Văn bản thoả thuận nhập tài sản riêng của vợ (chồng) vào tài sản chung

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

VĂN BẢN THOẢ THUẬN

NHẬP TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ (CHỒNG) VÀO TÀI SẢN CHUNG

(Áp dụng cho một thửa đất / một căn nhà cụ thể ghi tại Mục II)

Căn cứ:

- Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13, các điều 33, 34, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 48, 59, 60 và 62 (bản hợp nhất 121/VBHN-VPQH ngày 27/8/2025);

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Điều 503;

- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 27 khoản 3, Điều 133 khoản 1 điểm i, khoản 2 và khoản 3, Điều 135 khoản 4;

- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 164 (đối với trường hợp có nhà ở);

- Luật Công chứng số 46/2024/QH15, Điều 6, Điều 42, Điều 44, Điều 49, Điều 50 và Điều 51;

- Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình, Điều 11 và Điều 12;

- Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản do Nghị định số 280/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung), Điều 3 và Điều 5;

- Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, Điều 14 khoản 2, Điều 15 khoản 1 và Điều 16 khoản 2 (Chương IV của nghị định này được thực hiện đến trước ngày 01/3/2027).

ĐỌC TRƯỚC KHI KÝ — BỐN ĐIỀU LUẬT NÓI THẲNG

Tờ giấy này làm một việc duy nhất: biến một căn nhà hoặc thửa đất đang là TÀI SẢN RIÊNG của một người thành TÀI SẢN CHUNG của hai vợ chồng. Điều 46 khoản 1 Luật Hôn nhân và gia đình: "Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng." Bốn hệ quả dưới đây đều chép từ chính luật, đọc hết rồi hãy ký.

1. KHỐI TÀI SẢN ĐỔI TÍNH CHẤT. Điều 33 khoản 2: "Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung HỢP NHẤT, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng." Sở hữu chung hợp nhất là khối không chia phần — không còn "phần của tôi" và "phần của mình" trong đó nữa.

2. NỢ GẮN VỚI NHÀ ĐẤT ĐI THEO SANG KHỐI CHUNG. Điều 46 khoản 3: "Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện BẰNG TÀI SẢN CHUNG, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác." Đây là khoản người ta hay bỏ qua nhất. Mục V của mẫu buộc kê khai.

3. KHI LY HÔN KHÔNG CÒN GIỮ NGUYÊN ĐƯỢC. Quy tắc thường là Điều 62 khoản 1: "Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó." Nhưng Điều 59 khoản 4 đã cắt sẵn ngoại lệ: "Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, TRỪ TRƯỜNG HỢP TÀI SẢN RIÊNG ĐÃ NHẬP VÀO TÀI SẢN CHUNG theo quy định của Luật này." Đã nhập rồi thì khi ly hôn nhà đất đi theo Điều 59 khoản 2: "Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây" — hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp; bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp; lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

4. KHÔNG AI ÉP ĐƯỢC. Điều 44 khoản 1: "Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; NHẬP HOẶC KHÔNG NHẬP tài sản riêng vào tài sản chung." Nhập là quyền, không phải nghĩa vụ, và không có thời hạn nào bắt phải quyết.

⚠ Và điều cuối, quan trọng không kém: KÝ XONG TỜ NÀY SỔ VẪN CHƯA ĐỔI TÊN. Đổi tên trên Giấy chứng nhận là một thủ tục khác, có mốc 30 ngày riêng — xem Mục VIII.

I. VỢ CHỒNG THAM GIA THOẢ THUẬN

1. Chồng: Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Ngày cấp / Nơi cấp: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

2. Vợ: Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Ngày cấp / Nơi cấp: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Giấy chứng nhận kết hôn số / ngày cấp / nơi cấp: .......................................................

Ngày đăng ký kết hôn ⁽¹⁾: .......................................................

Cả hai vợ chồng đều là người tham gia thoả thuận này. Điều 46 khoản 1 gọi đây là "thỏa thuận của vợ chồng" — một người ký thì không thành thoả thuận.

II. NHÀ ĐẤT ĐƯỢC NHẬP

Địa chỉ: .......................................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích (m²) / Mục đích sử dụng / Thời hạn sử dụng: .......................................................

