Biên bản thanh lý hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

BIÊN BẢN THANH LÝ

HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở

(Giữa chủ nhà và nhà thầu thi công — không nộp cho cơ quan nhà nước)

Số biên bản: ............................

Căn cứ:

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 422 về chấm dứt hợp đồng;

- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — Điều 80 khoản 1 (hợp đồng xây dựng là thoả thuận bằng văn bản), Điều 85 khoản 2 (các trường hợp chấm dứt hợp đồng xây dựng), Điều 87 khoản 1, khoản 4 và khoản 5 (thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng, kể cả trường hợp đơn phương);

- Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — Điều 3 khoản 9 (nghĩa vụ của hợp đồng), Điều 20 khoản 2 (bảo hành sản phẩm của hợp đồng), Điều 27 khoản 6 và khoản 7 (di chuyển tài sản khỏi công trường và hạn hoàn tất thanh lý khi hợp đồng bị chấm dứt), Điều 28 khoản 5 (lãi chậm thanh toán), Điều 30 khoản 1 (hồ sơ quyết toán), Điều 31 (thanh lý hợp đồng xây dựng);

- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — Điều 30 khoản 2 (tài liệu nhà thầu phải giao), Điều 32 khoản 2 (thoả thuận bảo hành và điều kiện hoàn trả tiền bảo hành), Điều 33 khoản 1 đến khoản 5 (trách nhiệm bảo hành, xác nhận hoàn thành bảo hành bằng văn bản), Điều 33 khoản 6 (bảo hành công trình nhà ở theo pháp luật nhà ở);

- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, đối chiếu bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 — Điều 129 khoản 1, khoản 2 điểm b và khoản 3 về bảo hành nhà ở;

- Hợp đồng thi công xây dựng số ...................... ngày ...... / ...... / ............ và các phụ lục sửa đổi kèm theo;

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao số ...................... ngày ...... / ...... / ............ (nếu có).

Hôm nay, ngày ...... tháng ...... năm ............, tại .................................................................., hai bên gồm:

BÊN GIAO THẦU – CHỦ NHÀ (sau đây gọi là Bên A)

Ông/Bà: ..................................................

Sinh ngày: ..................................................

Số định danh cá nhân: ..................................................

Nơi cư trú: ..................................................

Điện thoại: ..................................................

Số tài khoản / Ngân hàng: ..................................................

Người cùng ký — Ông/Bà (vợ hoặc chồng, người đồng sở hữu): ........................

Số định danh cá nhân: ........................................

Nhà ở thường là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người. Biên bản này chốt số tiền và có một câu "không còn khiếu nại nào khác" tại Mục IX khoản 2, nên người cùng sở hữu nên cùng ký. Ai không ký được thì phải có văn bản uỷ quyền, ghi số và ngày vào dòng dưới.

Ký theo uỷ quyền — số, ngày văn bản uỷ quyền (nếu có): ........................

Trường hợp là tổ chức, hộ kinh doanh: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp hoặc mã số hộ kinh doanh, địa chỉ trụ sở, người đại diện và chức vụ, số tài khoản.

BÊN NHẬN THẦU – NHÀ THẦU THI CÔNG (sau đây gọi là Bên B)

Ông/Bà: ..................................................

Sinh ngày: ..................................................

Số định danh cá nhân: ..................................................

Nơi cư trú: ..................................................

Điện thoại: ..................................................

Số tài khoản / Ngân hàng: ..................................................

Ký theo uỷ quyền — số, ngày văn bản uỷ quyền (nếu có): ........................

Trường hợp là tổ chức, hộ kinh doanh: ghi tên tổ chức, mã số doanh nghiệp hoặc mã số hộ kinh doanh, địa chỉ trụ sở, người đại diện và chức vụ, số tài khoản.

Người ký biên bản này phải đúng là người đã ký hợp đồng nêu tại Mục I, hoặc người được uỷ quyền hợp lệ. Bên nào đổi người ký mà không có văn bản uỷ quyền thì ghi rõ lý do vào Mục IX khoản 3.

