Biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao nhà ở riêng lẻ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

BIÊN BẢN NGHIỆM THU HOÀN THÀNH,

BÀN GIAO NHÀ Ở RIÊNG LẺ

(Giữa chủ nhà và nhà thầu thi công — không nộp cho cơ quan nhà nước)

Số biên bản: ..............................

Kèm theo Hợp đồng thi công xây dựng số: ..............................

Căn cứ:

- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: Điều 57 khoản 2 và khoản 3 về nghiệm thu công trình xây dựng, Điều 58 khoản 3 về tài liệu nhà thầu phải giao trước khi bàn giao công trình;

- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay Nghị định số 06/2021/NĐ-CP: Điều 24 khoản 1, khoản 3, khoản 5 và khoản 6 về nghiệm thu hoàn thành, Điều 30 khoản 2 về bàn giao tài liệu, Điều 32 khoản 2 về thoả thuận bảo hành, Điều 33 khoản 6 về bảo hành công trình nhà ở, Điều 10 về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ;

- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026): Điều 129 khoản 2 điểm b về thời hạn bảo hành nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng và Điều 129 khoản 3 về nội dung bảo hành;

- Hợp đồng thi công xây dựng số ...................... ngày ...... tháng ...... năm ...... giữa hai bên (nếu có).

I. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIỆM THU

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm b Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Ghi đúng ngày thật: đây cũng là ngày khởi điểm của thời hạn bảo hành ở Mục VIII.

Hôm nay, vào hồi ...... giờ ...... ngày ...... tháng ...... năm ............

Tại địa điểm: .......................................................

II. HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH, CÔNG TRÌNH ĐƯỢC NGHIỆM THU

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm a. Nếu chỉ nghiệm thu một phần công trình để đưa vào sử dụng trước, Điều 24 khoản 2 buộc biên bản phải NÊU RÕ phần nào — ghi vào dòng "Phạm vi nghiệm thu" bên dưới, đừng để chung chung.

Tên công trình: .......................................................

Địa chỉ xây dựng: .......................................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: .......................................................

Giấy phép xây dựng số / ngày cấp / cơ quan cấp: .......................................................

Quy mô (số tầng, số tầng hầm, tổng diện tích sàn): .......................................................

Phạm vi nghiệm thu (toàn bộ hay phần nào): .......................................................

....................................................................

III. THÀNH PHẦN THAM GIA VÀ KÝ BIÊN BẢN NGHIỆM THU

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm c. Điều 24 khoản 6 liệt kê năm nhóm ký, nhưng danh sách đó viết cho mọi loại công trình. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình thường chỉ có HAI bên: chủ nhà và nhà thầu thi công. Điều 10 khoản 3 điểm b Nghị định 207/2026 để chính chủ sở hữu nhà ở tự tổ chức thi công và giám sát thi công; chỉ nhà từ 07 tầng trở lên hoặc từ 02 tầng hầm trở lên mới bắt buộc làm theo quy trình của Nghị định. Thiếu hai nhóm cuối KHÔNG làm biên bản mất giá trị — gạch chéo phần không dùng, đừng để trống.

1. CHỦ NHÀ (chủ đầu tư công trình) — BẮT BUỘC

Điều 57 khoản 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư chính là chủ nhà.

Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

2. NHÀ THẦU THI CÔNG XÂY DỰNG — BẮT BUỘC

Ghi đúng chủ thể đã ký hợp đồng thi công. Nếu là cá nhân hoặc tổ thợ thì ghi họ tên và số định danh cá nhân của người nhận thầu, bỏ trống phần mã số doanh nghiệp.

Tên tổ chức / cá nhân nhận thầu: .......................................................

Mã số doanh nghiệp (nếu là tổ chức): .......................................................

Địa chỉ trụ sở / nơi cư trú: .......................................................

Người đại diện ký biên bản — họ tên, chức vụ: .......................................................

Chỉ huy trưởng công trình (nếu có): .......................................................