Nguồn gốc sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận: .......................................................

Nhà ở, công trình gắn liền với đất (nếu có): loại, cấp, diện tích sàn: .......................................................

Giấy chứng nhận số / số vào sổ cấp giấy: .......................................................

Cơ quan cấp / ngày cấp: .......................................................

Người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận: .......................................................

Thời điểm người đó xác lập quyền đối với nhà đất (ghi ngày): .......................................................

Giá trị nhà đất do hai vợ chồng khai (ghi bằng số và bằng chữ): .......................................................

Thoả thuận này chỉ có giá trị đối với nhà đất ghi tại Mục này. Nhà đất khác, nếu có, phải lập văn bản riêng.

Ô giá trị dùng cho hai việc: tính phí công chứng hoặc phí chứng thực, và xác định nghĩa vụ tài chính ở bước đăng ký biến động — Điều 15 khoản 1 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP buộc "các mẫu thực hiện thủ tục phải quy định các thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai". Mẫu này KHÔNG in một con số phí, thuế hay lệ phí nào; xem Mục VIII khoản 7.

III. CĂN CỨ XÁC ĐỊNH NHÀ ĐẤT NÀY ĐANG LÀ TÀI SẢN RIÊNG ⁽²⁾

Đánh dấu căn cứ đúng với thực tế. Sáu ô đầu chép từ Điều 43 khoản 1 và khoản 2 cùng Điều 33 khoản 1 Luật Hôn nhân và gia đình.

⚠ Đây KHÔNG phải danh sách đóng. Điều 43 khoản 1 kết thúc bằng một vế mở: "…tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và TÀI SẢN KHÁC MÀ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT THUỘC SỞ HỮU RIÊNG của vợ, chồng." Điều 11 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP mở tiếp vế đó ra ba nhóm: quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ (khoản 1); "tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác" (khoản 2); khoản trợ cấp, ưu đãi và quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân (khoản 3). Trường hợp không rơi vào sáu ô đầu thì đánh dấu ô thứ bảy và ghi rõ căn cứ.

[ ] Có TRƯỚC khi kết hôn.

[ ] Được THỪA KẾ RIÊNG trong thời kỳ hôn nhân.

[ ] Được TẶNG CHO RIÊNG trong thời kỳ hôn nhân.

[ ] Có được thông qua GIAO DỊCH BẰNG TÀI SẢN RIÊNG của người đó.

[ ] Đã được CHIA RIÊNG cho vợ hoặc chồng theo các Điều 38, 39 và 40 Luật Hôn nhân và gia đình. Văn bản / bản án / quyết định chia số ...................... ngày ..................

[ ] Là tài sản được hình thành từ tài sản riêng nêu trên (Điều 43 khoản 2): ..............................................................

[ ] TÀI SẢN RIÊNG KHÁC theo quy định của pháp luật — vế cuối Điều 43 khoản 1 và Điều 11 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP; hoặc tài sản được xác định là tài sản riêng theo thoả thuận về chế độ tài sản của vợ chồng lập trước khi kết hôn (Điều 47 và Điều 48 khoản 1 điểm a). Ghi rõ căn cứ — bản án / quyết định / văn bản số ...................... ngày .................. của ......................................

Giấy tờ chứng minh kèm theo (ghi rõ từng loại): .......................................................

Vì sao mục này phải điền được: nếu không đánh dấu nổi ô nào — kể cả ô thứ bảy — thì nhiều khả năng nhà đất ĐÃ LÀ tài sản chung sẵn rồi, và tờ này không phải thứ cần lập. Điều 33 khoản 1 đoạn 2: "Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được SAU KHI KẾT HÔN là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng." Và Điều 33 khoản 3: khi tranh chấp mà "không có căn cứ để chứng minh" là tài sản riêng thì tài sản đó "được coi là tài sản chung".

IV. NỘI DUNG THOẢ THUẬN NHẬP

1. Người có tài sản riêng đem nhập là Ông/Bà: .......................................................

2. Phạm vi nhập — chọn đúng một ô ⁽³⁾:

[ ] NHẬP TOÀN BỘ nhà đất ghi tại Mục II (gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu có) vào khối tài sản chung của vợ chồng.