Hai bên cùng lập biên bản thanh lý hợp đồng thi công xây dựng nhà ở với các nội dung sau đây:

I. HỢP ĐỒNG ĐƯỢC THANH LÝ VÀ CÔNG TRÌNH

1. Hợp đồng thi công xây dựng số: ..................................

Ký ngày: ..............................................

Giá hợp đồng khi ký (bằng số): ..................................

Bằng chữ: ..............................................

2. Các phụ lục, văn bản sửa đổi hợp đồng đã ký (liệt kê đủ; phụ lục nào không liệt kê ở đây thì sau này rất khó đưa vào tính toán):

3. Công trình:

Địa chỉ: ................................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: ....................................

Giấy phép xây dựng số: ..............................

Do: ........................................

Cấp ngày: ............................................

Phạm vi công việc Bên B đã nhận thi công: ............................

II. CĂN CỨ THANH LÝ — ĐÁNH DẤU ĐÚNG MỘT TRƯỜNG HỢP

Điều 31 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP: "Hợp đồng xây dựng được thanh lý trong các trường hợp sau: a) Các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết; b) Hợp đồng xây dựng được chấm dứt theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng."

[ ] TRƯỜNG HỢP A — Hai bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết. Công trình đã được nghiệm thu, bàn giao và Bên A đã tiếp nhận đưa vào sử dụng.

[ ] TRƯỜNG HỢP B — Hợp đồng đã chấm dứt trước khi hoàn thành, theo khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Ngày thông báo chấm dứt hợp đồng: ..................................

Bên thông báo: ............................................

Lý do chấm dứt:

....................................................................

....................................................................

TRƯỜNG HỢP B có HAI hạn phải nhớ, cả hai đều là quy định chung áp cho mọi hợp đồng xây dựng chứ không riêng dự án nhà nước. Hạn thứ nhất — BÁO TRƯỚC 28 NGÀY, Điều 27 khoản 5 Nghị định 210/2026/NĐ-CP: "Thời hạn thông báo quy định tại khoản 3 Điều 85 Luật Xây dựng là 28 ngày, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác. Nội dung thông báo nêu rõ lý do, cơ sở, căn cứ chấm dứt hợp đồng. Nếu bên chấm dứt hợp đồng không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia." Thông báo ấy phải bằng văn bản và nêu rõ lý do, thời điểm, hậu quả pháp lý kèm theo — Điều 85 khoản 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trừ trường hợp bất khả kháng.

Hạn thứ hai — HOÀN TẤT THANH LÝ TRONG 56 NGÀY, Điều 27 khoản 7 của cùng Nghị định: "Hợp đồng xây dựng không còn hiệu lực kể từ thời điểm bị chấm dứt và các bên phải hoàn tất thủ tục thanh lý hợp đồng trong khoảng thời gian theo thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác." Với TRƯỜNG HỢP A thì pháp luật không đặt hạn nào cho nhà dân: thời hạn 45 ngày và 90 ngày ghi ở Điều 31 khoản 3 điểm b của Nghị định đó chỉ áp cho dự án đầu tư công, dự án PPP.

III. THỜI ĐIỂM KÝ BIÊN BẢN NÀY SO VỚI THỜI HẠN BẢO HÀNH

Đây là mục quyết định giá trị của cả tờ giấy. Chọn đúng một nhánh và điền tiếp theo nhánh đó.

BA DÒNG NGAY DƯỚI ĐÂY VÀ HAI NHÁNH SAU CHÚNG CHỈ DÀNH CHO TRƯỜNG HỢP A của Mục II — nhà đã xây xong, đã nghiệm thu và bàn giao. Nếu Mục II đánh dấu TRƯỜNG HỢP B thì bỏ trống ba dòng ấy, bỏ qua hai nhánh, và điền phần "TRƯỜNG HỢP B" ở cuối mục này.

Ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng: ....................

Thời hạn bảo hành ghi vào biên bản này (tháng) — KHÔNG ÍT HƠN 24: ....................

Ngày kết thúc bảo hành, tính theo đúng số tháng vừa ghi: ........................