Điện thoại: .......................................................

3. NHÀ THẦU GIÁM SÁT THI CÔNG — CHỈ KHI CÓ THUÊ

Phần lớn nhà ở riêng lẻ không thuê giám sát và pháp luật không buộc phải thuê. Không có thì gạch chéo cả khối này.

Tên tổ chức / cá nhân giám sát: .......................................................

Người đại diện ký biên bản — họ tên, chức vụ: .......................................................

Giám sát trưởng: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

4. NHÀ THẦU THIẾT KẾ — CHỈ KHI HỢP ĐỒNG CÓ THOẢ THUẬN

Điều 24 khoản 6 điểm d chỉ đòi nhà thầu thiết kế ký "theo quy định của hợp đồng với chủ đầu tư". Hợp đồng không đặt ra nghĩa vụ đó thì không cần chữ ký này.

Tên tổ chức / cá nhân thiết kế: .......................................................

Người đại diện ký biên bản — họ tên, chức vụ: .......................................................

Chủ nhiệm thiết kế: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

IV. ĐÁNH GIÁ VIỆC ĐÁP ỨNG ĐIỀU KIỆN NGHIỆM THU

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm d: đánh giá việc đáp ứng các điều kiện nghiệm thu quy định tại Điều 24 khoản 1 và sự phù hợp của công trình đã thi công so với yêu cầu thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và các yêu cầu khác của hợp đồng xây dựng. Bốn điều kiện dưới đây chép theo bốn điểm a, b, c, d của khoản 1.

[ ] Các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế xây dựng (điểm a).

[ ] Công tác nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công đã được thực hiện (điểm b). Có biên bản nghiệm thu giai đoạn kèm theo: có / không.

[ ] Kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử bảo đảm yêu cầu kỹ thuật của thiết kế (điểm c) — gồm cả thử nước mái, sân thượng, khu vệ sinh và chạy thử hệ thống điện, cấp thoát nước.

[ ] Tuân thủ quy định về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, bảo vệ môi trường trong thi công và quy định của pháp luật chuyên ngành khác có liên quan (điểm d).

Sự phù hợp so với thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và hợp đồng — ghi cụ thể:

....................................................................

....................................................................

....................................................................

V. ĐÁNH GIÁ SỰ PHÙ HỢP VỀ PHÒNG CHÁY, CHỮA CHÁY

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm đ. Điều luật kể ra các đầu mục: khoảng cách phòng cháy, chữa cháy; đường bộ, bãi đỗ, khoảng trống phục vụ hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; giải pháp thoát nạn; bậc chịu lửa, giải pháp ngăn cháy, chống cháy lan; giải pháp chống khói. Nhà ở riêng lẻ thường không thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy — trường hợp đó thì ghi rõ "không thuộc diện thẩm duyệt" và mô tả thực tế đã làm, đừng bỏ trống mục.

[ ] Công trình không thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy.

[ ] Công trình thuộc diện thẩm duyệt; việc thi công phù hợp với thiết kế đã được thẩm duyệt (số văn bản, ngày: ..................................................).

Mô tả thực tế lối thoát nạn, thiết bị chữa cháy đã lắp đặt và bàn giao:

....................................................................

....................................................................

VI. KẾT LUẬN NGHIỆM THU

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm e. Chọn đúng MỘT ô. Ô thứ hai là nghiệm thu có điều kiện theo Điều 24 khoản 3 — chỉ dùng được khi việc thi công cơ bản đã hoàn thành theo thiết kế và các tồn tại KHÔNG làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng của công trình. Nứt kết cấu, thấm xuyên sàn, sai lệch chịu lực thì không thuộc diện này.

[ ] CHẤP THUẬN NGHIỆM THU HOÀN THÀNH. Công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng, không còn tồn tại nào.