[ ] CHỈ NHẬP phần sau đây: .................................................. (ghi thật rõ: chỉ quyền sử dụng đất, hay chỉ nhà ở, hay một tỷ lệ).

⚠ Cân nhắc trước khi chọn ô thứ hai: Điều 33 khoản 2 gọi tài sản chung của vợ chồng là "sở hữu chung HỢP NHẤT" — khối này không chia phần. Nhập một phần tạo ra tình trạng vừa chung vừa riêng trên cùng một thửa đất. Điều 46 không cấm nhưng cũng không hướng dẫn cách làm, nên hỏi công chứng viên trước khi chọn.

3. Ông/Bà có tài sản riêng nêu tại khoản 1 tự nguyện nhập phần tài sản nêu tại khoản 2 vào tài sản chung của vợ chồng. Người vợ (chồng) còn lại đồng ý nhận.

4. GIỮA HAI VỢ CHỒNG VỚI NHAU, kể từ thời điểm văn bản này có hiệu lực, nhà đất (hoặc phần nhà đất) nêu tại khoản 2 được hai bên xác định là TÀI SẢN CHUNG, thuộc sở hữu chung hợp nhất theo Điều 33 khoản 2 Luật Hôn nhân và gia đình.

⚠ Nhưng đối với người thứ ba và cơ quan nhà nước thì đây là chỗ luật CHƯA NÓI THẲNG, và mẫu này không giấu điều đó. Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình không định một mốc thời điểm nào cho việc nhập; Điều 33 khoản 2 chỉ nói về TÍNH CHẤT của khối tài sản chung, không nói về thời điểm. Theo chiều ngược lại, Điều 503 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 chốt: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm ĐĂNG KÝ theo quy định của Luật đất đai" — mà chính việc này được Mục VIII xếp vào diện phải đăng ký biến động theo Điều 133 khoản 1 điểm i Luật Đất đai. Chưa mở được văn bản nào nối hai mốc đó lại với nhau. Cách an toàn: coi việc chỉ xong khi đã đăng ký biến động, và đi đăng ký trong hạn 30 ngày ở Mục VIII, đừng dựa vào ngày công chứng để coi như đã sang tên.

5. Thời điểm có hiệu lực ⁽⁴⁾ — đánh dấu ô đúng với cách hai bên chọn:

[ ] Kể từ thời điểm văn bản này được công chứng. Điều 6 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: "Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản."

[ ] Kể từ ngày văn bản này được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

6. Việc nhập này không kèm khoản thanh toán nào giữa hai vợ chồng, trừ trường hợp ghi rõ tại đây: ................................................................

V. NGHĨA VỤ GẮN VỚI NHÀ ĐẤT — MỤC BẮT BUỘC KÊ KHAI ⁽⁵⁾

Căn cứ Điều 46 khoản 3 Luật Hôn nhân và gia đình, nguyên văn: "Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Hai vợ chồng kê khai các nghĩa vụ đang gắn với nhà đất nêu tại Mục II:

[ ] KHÔNG có khoản nợ, nghĩa vụ bảo đảm hay nghĩa vụ tài chính nào.

[ ] CÓ, gồm: ....................................................................... (ghi rõ từng khoản: chủ nợ, số tiền còn lại, thời hạn, có thế chấp nhà đất này hay không, hợp đồng nào).

Nếu có nghĩa vụ, hai vợ chồng thoả thuận tiếp — chọn đúng một ô:

[ ] Áp dụng đúng quy tắc của Điều 46 khoản 3: các nghĩa vụ nêu trên được thực hiện bằng tài sản chung của vợ chồng.

[ ] Thoả thuận khác theo vế cuối Điều 46 khoản 3: nghĩa vụ .................................................... vẫn là nghĩa vụ riêng của Ông/Bà ...................................., không thực hiện bằng tài sản chung.