Về dòng số tháng: 24 là MỨC SÀN của luật cho nhà ở riêng lẻ, không phải con số gợi ý — Điều 129 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Nếu hợp đồng đã ký trót ghi 12 tháng thì ở dòng này VẪN GHI 24 (hoặc số hai bên thoả thuận, miễn từ 24 trở lên) và ghi lại đúng số đó ở Mục VII khoản 1. Ghi 12 rồi tính ngày kết thúc theo 12 là tự cắt một nửa thời gian bảo hành của chính mình, vì ô đánh dấu thứ hai của Mục VI trả tiền bảo hành theo đúng ngày kết thúc ghi ở đây.

Về dòng ngày kết thúc: bằng ngày ký biên bản nghiệm thu, đưa vào sử dụng cộng số tháng vừa ghi. Đồng hồ đếm từ ngày nghiệm thu, KHÔNG đếm từ ngày ký biên bản này — Điều 129 khoản 2 Luật Nhà ở: nhà ở "được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng". Không có ngày ký biên bản nghiệm thu thì không xác định được cả ngày bắt đầu lẫn ngày kết thúc.

[ ] NHÁNH 1 — KÝ SAU KHI ĐÃ HẾT THỜI HẠN BẢO HÀNH. Đây là cách sạch nhất: mọi nghĩa vụ đều đã xong nên câu "các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ" là đúng sự thật.

Văn bản xác nhận hoàn thành việc bảo hành, ngày: ..........................

Văn bản xác nhận ấy là một tờ riêng, do Bên A ký theo Điều 33 khoản 5 điểm a Nghị định 207/2026/NĐ-CP, sau khi Bên B gửi báo cáo hoàn thành công tác bảo hành và kết quả kiểm tra đạt yêu cầu. Nếu hai bên muốn gộp cả việc xác nhận ấy vào biên bản này thì ghi rõ câu xác nhận vào Mục IX và cùng ký.

[ ] NHÁNH 2 — KÝ KHI THỜI HẠN BẢO HÀNH VẪN CÒN. Trường hợp phổ biến nhất trên thực tế. Khi chọn nhánh này, MỤC VI VÀ MỤC VII LÀ BẮT BUỘC, không được gạch bỏ.

Số tháng bảo hành còn lại tính đến hôm nay: ..........................

Hai bên xác nhận: việc ký biên bản này là để chốt khối lượng, chốt tiền và chấm dứt việc thi công, KHÔNG phải để xác nhận Bên B đã hoàn thành nghĩa vụ bảo hành. Nghĩa vụ bảo hành và các nghĩa vụ liệt kê tại Mục VII vẫn còn hiệu lực đầy đủ sau ngày ký.

TRƯỜNG HỢP B — HỢP ĐỒNG CHẤM DỨT TRƯỚC KHI CÔNG TRÌNH HOÀN THÀNH. Điền phần này thay cho ba dòng và hai nhánh ở trên.

Nhà chưa hoàn thành và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng thì mốc "tối thiểu là 24 tháng" của Điều 129 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 chưa bắt đầu chạy, vì chính khoản đó tính thời hạn "kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng". Bên B không vì thế mà hết trách nhiệm: Điều 32 khoản 1 Nghị định 207/2026/NĐ-CP buộc nhà thầu thi công "chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với PHẦN CÔNG VIỆC DO MÌNH THỰC HIỆN", và Điều 32 khoản 5 tính thời hạn bảo hành "kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định".

Phần công việc đã được nghiệm thu — số biên bản nghiệm thu: ..................

Ngày Bên A nghiệm thu phần công việc đó: ..........................

Thời hạn bảo hành phần đã nghiệm thu, hai bên thoả thuận (tháng): ................

Ngày kết thúc bảo hành phần đã nghiệm thu: ..........................

Mẫu KHÔNG in một số tháng nào cho ô này. Mức sàn 24 tháng là của NHÀ Ở đã hoàn thành; với phần công trình dở dang, pháp luật không đặt mức sàn riêng — hai bên tự chốt, và nếu hợp đồng đã có thoả thuận bảo hành thì dẫn lại đúng thoả thuận đó (Điều 32 khoản 2 và khoản 3 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Nếu Bên A thuê nhà thầu khác xây tiếp, mỗi nhà thầu chỉ chịu trách nhiệm bảo hành phần công việc do mình thực hiện — Điều 32 khoản 1 của Nghị định đó.

