Văn bản thoả thuận về tài sản chung của vợ chồng đối với nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------

VĂN BẢN THOẢ THUẬN

VỀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG ĐỐI VỚI NHÀ ĐẤT

(Áp dụng cho một thửa đất / một căn nhà cụ thể ghi tại Mục II)

Căn cứ:

- Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13, các điều 26, 33, 34, 35, 38, 39, 40, 42, 43;

- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 27 khoản 3 và Điều 135 khoản 4;

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13;

- Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình, các điều 12 và 13.

ĐỌC TRƯỚC KHI ĐIỀN — VÌ SAO TỜ GIẤY NÀY CẦN THIẾT

Giấy chứng nhận chỉ đứng tên MỘT người KHÔNG chứng minh đó là tài sản riêng. Điều 135 khoản 4 Luật Đất đai 2024 buộc ghi cả tên vợ và tên chồng khi nhà đất là tài sản chung, "trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng". Một cái tên trên sổ vì vậy có thể là tài sản riêng, cũng có thể là tài sản chung do thoả thuận đại diện — nhìn sổ không phân biệt được.

Điều 33 khoản 1 Luật Hôn nhân và gia đình đặt mặc định ngược với suy nghĩ thông thường: "Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng." Và khoản 3 điều đó: khi tranh chấp mà không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng thì "tài sản đó được coi là tài sản chung".

Nếu nhà đất là tài sản chung mà chỉ một người ký định đoạt: Điều 26 khoản 2 Luật Hôn nhân và gia đình ghi rõ "giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi"; Điều 13 khoản 2 Nghị định 126/2014/NĐ-CP cho người vợ hoặc người chồng còn lại "quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu". Tiền lúc đó đã trao rồi.

I. VỢ CHỒNG THAM GIA THOẢ THUẬN

1. Chồng: Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

2. Vợ: Ông/Bà: .......................................................

Sinh ngày: .......................................................

Số định danh cá nhân: .......................................................

Nơi cư trú: .......................................................

Điện thoại: .......................................................

Giấy chứng nhận kết hôn số / ngày cấp / nơi cấp: .......................................................

Ngày đăng ký kết hôn: .......................................................

Ngày đăng ký kết hôn là mốc quyết định: tài sản mỗi người có trước mốc này là tài sản riêng theo Điều 43 khoản 1; quyền sử dụng đất có được sau mốc này mặc định là tài sản chung theo Điều 33 khoản 1.

II. NHÀ ĐẤT LÀ ĐỐI TƯỢNG CỦA THOẢ THUẬN NÀY

Địa chỉ: .......................................................

Thửa đất số / Tờ bản đồ số: .......................................................

Diện tích / Mục đích sử dụng / Thời hạn sử dụng: .......................................................

Nhà ở, công trình gắn liền với đất (nếu có): loại, diện tích sàn: .......................................................

Giấy chứng nhận số / vào sổ cấp giấy số: .......................................................

Cơ quan cấp / ngày cấp: .......................................................

Tên người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận: .......................................................

Thời điểm xác lập quyền (nhận chuyển nhượng / được cấp / thừa kế…): ngày: .......................................................

Thoả thuận này chỉ có giá trị đối với nhà đất ghi tại Mục này. Nhà đất khác, nếu có, phải lập văn bản riêng.

III. HAI VỢ CHỒNG THOẢ THUẬN — CHỌN MỘT TRONG HAI NHÁNH

Đánh dấu đúng MỘT ô dưới đây, rồi điền tiếp mục tương ứng (Mục IV hoặc Mục V). Gạch bỏ toàn bộ mục không dùng trước khi ký.

[ ] NHÁNH A — Nhà đất nêu tại Mục II LÀ TÀI SẢN CHUNG của vợ chồng. Điền Mục IV.

[ ] NHÁNH B — Nhà đất nêu tại Mục II LÀ TÀI SẢN RIÊNG của Ông/Bà .................................... Điền Mục V.

IV. NHÁNH A — XÁC NHẬN TÀI SẢN CHUNG VÀ CÙNG ĐỊNH ĐOẠT

1. Hai vợ chồng cùng xác nhận nhà đất nêu tại Mục II là TÀI SẢN CHUNG của vợ chồng, thuộc sở hữu chung hợp nhất theo Điều 33 khoản 2 Luật Hôn nhân và gia đình, dù Giấy chứng nhận hiện ghi tên ai.