⚠ Giới hạn của ô thứ hai, phải đọc: Điều 46 khoản 3 cho phép "vợ chồng có thỏa thuận khác" — đó là thoả thuận GIỮA HAI VỢ CHỒNG với nhau. Luật không nói rằng thoả thuận ấy ràng buộc được chủ nợ. Ở tình huống gần nhất mà luật có nói thẳng, Điều 60 khoản 1 đòi phải có mặt cả bên thứ ba: "Quyền, nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau khi ly hôn, trừ trường hợp VỢ CHỒNG VÀ NGƯỜI THỨ BA có thỏa thuận khác." Muốn chắc thì lấy văn bản đồng ý của chính chủ nợ, đừng dựa vào ô này.

Nếu nhà đất đang THẾ CHẤP: phải có ý kiến bằng văn bản của bên nhận thế chấp trước khi ký, và bản gốc Giấy chứng nhận đang do bên nhận thế chấp giữ.

Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (nếu có): số / ngày: .......................................................

VI. CAM ĐOAN CHUNG

1. Hai vợ chồng cùng cam đoan các thông tin ghi tại Mục I, Mục II, Mục III và Mục V là đúng sự thật; tự nguyện thoả thuận, không bị ép buộc, lừa dối; có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm ký.

2. Nhà đất nêu tại Mục II hiện: không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đang trong thời hạn sử dụng đất.

3. Tình trạng chiếm hữu, sử dụng của người khác đối với nhà đất nêu tại Mục II — đánh dấu đúng một ô:

[ ] KHÔNG có ai khác đang thuê, mượn, ở nhờ hay chiếm hữu, sử dụng.

[ ] CÓ: ............................................................................ (ghi rõ ai đang sử dụng, theo hợp đồng hoặc thoả thuận nào, thời hạn còn lại, đã đăng ký hay chưa).

4. Hai bên đã được giải thích và hiểu rõ hậu quả pháp lý của việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung, đặc biệt là Điều 46 khoản 3 và Điều 59 khoản 4 Luật Hôn nhân và gia đình đã trích ở đầu văn bản này.

5. Văn bản này được lập thành ...... bản có giá trị như nhau: mỗi bên giữ ...... bản, ...... bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã, ...... bản dùng cho hồ sơ đăng ký biến động.

VII. HÌNH THỨC BẮT BUỘC VÀ NƠI LÀM — CHỖ HAY ĐI NHẦM

1. Vì sao nên công chứng hoặc chứng thực, và vì sao đây là PHÉP NỐI HAI ĐIỀU chứ không phải một câu luật. Điều 46 khoản 2 Luật Hôn nhân và gia đình không nói chữ "công chứng"; nó nói: "Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, GIAO DỊCH LIÊN QUAN đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận PHẢI BẢO ĐẢM HÌNH THỨC ĐÓ." Với quyền sử dụng đất, hình thức đó nằm ở Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2024: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực […]". Với nhà ở, là Điều 164 khoản 1 Luật Nhà ở 2023: "Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng […]".

⚠ Cả hai danh sách trên đều KHÔNG có tên "văn bản nhập tài sản riêng vào tài sản chung" — chúng là danh sách HỢP ĐỒNG. Kết luận "phải công chứng hoặc chứng thực" là kết quả nối Điều 46 khoản 2 với hai điều đó, không có câu luật nào nói thẳng. Mẫu này vẫn khuyên đi công chứng hoặc chứng thực, vì đó là cách đọc chặt nhất và vì bước đăng ký biến động sau đó cũng cần một văn bản đủ hình thức. Nếu nơi tiếp nhận nói khác, hãy hỏi họ dẫn điều khoản.

2. NẾU CÔNG CHỨNG — PHẢI ĐÚNG TỈNH. Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: công chứng viên "chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở", trừ bốn loại giấy tờ — di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản uỷ quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, "thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản" — và, đây là vế thứ năm hay bị chép thiếu, "công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật".

⚠ Ngoại lệ thứ tư nghe rất giống tờ này nhưng KHÔNG PHẢI nó. "Thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng" là chế định của Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình, và Điều 47 buộc thứ đó "phải được lập TRƯỚC KHI KẾT HÔN". Văn bản nhập tài sản riêng lập trong thời kỳ hôn nhân, nên không được miễn: phải công chứng tại tỉnh nơi có nhà đất.