[ ] CHẤP THUẬN NGHIỆM THU CÓ ĐIỀU KIỆN (Điều 24 khoản 3). Công trình được đưa vào sử dụng, còn các tồn tại liệt kê tại Mục VII và phải khắc phục đúng hạn ghi trong bảng đó. Giới hạn phạm vi sử dụng trong thời gian khắc phục (nếu có): ..............

[ ] KHÔNG CHẤP THUẬN NGHIỆM THU. Lý do và yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện bổ sung ghi tại Mục VII; hai bên hẹn nghiệm thu lại vào ngày ...... tháng ...... năm ............

Ý kiến khác của các bên (nếu có):

....................................................................

....................................................................

VII. TỒN ĐỌNG CẦN KHẮC PHỤC VÀ HẠN KHẮC PHỤC

Điều 24 khoản 3 Nghị định 207/2026 buộc biên bản nghiệm thu có điều kiện phải nêu rõ các tồn tại cần khắc phục hoặc công việc còn phải tiếp tục thực hiện VÀ THỜI GIAN HOÀN THÀNH. Cột "Hạn khắc phục" là chữ của điều luật, không phải chi tiết thêm cho đẹp: không có hạn thì không có căn cứ đòi. Không còn tồn tại nào thì ghi "KHÔNG CÓ" và gạch chéo phần bảng thừa — ô trống có thể bị điền thêm sau.

Sau khi các tồn tại trên đã được khắc phục xong, hai bên ký xác nhận vào cột cuối và, nếu cần, lập biên bản nghiệm thu hoàn thành chính thức theo Điều 24 khoản 3 đoạn cuối. Việc khắc phục tồn đọng KHÔNG làm dời ngày khởi điểm bảo hành ghi tại Mục VIII, trừ khi hai bên thoả thuận khác bằng văn bản.

VIII. THỜI ĐIỂM TÍNH BẢO HÀNH VÀ THỜI GIAN BẢO HÀNH

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm g — và là lý do đáng tiền nhất để ký tờ giấy này.

Điều 33 khoản 6 Nghị định 207/2026/NĐ-CP: "Đối với công trình nhà ở, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm và thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở."

Điều 129 khoản 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: "Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: … b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng."

24 tháng là mức SÀN, không phải mức trần: hai bên được thoả thuận dài hơn, không được thoả thuận ngắn hơn. Điều luật không kèm ngưỡng số tầng, diện tích sàn hay chiều cao nào — nhà nào cũng vậy.

Thời điểm bắt đầu tính bảo hành (ngày ký biên bản này): ..................................

Thời gian bảo hành các bên thoả thuận (không dưới 24 tháng): ..............................

Ngày kết thúc bảo hành: ..........................................

Nội dung bảo hành theo Điều 129 khoản 3 Luật Nhà ở gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở.

Thoả thuận thêm về bảo hành (thời hạn riêng cho hạng mục nào, cách báo hỏng, thời gian nhà thầu phải có mặt):

....................................................................

....................................................................

Trang thiết bị gắn với nhà ở (máy bơm, bình nước nóng, thiết bị điện…) do nhà sản xuất bảo hành theo thời hạn riêng — liệt kê phiếu bảo hành đã bàn giao tại Mục IX.

IX. HỒ SƠ, TÀI LIỆU NHÀ THẦU BÀN GIAO CHO CHỦ NHÀ

Điều 30 khoản 2 Nghị định 207/2026 và Điều 58 khoản 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: TRƯỚC KHI BÀN GIAO, nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị phải giao cho chủ đầu tư bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành (nếu có), quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan. Đây là thứ chủ nhà gần như không bao giờ đòi, rồi hai năm sau không biết hỏi ai. Tài liệu nào chưa giao thì ghi hạn giao vào cột cuối.