Với TRƯỜNG HỢP B, các mục còn lại vẫn phải điền: Mục IV, Mục V, Mục VI (nếu Bên A đang giữ tiền bảo hành), Mục VII, Mục VIII, Mục IX, Mục X. Riêng Mục VII khoản 1 thì ghi theo thoả thuận về phần đã nghiệm thu nêu ngay trên đây, KHÔNG ghi mốc 24 tháng; ô đánh dấu thứ hai của Mục VI thì neo vào ngày kết thúc bảo hành phần đã nghiệm thu, cũng nêu ngay trên đây.

IV. KHỐI LƯỢNG, CHẤT LƯỢNG ĐÃ THỰC HIỆN

1. Nghiệm thu:

Biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao số: ............................

Ngày ký: ..............................................

Trường hợp B của Mục II — hợp đồng chấm dứt giữa chừng: mô tả phần công việc Bên B đã thực hiện và đã được nghiệm thu đến thời điểm chấm dứt.

....................................................................

....................................................................

2. Các tồn tại đã ghi ở biên bản nghiệm thu (mục "tồn đọng cần khắc phục") — đối chiếu lại từng dòng, đừng ký khi cột cuối còn trống:

Tồn tại nào chưa khắc phục xong mà hai bên vẫn muốn thanh lý thì phải ghi cách xử lý ngay tại cột cuối và nhắc lại ở Mục VII hoặc Mục IX — ghi "sẽ làm sau" mà không có hạn và không có tiền giữ lại thì coi như bỏ.

V. QUYẾT TOÁN GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG

Điều 30 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP: hồ sơ quyết toán do bên nhận thầu lập phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các thoả thuận trong hợp đồng, được đại diện bên giao thầu và đại diện bên nhận thầu xác nhận. Danh mục hồ sơ quyết toán ở khoản 2 và thời hạn 60 ngày ở khoản 3 của điều đó chỉ áp cho dự án đầu tư công, dự án PPP — nhà dân dùng làm gợi ý, không phải nghĩa vụ.

Số tiền còn phải thanh toán, bằng chữ: ..................................

Bên phải trả: ..............................................

Hạn thanh toán chậm nhất là ngày: ......................................

Hình thức thanh toán / số tài khoản nhận: ..............................

Hoá đơn, chứng từ đã xuất (số, ngày): ................................

Bên giao thầu chậm thanh toán thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm; lãi suất do hai bên thoả thuận, không thoả thuận thì tính theo lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản công bố tương ứng với từng thời kỳ chậm thanh toán — Điều 28 khoản 5 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, quy định chung cho mọi hợp đồng xây dựng.

Lãi suất chậm thanh toán hai bên thoả thuận: ..............................

VI. TIỀN BẢO HÀNH VÀ BẢO ĐẢM BẢO HÀNH

Điều 32 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nguyên văn phần quyết định: "Các nhà thầu nêu trên chỉ được hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành."

Số tiền bảo hành Bên A đang giữ (bằng số): ..............................

Bằng chữ: ..............................................

Hình thức khác thay cho tiền giữ lại (nếu có): ............................

Trạng thái — đánh dấu một ô:

[ ] Đã hoàn trả đủ cho Bên B ngày ...... / ...... / ............ , vì thời hạn bảo hành đã kết thúc và Bên A đã xác nhận Bên B hoàn thành trách nhiệm bảo hành.

[ ] CÒN GIỮ LẠI. Bên A hoàn trả cho Bên B chậm nhất ngày ...... / ...... / ............ , là ...... ngày sau ngày kết thúc bảo hành ghi tại Mục III (với TRƯỜNG HỢP B là ngày kết thúc bảo hành phần đã nghiệm thu, cũng ghi tại Mục III), với điều kiện Bên B đã thực hiện xong các yêu cầu bảo hành hợp lệ.