3. NẾU CHỨNG THỰC. Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản do Nghị định số 280/2025/NĐ-CP sửa, hiệu lực 01/11/2025) giao Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã "chứng thực giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (khoản 1 điểm đ) và "chứng thực giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở" (khoản 1 điểm e). Khoản 6 chốt nơi làm: "Việc chứng thực các giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã NƠI CÓ ĐẤT, việc chứng thực các giao dịch về nhà ở được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã NƠI CÓ NHÀ […]".

4. CHỨNG THỰC CHỮ KÝ KHÔNG PHẢI CHỨNG THỰC GIAO DỊCH. Điều 3 Nghị định 23/2015: chữ ký được chứng thực "có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực ĐÃ KÝ chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản" (khoản 3); còn giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ về "thời gian, địa điểm các bên đã ký kết […]; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên" (khoản 4). Xin nhầm loại là cầm về một tờ giấy không dùng được cho hồ sơ đất đai.

5. MANG THEO GÌ. Điều 42 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 liệt kê hồ sơ yêu cầu công chứng đối với giao dịch đã soạn thảo sẵn: "a) Dự thảo giao dịch; b) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng […]; c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản […]; d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có." Với tờ này, nhóm (d) trên thực tế gồm giấy chứng nhận kết hôn và giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng đã kê tại Mục III.

6. ĐỪNG KÝ SẴN Ở NHÀ, VÀ PHẢI KÝ TỪNG TRANG. Điều 50 khoản 1 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch "phải ký vào TỪNG TRANG của giao dịch trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên". Chân mỗi trang của mẫu này đã chừa sẵn hai chỗ ký cho đúng yêu cầu đó. Ai không ký được thì điểm chỉ, dùng vân tay ngón trỏ phải (Điều 50 khoản 3); điểm chỉ cũng có thể làm đồng thời với ký nếu người yêu cầu công chứng đề nghị (Điều 50 khoản 4 điểm b).

7. ĐÁNH SỐ TRANG. Điều 51 khoản 1 cùng luật: "Văn bản công chứng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự, bắt đầu từ số 1 tại trang thứ nhất của giao dịch và liên tục cho đến trang cuối cùng của lời chứng." Mẫu này đã in sẵn số trang ở chân trang. Nếu in ra rồi thêm bớt trang thì phải đánh lại cho liên tục, và dãy số phải chạy tiếp qua cả các trang lời chứng. Điều 51 khoản 2 đòi đóng dấu giáp lai khi văn bản có từ 02 tờ trở lên — việc đó do tổ chức hành nghề công chứng làm, người điền không phải lo.

8. NẾU MỘT BÊN KHÔNG ĐỌC ĐƯỢC, KHÔNG NGHE ĐƯỢC, HOẶC KHÔNG KÝ VÀ KHÔNG ĐIỂM CHỈ ĐƯỢC. Điều 49 khoản 2 Luật Công chứng buộc việc công chứng "phải có người làm chứng". Người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, hoặc do công chứng viên chỉ định nếu không mời được; phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và "không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng" — nghĩa là không lấy con cái hay người thừa kế ra làm chứng. Nếu một bên không thông thạo tiếng Việt, hoặc là người khuyết tật nhìn, nghe, nói, thì Điều 49 khoản 3 đòi có người phiên dịch. Chỗ ký của hai người này nằm ngay dưới khối chữ ký của hai vợ chồng — không thuộc trường hợp nào thì để trống.

VIII. TỜ NÀY CHƯA PHẢI BƯỚC SANG TÊN — VIỆC PHẢI LÀM TIẾP

Ký xong, công chứng hoặc chứng thực xong, Giấy chứng nhận vẫn đang ghi một tên. Đổi tên trên sổ là thủ tục ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG, làm riêng.

1. Căn cứ. Điều 133 khoản 1 điểm i Luật Đất đai số 31/2024/QH15 liệt kê trường hợp phải đăng ký biến động: "Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc SỰ THỎA THUẬN của các thành viên hộ gia đình hoặc CỦA VỢ VÀ CHỒNG hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất".