Lý do Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người (nếu đúng như vậy): .......................................................

2. Về việc định đoạt nhà đất này, hai vợ chồng thoả thuận:

[ ] CẢ HAI CÙNG ĐỒNG Ý định đoạt nhà đất nêu tại Mục II theo hình thức: ............................................ (chuyển nhượng / tặng cho / thế chấp / góp vốn / hình thức khác), và cả hai cùng ký tên trên hợp đồng.

[ ] CHƯA đồng ý định đoạt. Văn bản này chỉ để xác nhận nhà đất là tài sản chung; mọi việc định đoạt sau này vẫn phải có thoả thuận bằng văn bản của cả hai.

3. Căn cứ của mục này — Điều 35 khoản 2 Luật Hôn nhân và gia đình: "Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; […]".

4. HÌNH THỨC CỦA NHÁNH A. Điều 35 khoản 2 chỉ đòi "thỏa thuận bằng văn bản" — luật KHÔNG buộc công chứng riêng cho tờ giấy này. Nhưng nếu việc định đoạt là chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn thì CHÍNH HỢP ĐỒNG ĐÓ phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2024. Cách chắc chắn nhất là CẢ HAI VỢ CHỒNG CÙNG KÝ THẲNG VÀO HỢP ĐỒNG công chứng — tờ giấy này là giấy đi kèm hồ sơ, không thay được chữ ký trên hợp đồng.

V. NHÁNH B — THOẢ THUẬN NHÀ ĐẤT LÀ TÀI SẢN RIÊNG CỦA MỘT NGƯỜI

Nhánh này có hai đường khác hẳn nhau về pháp lý và về hình thức bắt buộc. Chọn đúng một ô ở mục V.1 hoặc V.2, và gạch bỏ mục còn lại.

V.1. NHÀ ĐẤT VỐN ĐÃ LÀ TÀI SẢN RIÊNG — văn bản này chỉ xác nhận

Đánh dấu căn cứ đúng với thực tế. Danh sách dưới đây là danh sách ĐÓNG, chép từ Điều 43 khoản 1 và Điều 33 khoản 1 Luật Hôn nhân và gia đình — không có căn cứ nào khác được thêm vào.

[ ] Có TRƯỚC khi kết hôn.

[ ] Được THỪA KẾ RIÊNG trong thời kỳ hôn nhân.

[ ] Được TẶNG CHO RIÊNG trong thời kỳ hôn nhân.

[ ] Có được thông qua GIAO DỊCH BẰNG TÀI SẢN RIÊNG của người đó.

[ ] Đã được CHIA RIÊNG cho vợ hoặc chồng theo các Điều 38, 39 và 40 Luật Hôn nhân và gia đình bằng một văn bản khác. Văn bản đó số / ngày: ..................................

Giấy tờ chứng minh kèm theo (ghi rõ từng loại): .......................................................

Người vợ / người chồng không đứng tên xác nhận nhà đất nêu tại Mục II KHÔNG phải tài sản chung của vợ chồng, không có công sức đóng góp tạo lập, và cam kết không tranh chấp về sau.

Ghi chú về giấy tờ chứng minh: Điều 33 khoản 3 Luật Hôn nhân và gia đình quy định khi tranh chấp mà "không có căn cứ để chứng minh" là tài sản riêng thì tài sản đó "được coi là tài sản chung". Người phải chứng minh là bên nói "của riêng". Vì vậy lời xác nhận suông ở đây yếu hơn nhiều so với lời xác nhận có kèm giấy tờ.

HÌNH THỨC CỦA V.1: pháp luật KHÔNG quy định hình thức bắt buộc cho văn bản xác nhận này — nó xác nhận một sự thật đã có, không chuyển quyền cho ai. Trong thực tế, tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký đất đai thường yêu cầu văn bản được công chứng, hoặc ít nhất được chứng thực chữ ký. Hỏi trước nơi sẽ nộp.

V.2. NHÀ ĐẤT ĐANG LÀ TÀI SẢN CHUNG, NAY CHIA CHO MỘT NGƯỜI

Đây là "chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân" theo Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình. Nó KHÁC hẳn mục V.1: ở V.1 nhà đất vốn đã riêng; ở đây nhà đất đang chung và chính thoả thuận này làm nó thành riêng.