[ ] Hai bên KHÔNG giữ lại khoản nào. Ghi rõ lý do và cách bảo đảm thay thế: ............................................................

Mẫu không in một tỷ lệ nào. Các mức tiền bảo hành 3% và 5% ở Điều 32 khoản 7 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chỉ áp cho công trình dùng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác; với công trình vốn khác, chính điểm c của khoản đó chỉ nói "có thể tham khảo". Hai bên tự chốt số, hoặc dẫn lại đúng con số đã ghi trong hợp đồng.

KHI BÊN B KHÔNG BẢO HÀNH — có điều kiện, đừng bỏ mất điều kiện. Điều 33 khoản 3 Nghị định 207/2026/NĐ-CP viết hai câu và câu đầu là quyền của Bên B: nhà thầu "có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng". Chỉ khi "hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh DO LỖI CỦA NHÀ THẦU mà nhà thầu không thực hiện bảo hành" thì chủ đầu tư mới "có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành". Nghĩa là Bên A không được tự lấy tiền bảo hành cho mọi hư hỏng: hư hỏng do dùng sai, do người khác sửa chữa, do bất khả kháng thì Bên B từ chối là hợp pháp.

Cạnh đó còn một căn cứ khác, gắn với chính hợp đồng và có điều kiện rộng hơn — Điều 20 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP: "Trường hợp bên nhận thầu không thực hiện việc bảo hành trong thời hạn theo thỏa thuận của hợp đồng hoặc thực hiện nhưng không đảm bảo chất lượng và tiến độ theo yêu cầu, bên giao thầu có quyền sử dụng bảo đảm bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện hoặc tự thực hiện bảo hành nếu đáp ứng điều kiện năng lực." Muốn dựa được vào câu này thì hợp đồng phải có thời hạn và yêu cầu bảo hành ghi rõ — nếu hợp đồng bỏ trống, hai bên ghi bổ sung vào Mục VII khoản 3 của biên bản này.

KHI HẾT HẠN MÀ BÊN A KHÔNG TRẢ TIỀN BẢO HÀNH — đây là chuyện khác, và căn cứ nằm ở chỗ khác chứ không phải Điều 33 khoản 3. Điều 33 khoản 5 điểm a Nghị định 207/2026/NĐ-CP: sau khi Bên B gửi báo cáo hoàn thành công tác bảo hành và kết quả kiểm tra đạt yêu cầu thì "chủ đầu tư CÓ TRÁCH NHIỆM xác nhận hoàn thành việc bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu bằng văn bản VÀ HOÀN TRẢ TIỀN BẢO HÀNH". Điều 20 khoản 2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP cũng bắt hợp đồng phải thoả thuận "việc hoàn trả bảo đảm bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành". Giữ quá hạn là vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng; hai bên xử lý theo điều khoản giải quyết tranh chấp đã dẫn tại Mục IX khoản 4. Vì vậy dòng "hoàn trả chậm nhất ngày" ở trên phải điền một ngày cụ thể, đừng để trống.

VII. NHỮNG NGHĨA VỤ VẪN CÒN HIỆU LỰC SAU KHI THANH LÝ

Hai bên thống nhất: việc ký biên bản này chấm dứt việc thi công và chốt số tiền, NHƯNG KHÔNG chấm dứt các nghĩa vụ sau đây. Mục này bắt buộc khi chọn NHÁNH 2 tại Mục III.

1. BẢO HÀNH NHÀ Ở — dùng cho TRƯỜNG HỢP A. Bên B tiếp tục bảo hành nhà ở trong ...... tháng, KHÔNG ÍT HƠN 24 THÁNG, tính từ ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng ghi tại Mục III, tức đến hết ngày ...... / ...... / ............ . Hai ô này phải trùng khít với số tháng và ngày kết thúc bảo hành đã ghi ở Mục III; lệch nhau là mở sẵn một chỗ để cãi.

Mức sàn 24 tháng là chữ của Điều 129 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, áp cho nhà ở riêng lẻ và không kèm ngưỡng số tầng, diện tích hay chiều cao nào. Đây là mức TỐI THIỂU: hai bên được thoả thuận dài hơn, không được ngắn hơn.

