuyển toàn bộ vật tư, máy móc, thiết bị của mình ra khỏi công trường trong ...... ngày kể từ ngày chấm dứt.

13.5. Bên gặp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải thông báo bằng văn bản cho bên kia và đề xuất phương án xử lý (Điều 18 khoản 4 Nghị định 210/2026/NĐ-CP). Rủi ro về biến động giá vật liệu do bên ................................ chịu; trường hợp biến động bất thường vượt quá khả năng dự báo của hai bên tại thời điểm ký thì hai bên thương lượng lại theo Điều 18 khoản 3 của Nghị định đó.

Điều 14. QUYẾT TOÁN VÀ THANH LÝ

14.1. Trong ...... ngày kể từ ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao, Bên B lập hồ sơ quyết toán gửi Bên A, gồm: biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc thuộc hợp đồng và công việc phát sinh; bảng tính giá trị quyết toán nêu rõ giá trị theo hợp đồng, giá trị phát sinh, số đã thanh toán và số còn lại; bản vẽ hoàn công và nhật ký thi công.

14.2. Hai bên lập biên bản thanh lý hợp đồng sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ, bao gồm cả nghĩa vụ bảo hành và việc hoàn trả tiền bảo hành. Trường hợp một bên không tiến hành quyết toán hoặc không thanh lý theo thoả thuận thì bên còn lại có quyền tự quyết toán, tự thanh lý (Điều 87 khoản 5 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15).

Thời hạn quyết toán 60 ngày và thời hạn thanh lý 45 ngày ghi trong Nghị định 210/2026/NĐ-CP nằm ở Điều 30 khoản 3 và Điều 31 khoản 3 — cả hai chỉ áp cho dự án đầu tư công và PPP. Với nhà dân, hai bên tự ghi số ngày vào mục 14.1.

Điều 15. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

15.1. Hai bên tự thương lượng trước. Trong khi còn tranh chấp, hai bên vẫn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với phần công việc không bị ảnh hưởng, không được tự ý làm gián đoạn việc thi công (Điều 17 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).

15.2. Thương lượng không thành thì hai bên chọn: ☐ hoà giải ☐ Trọng tài thương mại ☐ Toà án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (Điều 86 khoản 5 điểm a Luật Xây dựng số 135/2025/QH15).

Chọn trọng tài thì phải ghi rõ tên tổ chức trọng tài ngay trong hợp đồng, vì sau khi có tranh chấp rất khó thoả thuận thêm. Mẫu không ghi sẵn toà án nào — thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp hợp đồng do pháp luật tố tụng dân sự quy định, nên hỏi trước khi nộp đơn.

Điều 16. HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG

16.1. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký, hoặc kể từ ngày .............................. nếu hai bên thoả thuận thời điểm khác (Điều 81 khoản 4 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15).

16.2. Ngôn ngữ của hợp đồng là tiếng Việt. Mọi sửa đổi, bổ sung phải lập thành văn bản có chữ ký của cả hai bên và là bộ phận không tách rời của hợp đồng này.

16.3. Hợp đồng lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản. Hai bên ký hoặc điểm chỉ vào từng trang.

Pháp luật xây dựng chỉ đòi hợp đồng xây dựng là "thoả thuận BẰNG VĂN BẢN" (Điều 80 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15) — KHÔNG bắt buộc công chứng, chứng thực. Hai bên vẫn được công chứng nếu muốn; khi đó thời điểm có hiệu lực theo pháp luật về công chứng.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

BÊN GIAO THẦU (Bên A) BÊN NHẬN THẦU (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)