2. MỐC 30 NGÀY. Điều 133 khoản 3 cùng luật: "Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì TRONG THỜI HẠN 30 NGÀY kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền […]." Điểm i nằm trong danh sách đó.

3. NỘP Ở ĐÂU. Điều 14 khoản 2 điểm c Nghị định số 49/2026/NĐ-CP: "Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này."

4. TỜ ĐƠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG KHÔNG KÈM THEO ĐÂY, VÀ ĐÓ LÀ CỐ Ý. Điều 15 khoản 1 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, "trong đó […] các mẫu thực hiện thủ tục phải quy định các thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai". Mẫu đơn vì vậy KHÁC NHAU THEO TỈNH — lấy đúng tờ đơn tại nơi nộp, đừng tải mẫu của tỉnh khác.

⚠ Hai căn cứ ở khoản 3 và khoản 4 của Mục này có hạn dùng. Điều 14 và Điều 15 nằm trong Chương IV Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, và Điều 16 khoản 2 của chính nghị định đó chốt: "Chương IV Nghị định này được thực hiện đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2027. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đã được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới để phù hợp với việc tổ chức chính quyền 02 cấp thì thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành." Nộp hồ sơ sau mốc đó thì phải hỏi lại nơi tiếp nhận xem văn bản nào đang áp dụng.

5. MANG THEO GÌ KHI ĐI ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG. Mẫu này KHÔNG liệt kê đủ thành phần hồ sơ, và đó không phải sự lười: Điều 15 khoản 1 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP giao chính Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định "thành phần hồ sơ phải nộp, trong đó có giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có)" ⇒ danh sách khác nhau theo tỉnh, phải hỏi đúng nơi nộp. Ba thứ dưới đây thì chắc chắn cần, nên chuẩn bị sẵn trước khi đi:

[ ] Bản chính văn bản này sau khi đã công chứng hoặc chứng thực — nó là giấy tờ chứng minh "sự thỏa thuận … của vợ và chồng" mà Điều 133 khoản 1 điểm i Luật Đất đai đòi.

[ ] Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính). Điều 133 khoản 2 Luật Đất đai: các trường hợp đăng ký biến động "được cơ quan có thẩm quyền XÁC NHẬN TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN ĐÃ CẤP hoặc cấp mới Giấy chứng nhận … khi người sử dụng đất … có nhu cầu" — không nộp sổ thì không có chỗ để xác nhận. Nếu nhà đất đang thế chấp, bản chính đang do bên nhận thế chấp giữ (xem Mục V).

[ ] Giấy chứng nhận kết hôn, để chứng minh quan hệ vợ chồng nêu tại Mục I — đây là điều kiện của kết quả mong muốn ở khoản 6 dưới đây.

Tờ đơn theo mẫu của tỉnh (lấy tại nơi nộp — xem khoản 4): số hiệu mẫu: .......................................................

6. KẾT QUẢ MONG MUỐN LÀ SỔ GHI CẢ HAI TÊN. Điều 34 khoản 1 Luật Hôn nhân và gia đình: giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung "phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác". Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai 2024 nói cùng chiều và mở thêm lối cấp đổi: sổ "đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi […] để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng NẾU CÓ YÊU CẦU". Điều 12 khoản 2 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP cũng cho vợ, chồng "quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng".

7. NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH. Mẫu này KHÔNG in con số thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng hay phí chứng thực nào. Hỏi trước cơ quan thuế và nơi tiếp nhận hồ sơ về việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung phát sinh hay được miễn khoản nào.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

CHỒNG VỢ

(Ký, điểm chỉ, ghi rõ họ tên) (Ký, điểm chỉ, ghi rõ họ tên)

NGƯỜI LÀM CHỨNG / NGƯỜI PHIÊN DỊCH — chỉ dùng khi thuộc trường hợp Điều 49 khoản 2 hoặc khoản 3 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (xem Mục VII khoản 8). Không thuộc trường hợp nào thì để trống cả khối này.

Họ tên: .......................................................

Số định danh cá nhân / số hộ chiếu: .......................................................