1b. VỚI TRƯỜNG HỢP B — hợp đồng chấm dứt trước khi công trình hoàn thành: Bên B bảo hành phần công việc do mình thực hiện và đã được Bên A nghiệm thu, theo đúng thời hạn và ngày kết thúc đã ghi ở phần TRƯỜNG HỢP B của Mục III (Điều 32 khoản 1 và khoản 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Khoản 1 ở trên khi đó để trống, KHÔNG ghi mốc 24 tháng vì căn nhà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

2. NỘI DUNG BẢO HÀNH gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở (Điều 129 khoản 3 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15).

3. CÁCH BÁO HỎNG VÀ THỜI GIAN CÓ MẶT. Bên A thông báo cho Bên B qua .................................. . HAI BÊN THOẢ THUẬN: Bên B có mặt kiểm tra trong ...... ngày và hoàn thành khắc phục trong ...... ngày, kể từ ngày nhận thông báo. Mọi chi phí liên quan đến việc bảo hành do Bên B chịu.

Hai ô số ngày ở khoản 3 là do HAI BÊN TỰ CHỐT — pháp luật không ấn định mốc nào cho việc này, nên đừng đọc chúng như hạn luật định. Điều 33 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chỉ nói nhà thầu "thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành" và "phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành" — trích dẫn ấy chống lưng cho câu về CHI PHÍ, không chống lưng cho hai con số ngày. Bỏ trống hai ô đó là bỏ luôn thứ duy nhất buộc Bên B phải đến đúng hạn, còn nghĩa vụ chịu chi phí thì có sẵn theo điều luật vừa dẫn, không cần hai bên thoả thuận thêm.

4. TIỀN BẢO HÀNH tại Mục VI vẫn được giữ và chỉ hoàn trả theo đúng điều kiện ghi tại mục đó.

5. THIẾT BỊ GẮN VỚI NHÀ Ở do nhà sản xuất bảo hành theo thời hạn riêng; Bên B đã giao hoặc còn phải giao phiếu bảo hành theo Mục VIII (Điều 129 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15).

6. TRÁCH NHIỆM VỚI BÊN THỨ BA. Trách nhiệm của Bên B đối với hư hỏng của nhà liền kề, công trình hạ tầng hoặc thiệt hại của người khác do lỗi thi công của Bên B gây ra, theo thoả thuận trong hợp đồng và theo pháp luật, không chấm dứt vì biên bản này.

7. CÁC KHOẢN BỒI THƯỜNG, PHẠT đã phát sinh trước ngày ký mà chưa xử lý xong, nếu có, được liệt kê tại Mục IX và vẫn phải thực hiện.

8. ĐIỀU KHOẢN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP của hợp đồng vẫn còn hiệu lực sau khi thanh lý, để hai bên còn chỗ đưa nhau ra khi có tranh chấp về chính các nghĩa vụ nêu trên.

Câu này phải có, và đây là căn cứ: Điều 31 khoản 2 điểm a Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho thanh lý khi "các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết"; Điều 3 khoản 9 của chính Nghị định đó định nghĩa nghĩa vụ của hợp đồng gồm cả các cam kết phải thực hiện "theo quy định của pháp luật". Bảo hành nhà ở là nghĩa vụ do luật đặt lên người thi công (Điều 129 khoản 1 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15), nên nó nằm trong nhóm nghĩa vụ ấy và không mất đi vì hai bên ký một tờ giấy.

HAI BÊN CÙNG XÁC NHẬN: biên bản này KHÔNG phải văn bản xác nhận hoàn thành việc bảo hành công trình theo Điều 33 khoản 5 điểm a Nghị định 207/2026/NĐ-CP, trừ khi hai bên chọn NHÁNH 1 tại Mục III và ghi rõ điều đó tại Mục IX.

VIII. HỒ SƠ, TÀI LIỆU VÀ MẶT BẰNG

Điều 30 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Điều 58 khoản 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 buộc nhà thầu, trước khi bàn giao, giao cho chủ đầu tư bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành (nếu có), quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan. Thanh lý là lần cuối cùng còn đòi được — sau đó Bên B không còn lý do gì để quay lại.

Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, Điều 10 khoản 3 điểm b Nghị định 207/2026/NĐ-CP chỉ KHUYẾN KHÍCH việc lập và lưu trữ hồ sơ công trình theo Nghị định — trừ nhà từ 07 tầng trở lên hoặc từ 02 tầng hầm trở lên thì bắt buộc theo điểm c cùng khoản. Vì vậy một số dòng có thể không tồn tại với công trình nhỏ: gạch chéo dòng đó, đừng coi là thiếu hồ sơ và đừng đi thuê ai làm bù.

Mặt bằng: Bên B đã / chưa (gạch bỏ phần không đúng) di chuyển toàn bộ vật tư, nhân lực, máy móc, thiết bị và tài sản của mình ra khỏi công trường, dọn sạch và bàn giao lại mặt bằng. Nếu chưa xong, hạn chót là ngày ...... / ...... / ............ .

Với trường hợp hợp đồng bị chấm dứt, Điều 27 khoản 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho hai bên thoả thuận khoảng thời gian di chuyển tài sản khỏi công trường; không thoả thuận được thì bên giao thầu quyết định, và quá thời hạn đó thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự về tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên.

IX. BẢO LƯU VÀ CAM KẾT CỦA HAI BÊN

1. NHỮNG VIỆC HAI BÊN BẢO LƯU — liệt kê ở đây mọi khoản chưa xong, mọi khiếu nại chưa giải quyết. Bỏ trống ô này nghĩa là hai bên xác nhận không còn gì để bảo lưu, và sau đó rất khó đòi.

2. Ngoài các nghĩa vụ đã ghi tại Mục V, Mục VI, Mục VII và các nội dung bảo lưu tại khoản 1 của mục này, hai bên không còn khiếu nại nào khác đối với nhau về việc thực hiện hợp đồng nêu tại Mục I.

Đọc kỹ câu trên trước khi ký. Câu này có trong hầu hết biên bản thanh lý, và nó chỉ an toàn khi bảng bảo lưu ở khoản 1 đã được điền đủ.

3. Thoả thuận thêm của hai bên (nếu có):

....................................................................

....................................................................

....................................................................

4. Tranh chấp phát sinh từ biên bản này hoặc từ các nghĩa vụ còn lại tại Mục VII được giải quyết theo điều khoản giải quyết tranh chấp của hợp đồng nêu tại Mục I; nếu hợp đồng không có thì hai bên thương lượng, không thương lượng được thì yêu cầu Toà án có thẩm quyền theo pháp luật tố tụng dân sự giải quyết.

X. HIỆU LỰC, SỐ BẢN VÀ VIỆC LƯU GIỮ

1. Biên bản này có hiệu lực kể từ ngày hai bên cùng ký, lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản. Hai bên ký hoặc điểm chỉ vào TỪNG TRANG — tờ này dài nhiều trang và ruột của nó là các cam kết về tiền cùng một câu từ bỏ khiếu nại, nên ký nháy từng trang là cách rẻ nhất để không ai tráo được một tờ ở giữa.

2. Biên bản này KHÔNG bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Pháp luật xây dựng chỉ đòi hợp đồng xây dựng là "thỏa thuận bằng văn bản" — Điều 80 khoản 1 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — và biên bản thanh lý đi kèm hợp đồng đó cũng vậy. Hai bên vẫn được công chứng nếu muốn.

3. Biên bản này KHÔNG nộp cho cơ quan nhà nước nào và không phải giấy tờ để ghi căn nhà lên Giấy chứng nhận. Giấy tờ để ghi nhà lên sổ là giấy phép xây dựng (Điều 148 khoản 1 điểm a Luật Đất đai số 31/2024/QH15).

4. Bên A giữ biên bản này cùng hợp đồng, biên bản nghiệm thu và các chứng từ thanh toán ít nhất đến hết thời hạn bảo hành ghi tại Mục III, cộng thêm thời hiệu khởi kiện theo pháp luật dân sự.