Nhà đất nêu tại Mục II được chia cho Ông/Bà: .......................................................

[ ] Việc chia này KHÔNG kèm khoản bù trừ nào.

[ ] Việc chia này kèm khoản bù trừ cho người còn lại: ..............................................................

Thời điểm có hiệu lực của việc chia do hai vợ chồng thoả thuận là ngày: .......................................................

Vì sao phải ghi ngày: Điều 39 khoản 1 quy định thời điểm có hiệu lực là "thời điểm do vợ chồng thỏa thuận và được ghi trong văn bản; nếu trong văn bản không xác định thời điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực được tính từ ngày lập văn bản". Bỏ trống ô này không phải là để ngỏ — nó tự động thành ngày lập văn bản.

Hậu quả — Điều 40 khoản 1: "Trong trường hợp chia tài sản chung của vợ chồng thì phần tài sản được chia, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ, chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác. Phần tài sản còn lại không chia vẫn là tài sản chung của vợ chồng."

HÌNH THỨC CỦA V.2 — BẮT BUỘC, VÀ NẶNG HƠN V.1. Điều 38 khoản 2: "Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật." Đọc riêng câu đó thì công chứng là tuỳ chọn — nhưng phải đọc tiếp Điều 39 khoản 2: việc chia "có hiệu lực từ thời điểm việc thỏa thuận tuân thủ hình thức mà pháp luật quy định", áp dụng khi "giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định". Với nhà đất, hình thức mà pháp luật quy định cho giao dịch là công chứng hoặc chứng thực (Điều 27 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2024). Nối hai điều lại: THOẢ THUẬN CHIA NHÀ ĐẤT CHƯA CÔNG CHỨNG HOẶC CHỨNG THỰC THÌ CHƯA CÓ HIỆU LỰC.

Đây là phép nối hai điều luật chứ không phải một câu chữ duy nhất trong luật. Nếu nơi tiếp nhận nói khác, hỏi họ dẫn điều khoản, và cứ giữ bản đã công chứng hoặc chứng thực cho chắc.

VI. CAM ĐOAN CHUNG — ÁP DỤNG CHO CẢ HAI NHÁNH

1. Hai vợ chồng cùng cam đoan các thông tin ghi tại Mục I và Mục II là đúng sự thật, tự nguyện thoả thuận, không bị ép buộc, lừa dối, và có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm ký.

2. Nhà đất nêu tại Mục II hiện: không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đang trong thời hạn sử dụng đất.

3. Kê khai nghĩa vụ đang có với người thứ ba liên quan đến nhà đất này:

[ ] Không có khoản nợ, nghĩa vụ bảo đảm hay nghĩa vụ tài chính nào.

[ ] Có, gồm: ....................................................................... (ghi rõ chủ nợ, số tiền, thời hạn, việc thế chấp nếu có).

Vì sao phải kê khai: Điều 39 khoản 4 Luật Hôn nhân và gia đình — "Quyền, nghĩa vụ về tài sản giữa vợ, chồng với người thứ ba phát sinh trước thời điểm việc chia tài sản chung có hiệu lực VẪN CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác." Chia xong không xoá được nợ đã có.

4. Hai vợ chồng cam đoan thoả thuận này KHÔNG thuộc trường hợp bị vô hiệu quy định tại Điều 42 Luật Hôn nhân và gia đình, nguyên văn: việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân bị vô hiệu khi "1. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của gia đình; quyền, lợi ích hợp pháp của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình; 2. Nhằm trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ sau đây: a) Nghĩa vụ nuôi dưỡng, cấp dưỡng; b) Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại; c) Nghĩa vụ thanh toán khi bị Tòa án tuyên bố phá sản; d) Nghĩa vụ trả nợ cho cá nhân, tổ chức; đ) Nghĩa vụ nộp thuế hoặc nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; e) Nghĩa vụ khác về tài sản theo quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Điểm d là điểm hay bị chạm nhất trong thực tế: chia nhà cho một người đứng tên riêng trong lúc đang có nợ. Nếu đang có nghĩa vụ trả nợ, đọc kỹ điều này trước khi ký.