Tham gia với tư cách (người làm chứng / người phiên dịch): .......................................................

Ký, điểm chỉ, ghi rõ họ tên: .......................................................

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN / NGƯỜI THỰC HIỆN CHỨNG THỰC

(Để trống. Lời chứng là mẫu do cơ quan nhà nước ban hành cho người có thẩm quyền: với công chứng là Mẫu TP-CC-26 — "Mẫu lời chứng của công chứng viên áp dụng chung đối với giao dịch", Điều 24 khoản 26 Thông tư số 05/2025/TT-BTP; với chứng thực là Phụ lục mẫu lời chứng kèm theo Nghị định số 280/2025/NĐ-CP. Người điền KHÔNG tự soạn phần này.)

CHÚ THÍCH — NHỮNG Ô DỄ ĐIỀN SAI

(1) NGÀY ĐĂNG KÝ KẾT HÔN. Đây là mốc phân định của cả tờ giấy: theo Điều 43 khoản 1, tài sản mỗi người có TRƯỚC mốc này là tài sản riêng; theo Điều 33 khoản 1 đoạn 2, quyền sử dụng đất có được SAU mốc này mặc định là tài sản chung. Ghi ngày trên Giấy chứng nhận kết hôn, không ghi ngày làm đám cưới.

(2) CĂN CỨ TÀI SẢN RIÊNG. Sáu ô đầu là các trường hợp thường gặp; ô thứ bảy để ngỏ, vì Điều 43 khoản 1 kết thúc bằng vế mở "tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng" và Điều 11 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP mở vế đó ra — đáng chú ý nhất với nhà đất là khoản 2: "Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác." Chỉ khi không ô nào đúng, KỂ CẢ Ô THỨ BẢY, thì mới nên dừng lại: khi đó nhiều khả năng nhà đất đã là tài sản chung sẵn, và thứ cần lập không phải văn bản nhập mà là hồ sơ ghi tên cả hai lên sổ (Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai). Điền bừa một ô ở đây là khai sai nguồn gốc tài sản.

(3) PHẠM VI NHẬP. "Toàn bộ" là lựa chọn sạch nhất. Chọn "chỉ nhập một phần" thì phải ghi cụ thể phần nào, và nhớ rằng tài sản chung của vợ chồng là sở hữu chung HỢP NHẤT (Điều 33 khoản 2) — khối không chia phần. Hỏi công chứng viên trước.

(4) THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC. Đừng tự ghi một ngày trong tương lai rồi coi như xong. Với bản công chứng, Điều 6 khoản 1 Luật Công chứng 46/2024 buộc hiệu lực tính từ lúc công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu. Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai đếm 30 ngày "kể từ ngày có biến động" nhưng KHÔNG nói trường hợp này lấy ngày nào làm ngày có biến động, và mẫu không dựng ra một câu trả lời. Lấy ngày công chứng hoặc ngày chứng thực làm mốc đếm là cách đọc chặt hơn: đi sớm thì không mất gì, đi chậm thì có thể bị coi là quá hạn.

(5) KÊ KHAI NGHĨA VỤ. Bỏ trống Mục V không làm nghĩa vụ biến mất — Điều 46 khoản 3 vẫn tự động cho phép thực hiện nghĩa vụ gắn với nhà đất bằng tài sản chung. Kê khai là để hai vợ chồng biết mình đang gánh gì, và để ô "thoả thuận khác" có chỗ bám.

Mẫu này KHÔNG phải văn bản thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng theo Điều 47 (thứ đó phải lập TRƯỚC khi kết hôn), KHÔNG phải văn bản chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân theo Điều 38 (chiều ngược lại), KHÔNG phải hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, và KHÔNG dùng cho việc chia tài sản khi ly hôn.

Mẫu này đứng cạnh văn bản thoả thuận xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng đối với nhà đất chứ không thay văn bản đó: văn bản kia trả lời câu hỏi "nhà đất này đang là của chung hay của riêng?", còn tờ này LÀM ĐỔI câu trả lời đó theo Điều 46. Và tờ này chỉ là bước thoả thuận — bước sang tên trên Giấy chứng nhận nằm ở Mục VIII.