Ghi chú thật: Điều 10 khoản 3 điểm b Nghị định 207/2026 chỉ KHUYẾN KHÍCH chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ lập và lưu trữ hồ sơ công trình theo Nghị định, trừ nhà từ 07 tầng trở lên hoặc từ 02 tầng hầm trở lên thì bắt buộc (điểm c khoản 3). Vì vậy một số dòng trong bảng có thể không tồn tại với công trình nhỏ — gạch chéo dòng đó, đừng coi là thiếu hồ sơ và đừng đi thuê ai làm bù.

X. SỐ TIỀN GIỮ LẠI CHỜ KHẮC PHỤC XONG VÀ BẢO ĐẢM BẢO HÀNH

Điều 32 khoản 2 Nghị định 207/2026 buộc chủ đầu tư thoả thuận trong hợp đồng xây dựng về quyền và trách nhiệm bảo hành, thời hạn bảo hành, biện pháp và hình thức bảo hành, giá trị bảo hành, việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành. Tức là LUẬT GIAO CHO HAI BÊN TỰ ĐỊNH. Các mức tiền bảo hành tối thiểu ghi ở Điều 32 khoản 7 chỉ áp cho công trình dùng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác; công trình vốn khác, theo chính điểm c khoản đó, "có thể tham khảo". Mẫu này CỐ Ý không in một con số nào — hai bên tự điền, và nếu hợp đồng đã có điều khoản thì dẫn về hợp đồng thay vì viết lại.

Giá trị hợp đồng đã thanh toán đến thời điểm nghiệm thu: ..............................

Số tiền giữ lại chờ khắc phục tồn đọng Mục VII: ....................................

Trả nốt khi: ..................................................

Số tiền hoặc hình thức bảo đảm bảo hành: ........................................

Hoàn trả khi: ..................................................

Điều 33 khoản 5 điểm a Nghị định 207/2026: khi kết thúc thời hạn bảo hành, nhà thầu lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư; chủ đầu tư xác nhận hoàn thành BẰNG VĂN BẢN và hoàn trả tiền bảo hành nếu kết quả kiểm tra đạt yêu cầu. Giữ tờ biên bản này đến hết thời hạn ở Mục VIII để biết ngày nào đòi.

XI. BÀN GIAO VÀ PHỤ LỤC KÈM THEO

Điều 58 khoản 1 điểm a Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chỉ cho bàn giao công trình sau khi đã nghiệm thu, nên hai việc đi liền nhau và mục này gộp luôn phần bàn giao vào tờ nghiệm thu để khỏi ký hai tờ. Nói cho đúng: câu "Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản" ở Điều 58 khoản 2 nằm trong đoạn viết cho trường hợp chủ đầu tư KHÔNG đồng thời là chủ sở hữu — nhà ở riêng lẻ thì chủ nhà là cả hai, nên câu đó không áp và việc gộp ở đây là lựa chọn thực dụng, không phải nghĩa vụ luật đặt ra. Phần phụ lục mới là nội dung bắt buộc, theo Điều 24 khoản 5 điểm i.

Nhà thầu bàn giao và chủ nhà tiếp nhận công trình nêu tại Mục II kể từ thời điểm ký biên bản này. Số chìa khoá bàn giao: ...... bộ. Chỉ số công tơ điện lúc bàn giao: ......................; công tơ nước: .......................

Phụ lục kèm theo biên bản (nếu có) — liệt kê và đánh số:

XII. CHỮ KÝ CỦA CÁC BÊN

Nội dung bắt buộc theo Điều 24 khoản 5 điểm h: chữ ký, họ và tên, chức vụ và đóng dấu pháp nhân của người ký. Chủ nhà là cá nhân thì KHÔNG có con dấu và không ai cấp con dấu cho cá nhân — yêu cầu đóng dấu chỉ áp cho bên nào là tổ chức. Biên bản lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản.

CHỦ NHÀ NHÀ THẦU THI CÔNG

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ, đóng dấu)

NHÀ THẦU GIÁM SÁT (nếu có) NHÀ THẦU THIẾT KẾ (nếu có)

(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ) (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)

............, ngày ...... tháng ...... năm ......