5. Nếu nhà đất nêu tại Mục II là nhà ở duy nhất của hai vợ chồng, hai bên đã cân nhắc Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình: giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất phải có sự thoả thuận của vợ chồng, và nếu nhà thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu vẫn "phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng".

6. Văn bản này được lập thành ...... bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ...... bản, ...... bản dùng cho hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

VII. NƠI LÀM THỦ TỤC — CHỖ HAY ĐI NHẦM

Nếu công chứng: Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 buộc việc công chứng giao dịch về bất động sản phải làm trong phạm vi TỈNH nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, chỉ trừ bốn việc — di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản uỷ quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, và "thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản". Văn bản này KHÔNG nằm trong bốn ngoại lệ đó, nên làm tại tỉnh nơi có nhà đất.

Nếu chứng thực: Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (bản do Nghị định số 280/2025/NĐ-CP sửa, hiệu lực 01/11/2025) giao Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản (khoản 1 điểm b), chứng thực giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất và giao dịch về nhà ở (khoản 1 điểm đ, e). Chứng thực CHỮ KÝ làm được ở bất kỳ xã nào, không phụ thuộc nơi cư trú (khoản 5 điểm a); còn chứng thực GIAO DỊCH thì phải làm tại Uỷ ban nhân dân cấp xã NƠI CÓ ĐẤT, hoặc nơi có nhà đối với giao dịch về nhà ở (khoản 6).

Hai việc đó không cùng giá trị. Điều 3 Nghị định 23/2015: chữ ký được chứng thực "có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản"; giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ về "thời gian, địa điểm các bên đã ký kết […]; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ". Không câu nào xác nhận rằng NỘI DUNG ghi trong giấy là đúng sự thật — chứng thực một lời khai sai không làm nó thành đúng, chỉ khoá chặt trách nhiệm của người đã ký.

VIII. VIỆC PHẢI LÀM SAU KHI KÝ

1. Nếu xác nhận là TÀI SẢN CHUNG (Nhánh A) mà Giấy chứng nhận đang ghi tên một người: có quyền yêu cầu CẤP ĐỔI Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. Căn cứ: Điều 135 khoản 4 đoạn 2 Luật Đất đai 2024 cho cấp đổi "nếu có yêu cầu"; Điều 12 khoản 2 Nghị định 126/2014/NĐ-CP cũng ghi vợ, chồng "có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng". Đây là cách bền nhất — nó sửa chính tờ sổ, thay vì chỉ thêm một tờ giấy đi kèm.

2. Nếu đã CHIA (mục V.2) mà Giấy chứng nhận đang ghi tên cả hai: Điều 12 khoản 3 Nghị định 126/2014/NĐ-CP cho bên được chia phần tài sản bằng hiện vật "quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận […] trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng". Tờ văn bản này chính là căn cứ đó — nên nó phải đúng hình thức thì hồ sơ mới chạy được.

3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn của nơi tiếp nhận.

............, ngày ...... tháng ...... năm ......

CHỒNG VỢ

(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN / NGƯỜI THỰC HIỆN CHỨNG THỰC

(Để trống. Mẫu lời chứng do cơ quan nhà nước ban hành — với công chứng là mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định theo Luật Công chứng số 46/2024/QH15; với chứng thực là Phụ lục mẫu lời chứng kèm theo Nghị định số 280/2025/NĐ-CP. Người điền KHÔNG tự soạn phần này, và KHÔNG ký sẵn ở nhà: chữ ký phải được ký trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực.)

Mẫu này KHÔNG dùng để chia toàn bộ khối tài sản của vợ chồng, KHÔNG phải văn bản thoả thuận xác lập chế độ tài sản theo Điều 47 (thứ đó phải lập TRƯỚC khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực), và KHÔNG dùng cho việc chia tài sản khi ly hôn.

Mẫu này bổ trợ cho ba mẫu đã có trong thư viện — hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất — chứ không thay mẫu nào. Ba mẫu đó đặt ra câu hỏi "nhà đất này của chung hay của riêng?"; tờ này trả lời câu hỏi đó. Nó không chuyển quyền cho người ngoài, không cho ai quyền ký thay, và không thay được chữ ký của người vợ hoặc người chồng trên hợp đồng công chứng.