5. Trường hợp một bên không tiến hành quyết toán hoặc không thanh lý theo thoả thuận trong hợp đồng thì bên còn lại có quyền tự quyết toán, tự thanh lý — Điều 87 khoản 5 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Điều 31 khoản 1 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Khi đó bên tự thanh lý gửi văn bản cho bên kia và lưu chứng cứ đã gửi.

6. Tài liệu kèm theo biên bản này:

XI. CHỮ KÝ CỦA HAI BÊN

Hai bên đã đọc lại toàn bộ biên bản, hiểu rõ nội dung, đặc biệt là Mục VII, và cùng ký dưới đây. Chủ nhà là cá nhân thì không có con dấu và không ai cấp con dấu cho cá nhân — yêu cầu đóng dấu chỉ áp cho bên nào là tổ chức.

BÊN GIAO THẦU – CHỦ NHÀ (Bên A) BÊN NHẬN THẦU (Bên B)

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ, đóng dấu nếu có)

............, ngày ...... tháng ...... năm ...... (ghi đúng ngày đã ghi ở đầu biên bản)

CHÚ THÍCH — những ô hay điền sai nhất

(1) NGÀY KÝ BIÊN BẢN NGHIỆM THU KHÔNG PHẢI NGÀY KÝ BIÊN BẢN NÀY. Đồng hồ bảo hành đếm từ ngày nghiệm thu, đưa vào sử dụng, không đếm từ ngày thanh lý. Điền nhầm hai ngày này là tự đẩy ngày hết bảo hành lùi lại hoặc sớm lên vài tháng.

(2) 24 THÁNG, KHÔNG PHẢI 12 THÁNG. Mẫu hợp đồng thi công công bố kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 viết ở mục 20.3.1 rằng thời gian bảo hành "tối thiểu là 24 tháng" với công trình cấp đặc biệt, cấp 1 và "tối thiểu 12 tháng" với công trình cấp 2, cấp 3, cấp 4 — đó là các mức của Điều 32 khoản 5 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, viết cho công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước. Người chép mẫu đó về cho căn nhà của mình rất dễ rơi vào vế 12 tháng. Nhưng nhà ở có mức riêng: Điều 33 khoản 6 Nghị định 207/2026/NĐ-CP đẩy việc bảo hành nhà ở về pháp luật nhà ở, và Điều 129 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ghi nhà ở riêng lẻ "tối thiểu là 24 tháng". Đó là mức TỐI THIỂU: hai bên được thoả thuận dài hơn, không được ngắn hơn. Nếu hợp đồng đã trót ghi 12 tháng thì ghi lại 24 tháng vào Mục VII của biên bản này và dẫn đúng hai điều luật vừa nêu.

(3) MỤC VII KHÔNG PHẢI PHẦN THÊM CHO ĐẸP. Đó là phần duy nhất khiến tờ giấy này không quay ra chống lại chủ nhà. Gạch bỏ Mục VII để tờ giấy ngắn lại là hỏng cả tờ.

(4) 56 NGÀY CHỈ CHO TRƯỜNG HỢP B. Hạn đó là của Điều 27 khoản 7 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, áp khi hợp đồng bị chấm dứt giữa chừng. Hợp đồng làm xong bình thường thì không có hạn thanh lý nào đặt cho nhà dân — các mốc 45 ngày, 90 ngày, 60 ngày, 120 ngày đều thuộc các khoản chỉ áp cho dự án đầu tư công, dự án PPP.

(5) TỜ NÀY KHÔNG DÙNG CHO CĂN HỘ CHUNG CƯ. Bảo hành chung cư là tối thiểu 60 tháng (Điều 129 khoản 2 điểm a Luật Nhà ở số 27/2023/QH15) và quan hệ ở đó là chủ đầu tư dự án với người mua, không phải chủ nhà với nhà thầu.

(6) ĐỪNG ĐỂ TRỐNG BẢNG BẢO LƯU Ở MỤC IX RỒI VẪN KÝ KHOẢN 2 CỦA MỤC ĐÓ. Bảng trống cộng với câu "không còn khiếu nại nào khác" là một lời từ bỏ quyền, viết bằng chính chữ ký của mình.